摘要：由于各种原因，小产权房在全国诸多地方存在已久，小产权房在我国存在诸多影响。本文研究了小产权房的产生原因及其影响，提出了一些解决小产权房问题的建议方法。 关键词：小产权房；集资土地；土地制度
Abstract: due to various reasons, in many places the small property right has existed for a long time, small property right in our country has many influence. This paper studies the small property right of causes and effects, and puts forward some solving small property right problem solution.
Keywords: small property right; Funding land; Land system
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1前言
随着房地产市场蓬勃发展,大量的城中村改造以及城市房价的迅速上涨，房地产行业衍生出一种地产形式，即小产权房[1]。虽然小产权房不符合法律的规定，但是却与公民个人利益关系十分紧密，因此，小产权房一度成为人们关注的对象。尽管国土资源部表示根据具体情况,保护原有小产权房拥有者的权益并限制新建小产权房的供给,但在国内各城市还是普遍存在着各种小产权房。
2小产权房产生的原因
2.1新农村的建设和发展
近些年来，国家大力扶持新农村的建设和发展，使得广大的农民生活有了很大的改善，城乡差距进一步缩小。有些农民外出务工，便将房子卖给外来的城镇居民。随着城市化进程的加快，商品房的价格逐步上涨，有些村集体以“农村改造”或“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数量骗取宅基地用地指标，建成房屋后入市交易，有的什么手续都没办，却直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。由此，导致我国诸多城市中都出现不同数量的小产权房。
2.2房地产的过快发展及房价的迅速上涨
近几年,全国各地的商品房房价都普遍持续大幅度上涨，已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由只有一个,即价格便宜。房价上涨过快促使其快速发展。
目前，小产权房在我国供需两旺。尽管有建设部的风险提示，小产权房仍然热销，究其原因，就在于其价格优势，小产权房的价格大约只相当于同类地段正常房价的30%。
2.3政府监管力度不够
国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中也明确规定：“禁止农村集体组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以现行法律制度来衡量，小产权房无疑是非法的。然而，作为一种市场行为，小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门的失职，在管理上的严重缺位和行政不作为也是小产权房的制造者和实际推动者。
3小产权房的影响
3.1对集体土地农民的影响
小产权房侵害了广大农民利益，农民生存的底线就是耕地和宅基地，如果城市住房不能解决而到农村占用集体土地，农民虽可以获得一时的利益但却是去了长久生存的资源。农民的生存空间将会越来越小，在短期巨大利益的推动下，农民、农业、农村发展的持续性问题将会更加严峻。同时，由于其未经规划批准，缴纳土地出让金，不利于集体土地利用规划的实施，破坏国家对农田的战略保护。
3.2对购房者权利保障的影响
不久前建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》也再次强调：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发”。所以在房屋产权上，小产权房一般只有土地使用权证，而无房屋所有权证。此外，在“房地产开发活动中，对国有土地一律是有偿使用，这是法律所要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止，不能允许的，其实质上造成国有资产的流失，损害国家、社会的公共利益”。小产权房合同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些小产权房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。
4小产权房的解决办法
小产权房是房地产市场发展的产物,其存在有一定的必然性,尽管其对集体土地农民和房屋购买者都有一定的影响，但是政府仍应该妥善处理小产权房问题。
4.1完善法律加快集体土地流转
应当尊重农民集体对土地的所有权，也就是在符合法定程序条件下，尊重农民集体对土地使用权的处置。加快研究农村土地直接进人市场的途径和相关制度，在保证农民的土地收益，解决农民生存问题的同时，确保农民通过土地收益改善环境和生活条件，以促进乡村统筹的实现。
4.2立法明确宅基地上的房屋买卖
一般情况是农村居民与城市居民进行房屋的交易，但地少人多的地区可以有条件地将一定比例的农村宅基地建立集约型的农村社区，将剩下的宅基地置换为建设用地进行开发，农民以自己的宅基地使用权入股分享利益。但是此种措施不宜在农业基础好、地少人多的地区适用，因为农村和城市的区分不仅具有自然环境方面的优点，还具有保护耕地的目的。所以农民在宅基地上建造房屋并出卖给城市居民应由立法进一步明确。由于宅基地是国家无偿划拨给农民，因此无论是出卖房屋还是出卖宅基地，城市居民都应补交土地使用费。但土地使用费应在法律中进一步细化。
4.3对小产权房进行清理
对现有的小产权房进行清理，区别不同情况，予以不同的处理对建设在农村集体建设用地上的小产权房，并且符合乡镇规划的，可以责令补办手续、补交土地出让金和税费，在现有法律体系内予以合法化；对占用农用地，尤其是耕地的小产权房要坚决予以拆除，以保护18亿亩耕地的红线不动摇。
6结论
小产权房的出现，涉及多方利益，对集体土地农民和房屋购买者都有一定的影响，本文提出了一些解决小产权房的处理方法，可提供一定的参考。
参考文献
程浩.中国小产权房:现状、成因与问题[J].中共中央党校学报,2009,(2):63.