摘 要：近几年随着家居卖场的兴起，卖场收取的租金在税法和会计处理方面存在差异，尤其是营业税暂行条例和企业所得税法做了新的修订后，在租金收入方面有了新的规定，需要更多的关注以减少涉税风险。
关键词：家居行业；预收租金；税金；会计处理
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0128-01
中国自改革开放以来，家具流通行业也获得了快速发展，如红星美凯龙、居然之家等国内家居卖场在近几年发展势头很快。家具商场最常见的模式就是收取商户的租金，这种方式操作起来简单方便，可操作性强。对于预收租金发生的营业税、所得税新旧政策及会计准则规定是有差异的，现分析如下：
一、关于预收租金涉及的营业税
（一）修订前的营业税政策根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号）中第五条关于纳税义务发生时间问题规定： 单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。根据政策的规定营业税的纳税义务发生时间应按权责发生制原则确认，同会计上收入的确认是相同的。在会计处理上，收到预收的租金时按会计制度规定确认为预收款项，符合收入确认条件时再确认收入，同时按照确认的收入计提相应的营业税。
（二）新的《营业税暂行条例》自2009年1月1日起开始实施。根据新修订的《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例实施细则》（财政部令2008 年第52 号）第二十五条第二款规定：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，根据修订后的营业税政策纳税人发生预收租金时，必须在收到租金的当天按照租金的金额计提营业税并在次月的纳税期限内完成缴纳工作，而不能按照会计制度的规定分期确认。在会计处理上，一次性缴纳的税款可以计入应交税金的借方，按照会计制度的规定分期确认收入时再按收入的金额计算当前应承担的营业税，同时确认相应的营业税金及附加。
通过以上分析我们可以看出，在2009年1月1日之前预收租金营业税的纳税义务发生时间是按照会计制度的规定来要求的，税法的规定和会计处理是一致的。在2009年1月1日以后，税法的规定发生很大的变化，营业税的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，这样也导致会计处理同以前相比发生变化。
二、关于预收租金涉及的企业所得税
（一）新的企业所得税实施前，《企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]3号）第五十四条规定。纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。根据《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发[1997]191号）第七条规定，关于一次性收取或支付租赁费的处理：对纳税人超过1年以上的租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。从上述规定中可以看出税法的规定和会计制度的要求是一致的，即按照权责发生制的原则确认收入。
（二）新的企业所得税实施以后（2008年1月1日）规定：
企业所得税法规定：根据《企业所得税法实施条例》第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
根据《实施条例》第十九条第二款规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）对租金收入确认问题作了进一步明确，即根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入
通过以上文件可以看出，税法对收入计算企业所得税的时点，还是以权责发生制为原则的，在权责发生制这个大的原则下，对部分收入计算缴纳企业所得税的方法单独做了规定，如根据《实施条例》第十九条第二款规定，租金收入需在合同约定的付款日期确认收入实现，计算缴纳企业所得税。国税函〔2010〕79号的《若干税收问题的通知》中针对租赁期跨年度，且租金提前一次性支付的情况作了进一步的明确，对这种情况可以根据收入与费用配比的原则，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。
会计确认收入的实现以权责发生制为原则，这一点同企业所得税法规定的原则是一致的。但在租金收入方面会计准则和税法规定存在着截然不同的差异，税法是以“合同约定的付款日期”来确认收入的实现，如果合同约定租金收入年初一次性支付，那按照税法要求必须在年初确认全部收入，并按全部收入为基础计算应纳税所得额。按照这种做法，企业的所得税税负会不平衡，出现前重后轻现象。如果租赁期跨年度，且租金提前一次性支付的情况，则可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，这样和会计确认的原则和方法是一致的。
通过以上的分析，我们可以看出会计准则和税法在收入确认的总原则是相同的，都主张采用权责发生制，但在具体的方面税法有自己特殊的规定。在家具流通行业很多企业都是采取收取租金的方式，或者租金和扣点结合的方式来收取，当然一般会提前预收部分租金，对于这种情况需要特别注意会计处理和税收处理的不同。如何在实际操作中规避涉税风险，怎么处理才能符合税法的要求和会计准则的规定，建议企业根据自己的实际情况选择适合自身情况的租金收取方式。
以上是对家具流通行业预收租金时产生的涉税行为做了一定的分析，涉及的税种主要是营业税和所得税，从会计准则和税法两个角度的异同做了相应的分析，希望能对大家的实际工作有所帮助。
作者单位：山东昌华食品集团有限公司