摘要:改革开放30年来，我国住房制度改革取得巨大成就，但随着住房改革商品化、货币化进程的不断加深，房价上涨过快，配套保障房体系不完善等问题也相应涌现。我国住房分配制度的完善，房地产市场的有效调控，都面临十分艰巨的任务。本文从住房改革制度的历史视角出发，并结合分析楼市现况，对住房市场调控，住房制度改革及配套政策体制进了研究，并给出了相应的建议与对策。
关键词:住房制度 改革 住房问题 住房保障
一、我国住房制度改革历程
(一)住房商品化探索阶段
1979年-1987年为住房商品化探索阶段，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点。改革开放前我国住房市场存在着严重的供需不足，为解决住房供给这一重要民生问题以邓小平为首的党中央拉开了住房制度改革的序幕。1980年6月，国务院下发的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，明确提出了住房商品化政策，此后，在对住房的福利性质与商品性质的激烈探讨下我国住房商品化进程开始了伟大的实践。
(二)住房提租改革阶段
1987-1992 年为住房提租改革阶段，我国房改重心于1987年移向住房租金层面并运用的审慎提租手段。1988年，国务院下发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，此文件明确提出用提高住房租金的方法来改变我国改善住房失衡的局面，并按房屋成本租金计租和住房消费工资化的方式,对住房进行商品化改革。同时在1991年的全国第二次房改工作会议，国务院确立了“租、售、建并举，以提租为重点”的改革方向，旨在改变住房需求的不合理并以租促进售，解决住房分配不公，推动住房产业发展。这一期改革解决了一定的住房分配，住房供需失衡问题，并且冲破了传统的住房制度，对人们的住房福利观念产生重要影响,但没有从根本上解决住房分配不公。
(三)住房制度全面改革阶段
1993年-1997年为住房制度全面改革阶段。国务院于1994年下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》旨在实现住房商品化，形成住房保障性住房体系和商品房体系并行的双轨住房供应机制，推动住房产业发展，建立与社会主义市场经济相适应的现代住房制度，并提出了“三改四建”的房改方针。此后个人开始被允许对住房进行投资建设。同时，住房公积金制度开始实施，居民为政府提供一部分长期稳定的住房资金，这促进了政策性住房金融体系的建立，同时住房实物分配的方式开始向按劳分配为主的货币工资分配方式转变。政府通过提供配套资金贷款，一定程度上推动了我国住房金融体系和双轨制住房体系的发展。
二、我国住房市场现状
近年来,中国的房价涨幅涨速飞快,房地产泡沫较为严重。据统计显示，2010年9月全国35个大中城市一般地段普通商品住房平均房价泡沫率为29．5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%―50%。并且泡沫已经从一线城市向二、三线城市蔓延的趋势。为解决住房问题，十二五期间中共中央提出在五年内建设城镇保障性安居工程3600万套，大规模建设保障性安居工程，保障和改善民生。直至2011年9月我国廉租房，保障性住房和棚户区改造住房1000万套计划，已开工986万套，开工率98％，预计11月份即将完成全面开工计划。
目前国际上判断房价泡沫水平的最重要指标是“房价-收入比”。按照国际通用标准,发达国家的房价-收入比一般在1. 8-5. 5之间,发展中国家则为3-6之间。如上图，我国近年来房价增幅于2002年跨越收入增幅，随后到05年走低，并于07年末再次急速膨胀高于收入增幅。虽然近些年城镇居民收入明显提高，但10大典型城市2001年至2010年间房价收入比，除开08年外，基本上也保持逐年上升趋势。据统计，在2008年，厦门的房价收入比达到14.08，北京达到13.54，深圳达到13.15，广州达到12.09，上海达到11.25，杭州达到10.33。
三、我国住房制度改革的主要问题
(一)现阶段改革中商品房市场价格上涨过高过快，价格未能得到有效控制
对住房市场价格的调控应从住房需求以及住房供给两方面来分析：首先，从住房需求方面看，第一，流动性过剩导致大量资金流入房地产市场。次贷危机以来，政府4万亿刺激经济政策的直接受益者就是房地产行业。住房已经成为一种具有投资属性的投机金融产品。人们投机性需求在流动性泛滥的背景下急剧膨胀，国际热钱的涌入更是对此推波助澜。第二，我国居民住房消费观念的存在误区。目前我国购房主体普遍存在消费观是：家庭的稳定，居住的安逸是建立在购买住房的条件下的。而“居住有其所”，不一定要是“居者买其所”，也可以是“居者租其所”。人们的不成熟的购房观念带来了巨大的商品房需求，而商品房需求盲目膨胀便成为了房价过快上涨的重要因素。其次，从住房供给方面看，第一，城市住宅用地稀缺，政府对土地垄断性。我国对土地的供应为行政审批制，政府严格限制城市用地的开发。而现阶段城市化进程，存量住宅供给与住宅需要之间存在着较大的差距，每年住宅建设用地供给不足。并且政府一家寡头垄断性出让供应土地，土地储备中心代表政府对土地进行的统一储备、征用、收购、出让。在房地产开发商和其他用地商充分的投标竞争下，土地价格持续上涨。第二，开发商囤积土地与开发市场的限制准入的行为推高了房价。严格的准入限制，这使得城市居民只能购买开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋，从而让开发商有特权囤积土地推高房价。开发商垄断囤积土地和囤积住房，人为减少市场的有效供给，制造供不应求的紧张气氛，推高房价。
(二)住房制度改革过程中难以杜绝寻租现象，导致住房资源分配不平等不公正，引致不可估量交易成本
房地产业是我国官员寻租最佳场所，也是最能体现人性贪婪与堕落场所之一。房地产商在谋取巨额利也为为一些政府官员带来了巨额的灰色收入。开发商的项目审批经费是政策上不清晰的‘灰色地带’，也是房价成本的重要来源。地方政府买地财政，别且滋生了官商勾结从土地楼市里淘金的腐败现实。据悉，地产开发过程中的公开招标、拍卖、挂牌销售，目占房价成本比例高达五分之一，而税费确是销售额的百分之几。
(三)无法建立有效地住房保障体系，中低收入人群，住房夹心层安居问题难以解决
“十二五”时期，我国计划新建保障性住房和棚户区改造住房3600万套，并于2011年要开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套， 但从我国住房需求的角度来说，中国城镇低收入家庭基数较大，约7500万家庭有待得到住房保障，据预计，中国保障房的供给缺口在5800套左右。并且保障性住房融资渠道较单一，直接导致保障房建设中存在巨大资金缺口，保障性住房建设不应过多多依赖政府投资，应合理的利用民间企业和民众的力量，如利用房地产投资信托机构筹集民间资本，既又助于弥补资金缺口，又能对住房投机性需求有所抑制。同时，保障房的建立涉及不同群体的利益冲突，保障房的建造质量受多种政策因素及非政策因素影响，因此保障房制度的实际效果可能大打折扣。而目前我国部分地方保障房分配过程中涉及户籍歧视，夹心层流动人群既没有足够得资金购买商品房，又得不到应有得住房保障，导致社会出现集体不满情绪。同时，被保障的群体如果在保障期内已经不符合低保条件，应予以合理的退出。以户籍筛选为核心的保障房分配制度以及不完善的保障房进入退出机制，严重有碍保障房分配中公平正义得实现，也不利于我国社会与经济的健康发展。
四、针对住房市场问题的解决方案
(一)制定有效的货币政策，抑制住房投机需求，并改变购房者消费观念
央行可以通过运用货币工具收紧流通中的货币供应量，增加房地产开发商及投机者的资金机会成本。政府可以制定合理政策激励银行业务进行创新，提高银行信贷风险管理能力，减少其可放贷款和信用创造能力，从而减少房贷规模，并在政策上指引民间企业优化投资结构，运用综合手段扩大内需，建立起内生性的消费需求拉动型增长模式，调节社会中过剩的流动性为房地产市场降温。完善人民币汇率机制，鼓励出口企业“走出去”，转变出口增长模式，使流动性过剩成为经济增长的拉动力。
(二)调整土地供应结构，改变单一的出让方式土地，改变政府官员的绩效考核制度
政府应改调整土地供应结构，建立合理的土地收购、土地储备、土地供应制度，再综合运用各种手段对土地资源的需求和供给进行调节和控制。改变单一的土地出让方式，改变土地出让中“价高者得”的模式。如效仿上海、武汉等地的作法，竞标以房价最低，地价不变为基础，避免竞标推动地价上涨。并且政府要弱化投标价格比重，综合投标者建筑周期，建筑质量，建筑效率，及外部性建筑收益来定中标商。
针对住房制度改革过程中的寻租现象，中央必须加强对土地、房地产审批、开发环节的监管，对官商勾结的腐败现象施以严厉打击，将政府审批工作过程公开化透明化，并制定一些特殊的绩效考核制度。
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