【摘要】随着中央经济工作会议的结束，公共租赁住房建设的投融资问题得到国家及各地政府的高度重视。沈阳市2011年开始实施公共租赁住房建设以来，取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金需求量较大，仅依靠政府保障资金拨款，使得后续发展受阻。为了解决这一问题，本文分析了沈阳市公共租赁住房现有融资状况，并结合本市实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，积极引入民间资本融资模式，分析其应用可行性，多渠道、多元化发展沈阳市公共租赁住房融资模式，满足其建设需求和可持续发展。
【关键词】沈阳市；公共租赁住房；民间资本；融资模式
在2009年3月召开的十一届全国人大二次会议中，温家宝总理提出“积极发展公共租赁住房1”。公共租赁住房制度从实践上补充了原有的保障性住房体系，切实解决了城市新从业人员、外来打工人员等“夹心层”的住房问题。既满足了人们的基本需求，又促进了社会的和谐稳定。然而公共租赁住房开发周期较长，资金需求量大，并具有非营利性，因此建设资金的筹集是制约其发展的瓶颈问题。政府只有确保稳定的资金来源才是发展公共租赁住房制度的根本，当务之急就是要拓宽传统的单一融资渠道，发展多元化的资金筹集方式，缓解政府的财政压力和促进公共租赁住房建设。
1 沈阳市公共租赁住房发展现状
1.1 沈阳市公共租赁住房的定位
2011年，沈阳市正式启动实施了公共租赁住房政策，从而进一步扩大了住房保障范围，解决更多困难家庭的住房问题。沈阳市公共租赁住房重点保障两类“夹心层”群体，一是既没有能力购买商品房，又不被纳入购买经济适用房的保障范围；二是既不符合廉租房的保障条件，又买不起经济适用房的住房困难家庭。其中包括符合条件的新从业人员和外来打工人员的住房问题，并侧重于保障刚毕业参加工作的大学生及长期在沈打工的农民工。
1.2 沈阳市公共租赁住房建设现状
沈阳市人民政府在《2011年保障性住房建设计划》中要求，2011年沈阳市将力争完成53995套保障性住房，其中公共租赁住房计划完成38700套，包括新建5000套，发放货币补贴33700户。然而市政府为了加大公共租赁住房的建设力度，增加新建公共租赁住房房源，由5000套调整为11800套，共六个项目，截至年底，均已开工。2剩余的26900套公共租赁住房计划以回购和单位自建并长期租赁的形式于11年年底完成。
2 公共租赁住房引入民间资本融资的必要性
2.1 建设资金缺口日益加大，需要民间资本投资。依照“十二五”发展计划，沈阳市2011年需新建公共租赁住房11800套， 2012年预计完成30000套。如此大规模的新建，可见公共租赁住房正在逐步成为沈阳市保障性安居工程的重点。随之而来的便是巨大的资金投入，据笔者估算，按每平方米平均2300元的建造成本，每套50m2的标准，2011年建设资金总额约为13.6亿元，2012年将增加近20亿元。依据目前沈阳市公共租赁住房主要依靠政府财政拨款的现状，势必导致资金缺口越来越大，既增加财政压力，又阻碍公共租赁住房的建设。
2.2 银行信贷困难。商业银行信贷作为金融市场融资的主要形式，要求具有可持续的商业运作，稳定的市场和利润空间。从本质上，公共租赁住房属于准公共物品，产权归国家或地方政府所有，并以低于市场价格的租金向住房困难家庭出租，具有非营利性。同时，公共租赁住房建设需要投入的资金较大，运作周期长，在亟需大量开发建设的现阶段，其经济效益更为不明显。这种情况下，市场化融资存在很大困难，探索新型的融资渠道显得极为迫切。
2.3 优化现行公共租赁住房融资方式。现行的公共租赁住房融资模式比较单一，导致其建设滞后性和不持续性，同时，融资平台限制多，成本高。民间资本从客观上可以降低成本，提高效率，加快市场化进程，使社会闲散资金得到有效配置。
3 沈阳市公共租赁住房建设引入民间资本融资模式的思考
3.1 积极利用REITs融资模式
REITs即房地产投资信托基金，通过发行股份或者基金受益凭证，募集社会上的闲散资金，增强了公共租赁住房的资产流动性。同时，便于投资者参与或退出，更好的化解投资风险，为公共租赁住房建设提供稳定、持续的资金来源。目前，在京、津、沪等城市或地区已经先后开展了REITs试点工作。
沈阳市是东北地区最大的国际都市和金融、政治中心，同时也是环渤海经济圈与东北地区的重要结合部，具有较好的经济基础和投资环境。在现阶段大力发展公共租赁住房建设的同时，可以积极引入REITs模式，拓宽融资渠道。笔者认为，根据沈阳市的实际情况，目前适宜选择封闭式产业基金模式。由政府或非营利组织成立基金管理公司，并联合信托公司、房地产企业等设立REITs基金，民间投资者通过购买REITs，获得受益凭证。基金管理公司聘用相关专业团队组成房地产管理公司，经过审核后，将合格的新建或收购、改造的公共租赁住房出租给符合条件的租户。其中，长期稳定的租金和政府政策性补贴作为对投资者的回报，投资者也可将受益凭证交易出售，增加REITs的流动性。
REITs模式的应用虽然能够有效的促进沈阳市公共租赁住房建设，但还需要进一步完善相关政策、法律法规，加强监管和配套管理，以及相关专业人才的培养。当REITs模式步入正轨后，为沈阳市带来的社会和经济效益是巨大的。
3.2 引入BOT融资模式
BOT即建设-经营-转移模式，是指政府就某个项目与私营企业或外企签订特许经营权协议，由该企业承担投资、融资、建设、经营和维护，并准许其向使用者收取费用或出售产品，以赚取利润，收回投资；特许期满后，该公司将项目无偿移交给政府部门。BOT模式主要应用于公共基础设施建设，公共租赁住房本质上属于准公共物品，借鉴BOT融资模式，能够使得民间资本更好的参与公共租赁住房建设。
沈阳市采取BOT模式，可以由政府招标，选择公共租赁房项目运作公司，该公司以私人投资的模式建设公共租赁住房，同时享有土地优先开发权、税收减免政策及贷款担保等优惠。项目建成后，在特许经营期内，中标公司向符合公共租赁住房条件的租户提供住房和相应配套服务，对应租金由政府和租户共同提供。特许期满后，按协议规定，将此公共租赁房项目移交给政府经营管理。由此可见，BOT模式的应用，可以调动民间资本，缓解政府财政压力，避免大量的项目风险。同时，政府也需要严格控制招标过程，加强对中标企业的考察，确保公共租赁住房项目的顺利进行。
3.3 尝试将福利彩票作为补充融资模式
近些年，福利彩票的大力发展为民生和公益事业做出了巨大贡献。公共租赁住房制度是保障住房困难的中低收入者，符合福利彩票基金发行宗旨。因此，政府可以根据每年用于公益事业的公益金总额及公共租赁住房建设的资金缺口情况，确定提取比例，用于沈阳市公共租赁住房建设。
注释：
[1]2009年3月5日，十一届全国人民代表大会第二次会议《政府工作报告》。
[2]数据来源于沈阳市房产网（www.syfc.省略）
参考文献：
[1]沈 洁,谢嗣胜.公共租赁住房融资模式研究[J].经济问题探索,2011(1):88-93
[2]王歌,汪寅.广州市公共租赁房融资渠道探讨[J].财会研究,2011(9):73-75
作者简介：伏玉 1986.03出生 沈阳市人 沈阳师范大学管理学院 土地资源管理专业