【摘要】系统的干预机制将增强政府对房地产价格干预的有效性，文章在界定房地产价格政府干预对象及干预原则的基础上，借助房地产价格政府干预时机判定指标，探讨房地产价格的政府干预机制，力求为政府系统地干预房地产价格提供思路。
【关键词】房地产价格；政府；干预时机；干预机制
1 引言
针对我国房地产市场投资过热、房价持续高涨的现象，中央政府虽已出台多项相关政策，但仍收效甚微。究其原因，笔者认为这与政府所采取的“事后控制”的方式有关，而房地产价格政府干预机制正是通过对房地产价格的变动进行全过程监控，确定政府干预的时机及程度，从而加强政府对房地产价格干预的有效性。
2 干预对象及干预原则
2.1 干预对象
本文以房地产市场中的住房市场为研究对象。住房市场主要由保障性住房和商品房构成，其中，保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，是政府干预房地产市场的重要行政手段；商品房由于具备民生与投资的双重属性，也有必要接受政府适当的监管和调控。
2.2 干预原则
2.2.1 保障民生原则。房地产商品作为居民的基本必需品，其价格波动将对居民生活产生较大影响，从而影响到社会的和谐稳定，甚至波及经济的健康发展，因此，必须坚持以人为本、保障民生的基本原则。
2.2.2 “两条腿走路”原则。只有坚持商品房与保障性住房结合开发、综合管理的政策，明确经营界限，采用适当手段进行调控，才能实现房地产市场的健康稳定。
2.2.3 合理配置资源原则。市场失灵导致资源配置效率无法达到最大化，政府应引导居民对房地产商品的消费需求，打击投机行为，同时，调整房地产开发结构，促进房地产市场的稳定发展。
3 房地产价格政府干预时机判定指标
政府介入及退出干预房地产价格的时机，直接关系着干预的及时性、有效性，同时，也能防止对房地产市场的过度干预。因此，如何确定房地产价格政府干预的时机，是研究房地产价格政府干预机制首先要解决的问题。
通过对房地产市场相关指标的分析，本着敏感性、及时性、全面性的原则，本文选取如下四类16项指标对房地产市场的健康情况进行综合考量，以探讨政府干预房地产价格的适当时机。
3.1 反映房地产市场供需协调关系类指标。包括商品房销售面积/商品房竣工面积、商品房预售面积/商品房批准销售面积、房价收入比、空置率。
3.2 反映房地产业内部协调关系类指标。包括土地价格增长率、房地产价格增长率、完成开发土地面积/房地产购置土地面积、新开工面积/施工面积、施工面积/竣工面积、别墅高档公寓面积/商品房竣工面积、租金房价比。
3.3 反映房地产市场与金融市场协调关系的指标。包括房地产贷款总额/金融机构贷款总额、开发房地产融资额/房地产开发商总资金额、购买房地产贷款额/房地产价格。
3.4 反映房地产市场与国民经济协调关系的指标。包括房地产投资增长速度/GDP增长速度、以及房地产投资额/固定资产投资额。
在运用上述指标判断政府干预房地产价格的时机时，分别对各项指标设定临界值（ti）和权重（wi），用实际值（ai）与临界值（ti）比较，将实际值超过临界值的指标按其权重（wi）求和（S）。具体可以表示为：
S=∑[（ai - ti）wi]
通过德尔菲法讨论出S的临界值S’，若S达到或超过S’，则政府需采取相应措施对房地产价格进行干预；同时，在对干预效果进行评价时，也可通过将S与S’进行比较，以决定政府是否退出对房地产价格的干预。
4 房地产价格政府干预过程
政府可从价格形成及价格运行两个方面对房地产价格实施干预，具体过程如图1所示。
4.1 对价格形成阶段进行干预
这主要针对保障性住房。作为准公共物品，为保证其定价的科学合理、公正公开，保障广大中低收入家庭的利益，保障性住房价格的制定应实行政府定价或政府指导定价。
价格制定过程可参照“基本价格调查 价格听证→初步定价方案→集体审议，做出价格决策→价格公示→跟踪调查→定期审查”的思路，并充分考虑居民购房能力、建造成本等因素，以确保制定的价格既能为广大中低收入家庭所接受，也能维护保障性住房的健康发展。
4.2 对价格运行阶段进行干预
当房地产价格在运行过程中出现非理性上涨，且无法在市场机制的调节下恢复至合理水平时，政府应当介入其中，对房地产价格进行宏观调控。其主要措施包括行政手段、经济手段、法律手段以及舆论手段等。
4.2.1 行政手段主要通过调节土地供给和完善住房保障体系来达到干预房地产价格的目的。通过控制土地出让价格、调整土地供给数量、规划土地用途、以及规范土地出让制度等方式调节土地供给。通过经济适用房、廉租房等保障性住房的建设完善住房保障体系，此外，还可通过对购房者或租房者进行补贴等方式，保障居民的住房需求。
4.2.2 经济手段则主要借助调节利率、建立健全税收体系实现对房地产价格的干预。通过利用存款利率影响房地产投机行为，利用贷款利率影响购房需求和房地产开发成本，利用存款准备金率影响银行货币供给。通过完善税收体系，抑制房地产投机行为，鼓励保障性住房以及中小户型商品房的开发和购买，维持房地产价格的稳定。
4.2.3 法律方面，通过建立健全房地产相关法律体系，规范房地产市场行为，不断提高房地产仲裁、司法水平，使房地产业逐步走上法制化的轨道。
4.2.4 舆论方面，通过信息、社会舆论等方式，对房地产开发商实施影响，间接达到干预房地产价格的目的。
4.3 政府在干预过程中应注意的事项
4.3.1 政府在对房地产价格进行干预的过程中，特别是对商品房市场，应合理运用契约方式，发扬契约精神，在最初约定好干预范畴及方式，避免在实际操作过程中出尔反尔，造成市场秩序紊乱。
4.3.2 政府在退出对房地产价格的干预时，应综合考虑其退出将给房地产市场带来的影响，并采取适当的措施来预防或降低负面影响，以保障在政府退出干预后房地产市场仍能正常运行。
4.3.3 保障性住房属准公共物品，即使房地产价格处于合理水平，政府也应在保障性住房的管理中起主导作用。
5 结语
房地产价格政府干预机制是一个复杂的过程，应坚持保障民生、“两条腿走路”、合理配置资源的原则，在国务院房地产价格主管部门和其他有关部门的领导下，调查市场情况，征求开发商及购房者意见，设置独立的房地产价格监管机构，调查房地产市场状况，构建切实有效的房地产价格政府干预机制，保障我国房地产市场健康、持续、稳定的发展。
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