摘要:财务风险的防范是企业风险管理非常重要的环节。本文以北京长安兴业房地产开发公司为例，针对资产运营行业的特征，分析了资产运营行业财务风险的主要来源――应收款风险。在深入分析应收款风险成因的基础上，提出了通过建立完善的风险预测体系和灵活使用押金担保等方式防范应收款风险的发生的防范措施。
关键词:长安兴业公司 应收款风险 风险防范
一、长安兴业公司的基本情况和主要财务风险
北京长安兴业房地产开发有限公司（以下简称“长安兴业”）成立于2002年9月，注册资本11000万元人民币，由北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司和北京长安投资集团有限公司共同出资组建。公司主要经营项目包括：房地产开发，租赁及销售自行开发后的商品房；接受委托提供物业管理等。目前长安兴业公司以坐落于金融街的长安兴融中心写字楼项目为依托，实施 “以租赁为主，会所经营为辅”的企业经营战略，年营业收入逾人民币4000万元。
长安兴业公司“以租赁不动产获得主要业务收入”的资产运营公司性质，其主要财务风险及其来风险来源包括以下几种：
(1)商品价格风险，即指长安兴业公司因租赁市场竞争和物业本体老化使物业租赁价格和企业收入不可逆减少所形成的财务风险。
(2)外汇风险，即指长安兴业公司因在部分租赁合同中采用美元计价的方式，在美元汇率屡创新低的情况下形成的财务风险。
(3)应收款风险，即指租赁人因经营等原因，无法依约如期向长安兴业公司交纳物业租金而给长安兴业公司带来的财务风险。
以上三种风险是长安兴业公司企业运营中存在的主要财务风险。由于物业租赁市场处于买方市场，故商品价格风险受限于市场行情而缺乏企业定价权；外汇风险虽然存在，但影响有限（每年在营业收入中仅会发生占总营业收入约7.8%的损失），可忽略不计。因此，应收款风险成为长安兴业公司最具有代表性的风险，也是长安兴业公司目前亟待解决的问题。
二、长安兴业公司应收款风险来源及成因
应收款风险也叫信用风险，是指所有交易中都存在的风险。只要某企业应向另一企业履行合约性支付或其他业务，就会产生应收款风险。应收款风险表示企业由于其他企业违约或经营不善而遭受损失的可能性。
长安兴业公司的应收款风险主要产生于交易对方（即承租方，租户）履行契约性合约的过程中。当租户不愿履行或因故无法履行支付房租的义务时，企业就会产生损失，风险也就随之出现。
(一)长安兴业公司应收款风险的来源
造成租户不能履约的原因有很多，主要有以下三种：
1、因租户自身经营原因丧失履约能力
此情况多指租户因经营不善或资金链断裂，而无法支付租金。以租用长安兴融中心1层的A餐饮公司为例，该公司长期经营不善，自2008年初开始欠租，时长一年之久。期间虽与长安兴业公司签订了还款协议，以每日营业收入冲抵欠款，但因生意不好，门可罗雀，一年后欠租金额不减反增，累计欠租金额逾160万元。由于外债过多，资不抵债，该公司于2009年初申请破产清算，以上欠租便形成长安兴业公司的坏账，使长安兴业公司当年营业收入约比预期减少5%。
2、租户主观上恶意违约
此情况指租户故意逃租或恶意欠费。如长安兴融中心2009年逃租的B投资公司，该公司借口资金周转不畅拖欠房租，欠租两月后于某夜偷偷搬离长安兴融中心，再无音讯；又如租用B1的C餐饮公司，该公司经营业务良好，但在两年的时间内，始终以各种理由拒绝全额交纳租金，欠租总额30余万元。最后该公司将资产转移，并通过破产清算而拒付所欠租金。
3、因外部条件而无法履约
此情况多指不可抗事件或其它来自于社会的外因。如2008年，D信用投资公司因投资某房地产工程项目，其合作方在年末拖欠农民工工资，致大量讨薪民工将公司“占领”，D公司所有的办公人员全部撤离，以致形成2个月的短期欠租（该公司于2009年初一次性支付欠款）。
(二)应收款风险成因与管理中存在的问题
虽然长安兴业公司在企业运营中一向比较重视风险管理，但风险管理的前提在于预判风险，而预判风险则需要掌握租户自身的经营情况和业务动态。此类信息私密性较强，若非本公司员工很难掌握，故而预判风险存在一定的难度。而一旦欠租发生，由于受限于信息传递的时效和渠道，也使长安兴业公司无法在第一时间获得准确信息。上述不利因素使长安兴业公司在应收款风险防范中捉襟见肘。
同时，应收款风险发生后，其损失一般等于全部负债。虽然存在租户后续履约或部分履约的可能，但事实上能否实现则由取决于长安兴业公司的营业区域的法律地位、法律执行环境、债务人客观条件（如破产）和主观态度等各种因素，因此非常有可能形成坏账。
三、长安兴业公司应收款风险的防范方法及措施建议
一般认为应收款风险管理的关键技术是降低信用风险敞口，这些技术包括设立可靠的信用风险智能预测、使用能提供确定性的结算和支付技术、与高质量的交易对方交易、使用担保、采用净额结算协议、控制并限制合约的市场价值等。在实际应用中使用什么样的技术还是要取决于企业的类型。
鉴于长安兴业公司以资产运营为主，由租赁收入构成其主营业主收入的企业性质，建议在当前采用以下两种应对应收款风险的方式：
建立完善的风险预测体系，对应收款的回收预测，将是这风险预测体系的主要内容。根据长安兴业公司的这种经营性质，建议长安兴业公司建立一套以“租户信用质量”为核心的风险评估预测工具，即通过考评租户的付款信用是否良好，来评估其发生信用风险的可能性。这套评估预测工具应涉及以下几方面的内容：
(1)租户主要的经营业务及该项业务的行业风险性；
(2)租户企业规模的大小；
(3)租户“金牛类”和“明星类”产品的市场占有率；
(4)租户在金融市场中的融资情况及信誉；
(5)租户的主要资金来源；
(6)租户的主要债权人及债务额度；
(7)租户以往的信誉。
将这7项依其重要程度，赋予不同权重，并通过对租户这些方面的打分评估（如可设每项最好的情况为5分，最差为1分），用每项权重与得分的乘积的总和，计算出该租户的信誉水平分值，完成对该租户信誉水平的评价，并划分为不同的信用等级。由于以上内容通过网络信息、政府公信部门、行业资信和市场行情，比较容易采集，故评价工作具备一定的可行性。评价表的格式如下：
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注：1、打分范围为1-5分之间，最好为5分，最差为1分；2、最后得分=打分值*权重；3、本表中的“权重”值，可视各企业和地区情况进行调整。
建议长安兴业公司使用上表对现有租户进行风险评测，并根据各租户不同的分值，拟定不同的信誉等级和制定不同的风险预案和日常监控手段，最终实现降低风险的目的。同时考虑到租户经营的动态性，建议至少每年对租户进行一次全面风险评测。
四、灵活使用押金担保的形式，应对突发的应收款风险
由于租户经营信息的采集无法避免因评价人员渎职、信息失真、信息滞后所带来的误差，因此风险预测工具的使用并不意味着可能百分百地预测风险。为了在风险突发时能把企业损失减至最少，充分利用押金担保的形式将是十分有效的手段。
在资产运营企业中，押金担保的形式十分常见，其中尤以押三付一（要求租户在租赁合约签订后，即支付一年的租金与额外三个月租金标准的押金）的形式最为常见。这种形式在租户发生逃租时，能够有效地减少损失。
但是，即使采用押三付一的形式，长安兴业公司在2009年依然发生了总金额高达141.9万元的应收款损失。经分析，可以发现这些应收款损失均为相信租户经过若干月周转可将欠租补齐，赋予欠租租户过度信任而未及时将其在押金担保期内清理走，以致欠租租户在押金担保期过后仍然无法偿付欠款而形成的应收款损失。情况详见下表：
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资料来源：长安兴业公司《2008年欠费客户明细》、《2009年欠费客户明细》及《2010年欠费客户明细》
通过数据分析发现一个规律――100%的欠费租户，在欠费时间超过2个月后，最后都无法偿还所欠的租金。
根据这一规律，建议长安兴业公司应明确信用风险的防范原则，即在采用押三付一的押金担保形式下，凡租户的欠费期达到了两个月，就应与其解除合约，以防止发生后面的应收款损失。
综上所述，资产运营公司在经营中面临着众多风险，其中应收款风险是其财务管理中面临的最大挑战，但是应收款风险并非无从防范和不可控。
企业要有效地防范应收款风险，一方面是要建立风险管理意识，有目的的去分析风险发生的可能性并预先做好风险的各种防范措施和应对预案；另一方面是要在经营管理中积极主动地寻求风险发生的规律，及时评价风险防控手段和过程，并对其做适时的纠正与调整。
总之，风险是时时处处存在的，只有形成系统的管理与控制机制，才是防范和应对风险的对症良药。
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