摘要:随着我国经济的持续发展，城市化程度不断地提高，我国的城市住宅不断的兴建，物业管理已经变得越来越重要，其已经成为我国城市居民的必需品，但是人们居住质量在不断地提升，我国物业企业的发展的时间比较短，传统的管理的方法已经不符合现代物业管理的需要，物业管理企业的成本核算也存在着许多问题有待解决，本文通过对物业管理企业成本核算进行的分析，提出了一些方法和措施。
关键词:物业管理企业 成本核算 管理工作
在进入到新世纪以后，我国的物业管理行业进入到了一个快速发展和完善的阶段，物业管理进入到一个竞争激烈、完善管理、提升服务的时期。物业管理行业也会从劳动力密集行业向知识以及管理密集型行业转变，所以物业管理企业的成本核算和管理工作的加强是非常重要的。这样才能满足现代居民的需要，促进国民经济的发展。
一、我国我物业管理企业成本核算的特征
(一)人工成本的比例重
物业管理行业属于第三产业，其中人工成本在物业管理成本中占据着最大的比重，其比重已经超过了物业成本的一半以上，虽然现在物业管理的人数有所下降，但是其发生的人工成本并没有显出明显下降的趋势，其主要是因为社会保险等工资附加的比例在不断的增长，还有结构有所调整，其中专业型、技术型、管理型以及技术型的人才的比例在不断地提升。
(二)物业管理工作中发生的间接成本的比重越来越大
与制造企业相比，物业管理企业缺乏直接材料，而在物业管理中的直接材料的发生通常是在物业管理的环节中，其目的的是为了提高操作的效率以及实现操作而产生的辅助性的材料。物业管理企业实施的是技术集约化管理，而居民小区的日常管理是由管理处来完成的，事务由公司内部完成，这样就导致了一个专业的人员要同时兼顾多个管理处的技术指导、技术培训和专业服务等，使得人工费用的分配变得十分复杂，不能同时的归集到一个服务合同里。
(三)间接成本的种类繁多
与其他的服务行业相比，物业管理行业集中了清洁、保安、绿化、维修以及房屋装修等多项服务功能，还可以为业主和客户提供特殊的服务。所以物理管理形成的间接成本的种类十分复杂，而且间接成本的性质、发生成本的原因都存在很大的差异。比如清洁服务是劳动力密集型项目，其成本属于人工成本，而工程服务通常都是使用机器设备和技术，这样就形成了不同原因的成本。
(四)发生期间费用的比例上升
物业管理的工作量都是由小区的管理处完成的，物业管理企业只要设置精干和高效率的职能部门。通常情况下发生的管理费用和物业管理企业接管的物业面积呈一定的比例关系。但在实际上为了避免管理人员的流失，管理人员的工资的增长幅度很大，另外现在的竞争日趋激烈，物业管理企业在争夺客户发生的营业费用也在不断地增长。
二、物业管理企业在成本管理工作中出现的问题
(一)传统成本的计算方式造成物业管理成本出现了大量的隐含成本
传统的成本并不能对发生的各项费用完全的出来，其在费用的确认、分类、分析以及控制物业成本方面都有很大的漏洞。
(二)传统的物业成本核算并不能提供财务信息以外的信息
传统的信息系统只是单纯地注重财务成本信息的提供，而轻视非财务信息的提供。其在成本管理上只提供了产品数量的变化，却没有提供数量变化的原因。在这样的情况下，提供的信息并不能够使物业管理企业改变其作业方式和经营过程。
三、应用作业成本法使物业管理的成本核算得到优化
(一)划分不同的作业中心
保洁作业中心,其主要包括日常的清洁工作以及垃圾的清扫和处理；绿化作业中心，其主要的工作是增加物业管理区域内的绿色植物，提高区域内的绿化面积，及时地对植物进行美化和养护‘维护作业中心。其主要的工作是使用先进的技术和管理方法对房屋和管理区内的公共设施进行维护和保养；综合管理作业中心，其主要是为了物业管理工作能够正常运行而设立的一些职能部门以及辅助部门；保安中心，其主要的工作是维护管理范围内的正常生活和工作秩序，保护客户的生命财产安全。
(二)分析划分企业资源
人工费用,其主要包括了物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；固定资产折旧费用。主要包含物业管理企业自身拥有的固定资产按年限折旧所需要提取的折旧费；材料费用，其主要包含了在进行物理管理工作时候需要消耗的直接材料、燃料、辅助材料、零件以及包装物等；办公费用，其主要包括培训费、书报费、差旅费、租赁费、文化宣传费用等；动力费，动力费指的是物业的公共设施平常运行、维护以及自身消耗使用的水电费等。
四、结束语
我国社会经济在不断的发展，为了满足现代居民以及客户的需要，我国的物业管理企业的成本核算以及管理工作也要不断地发展和完善，这样才能在竞争激励的市场中争夺客户资源，为人们提供更加周到的服务，为我国国民经济的增长做出贡献。
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