摘要；作者根据多年的工作经验介绍了目前国内的房地产宏观调控的政策，并对房地产市场的销售现状和房地地产宏观调控中所存在的问题进行了分析 关键词；房地产市场；房地产政策；现状分析
Abstract： The author of this paper introduces the current work experience of domestic real estate macroeconomic regulation and control policy, and on the real estate market sales situation and the real estate property macroeconomic regulation and control the existence of the problem is analyzed
Key words; The real estate market; Real estate policies; To analyze the current situation
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、房地产政策的概述；
最近几年在落实已有的房地产中的调控政策的同时，继续施行从紧的货币。中国人民银行从2008 年起，上调存款类金融机构人民币存款准备的金率至15.5%。2008 年低，一些救市政策出台：下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率也作相应调整。从这时起下调的存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点；商业性个人住房的贷款利率的下限降为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付款比例也调整为20%。11 月1 日对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂时都统一下调到1%。11月5 日，十项政策扩大内需，2010 年底前投资4 万亿。11 月27 日，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。12 月5 日，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2 个百分点。活期存款利率从0.72 腰斩，直接降到0.36。12 月10 日，2008 年中央经济工作会议提出明年经济工作的5 项重点任务。在中国，房地产业在一个相当时期内，必然是国民经济的基础性产业和主导产业，关系国家的民生、民权，影响社会和文化的发展。房地产的发展态势很大程度上都取决于政府的土地政策。这就证明了房地产行业从开始就便与宏观调控政策关系密切，因此会议所以就提出要加强与改善宏观调控，实施积极的财政政策与适度宽松的货币政策，确保资本市场和房地产市场能够稳定健康的发展。12 月17 日，国务院出台房地产“三新政”：一是加大保障性住房的建设力度。二是进一步鼓励普通商品住房的消费。三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。
二、房地产市场的现状分析
（一）房价
国家统计局的数据表示，2008 年全国70 个城市的住房价格1-11 月份同比上涨了0.2%，涨幅比10 月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。
（二）空置面积
截止到在那年的11月低，所有的商品房空置面积为1.36亿平方米，同比增长了15.3%，增幅比 提高到2.2 个百分点。其中，空置商品住宅7084 万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9 个百分点。
三、目前房地产政策存在的问题
（一）对于房地产市场的过分干预
从2005年开始，政府就出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，无论是2004 年的管住土地与信贷，还是2006 年的国八条及2006 年国六条，对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面，是前所未有的。但是我们也应该看到，近几年来关于房地产宏观调控的政策是很多，甚至于有人称是房地产政策的“井喷”，但是实际效果却不理想. 反之，对房地产市场越是宏观调控，出台的房地产宏观调控政策越是多，其产生的效果越是不佳，正如民间戏言，目前国内的房地产宏观调控成了“空调”。当购买住房者都有这样的感觉与预期时，他们进入房地产更是会谨慎，甚至于不会进入房地产市场。所以成交量萎缩也就没有那么难解释了。
（二）两类住房的问题
我国虽然出台了系统、详细的廉租房政策，以满足低收入人群的住房需求，但效果却不明显，实施起来却问题多多。1. 廉租房房屋质量低，类似“清水房”，缺少必要的装修，且分布集中，成为现代的贫民窟。 2. 经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房与廉租房市场准入关把握不当，购房者资格审核制度欠全，使得目前市场上出现“开着奔驰买经济适用房”的现象。3. 廉租房资金来源渠道单一，目前的资金来源渠道主要为住房公积金增值收益。我国住房公积金增值普遍收益很少或不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，不足以支持廉租住房制度建设。
（三）住房按揭政策风险大
目前爆发的巨大的金融危机，就是因为美国让一些次级信用的人进入了房地产市场，但美国让这些次级信用的人进入市场也有很大限制，一是有次级信用评级，二是购买住房也只有一套。个人住房按揭贷款准入需要用四个文件来证明其收入真实性。例如个人的银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录和个人公司的证明。而在我国，当前的按揭政策是世界上比较宽松的政策：首先，收入的不真实性。只要个人要购买住房，不管信用怎么样，只需要有一个个人收入证明。其次，无法对于购买住房数量也就进行了限制。可以买一套住房，也能买二套、三套的住房，甚至于一百套住房等， 对于第三套( 含) 以上的住房界定都比较复杂，要在第二套住房准确界定的基础上，才可以认定。目前关于第三套( 含) 以上住房，各银行没有统一的标准。再者，在大多数国家，个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入28% ～ 35%，但是我国则可以达到50%。如果收入证明不真实，那就意味着很大的风险。如此宽松的住房按揭政策，助长了投机行为，造成房价的虚高，如果银行紧缩信贷，那么就会出现断供，资金链从源头断裂，将会严重挫伤我国的经济。
（四）房地产市场的消费性未及时明确
12 月17 日，国务院出台房地产“三新政”, 把鼓励普通商品住房消费作为主要的一项政策。政府已经意识到民生的重要性，可还是稍晚了一些。房地产市场的发展是改善全体人民基本居住条件为目的的。“房价只涨不跌”使得房地产市场很大程度上变成了一个投机性市场，房地产成为少数人炒作获利的工具。房地产的属性未明确，使得房价稳定成为稳定房地产市场的充分条件，房价一有回落，马上有人站出来喊救市，近十年来房价的一路飙涨，看起来是经济发展了，GDP 增加了，但造成了一个严重的问题是财富越来越向少数人集中，全体人民所持有的土地财富被少数人占有了。
四、解决的对策
（一）确认市场调节的主体地位
因为房地产商品的特殊性，以及房地产行业对于中国经济的重要性，所以很有必要对于房地产市场进行宏观调控。国家的宏观政策应该遵循市场规律，例如目前房价依然高位盘旋，个别城市还会出现小幅上扬，但是成交量很低，降价销售的可能很明显，楼市在观望中正被挤出泡沫，这是楼市理性回归的表现。主要依靠市场调节和一定程度上的宏观调控是房地产市场健康发展的保证。
（二）完善两房政策
廉租房与经济适用房分布上应大致和农贸市场一样的布点，要保证一定片区内就要有一定数量的廉租房和经济适用房，并且尽量分散到那些住宅区中去，尽量靠近公共交通比较便利的的地区，以利于工薪阶层上下班和城市空间的合理利用，避免所谓贫民区这些问题的出现。由各地自行确定其他标准的，为避免混乱，由省级统一确定为好，国家住房主管部门从宏观上把关。住宅供给的金融支持方面，既可以对地方廉租房等公共住宅建设提供优惠贷款支持，也可对符合条件的个人自建住宅予以融资便利。除了财政的拨款、住房中的公积金增值资金、直管公房的出售一定比例归集资金、社会的捐赠等多方面的渠道、多形式的资金来筹措机制外，还要鼓励民营房地产企业参与建设廉租住房，这在别的国家房地产较为成熟的地区已经有过很多成功案例。
（三）采取从紧的住房按揭政策
采取从紧的住房按揭政策，降低个人按揭贷款月还款所占收入的比重，制定个人收入真实性审核有效标准及方式，汲取次贷危机的教训，加强对个人信用评级及根据不同个人信用评级采取不同的风险定价等。从美国次贷危机的经验教训来看，国内银行监管部门决不可为短期的经济繁荣而制造长期的金融风险，以危及国家金融安全。
（四）明确房地产市场的消费性
房地产市场是一个消费市场，保房地产市场健康稳定发展不是保房价。房地产业的支柱性是与房地产的消费性、与全体居民住房条件的改善性联系在一起的，让居民的住房消费成为扩大的内需动力。也可以说是减轻居民购买负担也存在两个方面，一个方面就是政府采用各种的优惠政策来减轻居民购买住房的负担，另一方面就是房地产市场的价格调整或回归理性，让大多数的居民都能有支付能力，让居民住房消费需求释放出来。可以说，如果绝大多数居民的住房消费需求能够释放出来，那么房地产的市场不仅会持续稳定的发展，也能够成为中国经济增长之动力。
五、结束语
政府是社会利益的代表，政府的各项宏观政策都要以实现全社会社会资源的最优配置和维护社会健康发展为目标，政策的调控要针对于房地产业中的结构特点，直接作用房地产市场结构和企业行为。只有这样，才能保证土地和其他资源要素不会成为企业获取超额利润的筹码，不会损害一部分弱势群体的利益，对抑制房价增长有着明显的作用，最终实现利益的合理分配和社会和谐。