随着我国经济体制的深入发展，房地产已成为一个独立的行业，发展势头迅猛。房地产企业的迅速发展孕育了房地产开发企业的会计实践，由于我国房地产开发企业起步较晚，个方面的经验都不足，企业管理的许多基础性工作也都处于摸索阶段，现行会计制度要求房地产企业也毫无例外地执行制造成本法核算产品成本和期间成本，开发产品的成本只计算到制造成本为止，在组织经营管理过程中发生管理费用、财务费用、经营费用则作为期间费用计入当期损益。
一、现行房地产会计核算对主营业务利润的影响及对策。
开发企业的生产经营周期长，投资数额大，一般开发建设时间要在一年半以上，至少跨一个会计期间。大多数企业在项目开发生产经营的当期，只是收取部分预收房款，根据税法规定，房地产开发企业预收房款应当于收到时计算缴纳营业税、城建税及教育费附加。房地产企业普遍存在，年底不确认主营业务收入，不结转主营业务陈本，只结转或不结转主营业务税金及附加，结转期间费用。这使得企业在产品未完工之前出现虚亏的现象。
现行会计制度规定商品销售收入确认要符合四个条件：第一、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方。第二、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。第三、与交易相关的经济利益能够流入企业。第四、相关的收入和成本能够可靠地计量，房地产销售应与一般销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入，在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但也有可能出现所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况，以下属于法定所有权转以后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况：1）卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动。如工程尚未完工，这种情况下，应在所实施的重大行动完成时确认收入。2）合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售，大多数房地产企业都属于这种销售，企业在这些不确定因素消失后确认收入。3）房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议，卖方保证买方在特定期内获得报酬的协议等，在这些情况下，企业应分析交易的实质，确定是作销售处理，还是作为筹资、租赁或利润分成处理，如作销售处理，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。在确认收入时，还应考虑价款收回的可能性，估计价款不能收回的，不确认收入，已经收回部分价款的，只将收回部分确认收入。
我认为房地产企业应按照分期收款销售来核算收入、结转成本。房地产销售符合分期收款销售的特点：销售商品的价值较大；收获期限较长；收取贷款的风险较大。在分期收款销售方式下，企业按合同约定的收款日期分期确认收入，按全部销售成本与全部销售收入的比率计算出本期应结转的销售成本。虽然根据收入确认原则房地产开发企业开发项目未完工之前，可以确认收入，但房地产企业项目开发的开始和完成分属于不同的会计年度。未完工之前只是收取总价款一定比例的预收款，不论是否确认收入，收到预收款纳税义务就已发生，就应缴纳流转税。房地产企业特殊的税法制度，预收房款计入预收账款或是转入销售收入意义是相同的。同时房地产的销售价格一般要由本地区物价部门核定，同质量同结构的房屋市场售价上下浮动比例相差不大，商品房销售的总收入可以可靠地估计。征地费、拆迁补偿费、配套手续费等前期费用一般在开发前期就已全部投入，大配套费允许按规定比例计提，贷款利息也能合理确定，因此前期开发成本就基本确定，需要估计的成本只是建安造价，同质量同构造的房屋单位建安造价也相差不大，也能可靠地估计，开发的总成本能合理地估计。开发企业开发某项工程之前，一般都对市场行情作充分调查，根据市场需求设计开发产品，大多数预交购房定金的客户都能履约。工程技术人员对已完成的工程进行测量，能合理计算出完工程度，按照预收房款确认收入，并且按照全部成本占全部收入的比率确认本期结构的主营业务成本，同时结转主营业务税金及附加，这样才能尽可能真实地反映主营业务利润。
二、期间成本对房地产企业经营利润的影响及对策
业务招待费等管理费用在开发前期发生较多，广告费、佣金等费用后期发生较多，这些费用的发生不均衡，按成本核算要求应一次计入当期损益，影响了各期经营利润的准确反映。按权责发生制原则，可以待摊或预提分期计入各受益期间，但税法不允许，要进行纳税调整，因而要使会计利润能够较准确地体现企业经营成果，应结合税法的有关规定，制定费用预算，预算的制定应尽可能接近实际，尽量减少纳税调整项目，这也是降低成本增加利润的一条途径。
对福利费的开支尽量掌握在工资总额的14%以内，职工教育经费、工会经费的开支尽量做到按工资总额及规定的计提比例2.5%、2%以内，根据预计全年销售收入确定业务招待费的开支数额，尽量减少不必要的应酬费，加强应收账款的管理，对坏账准备的计提按年末应收账款余额的千分之五计提，尽量减少坏账损失的发生。广告费用应控制在全年预计销售收入的15%以内，支付给中介机构及个人的佣金费用不应超过服务金额的千分之五，尽量减少纳税调整事项，节约费用开支，降低期间成本，使报表上会计利润尽可能准确地反映企业的开发经营成果。
（责任编辑：罗亦成）