摘要：房地产行业近十年来发展迅速，尤其是2007年以来房价迅速攀升。文章利用对不同城市的中小型房企和中层消费者的实地调查论证以及对比逻辑论证，从供求因素和其他因素两个方面分析了造成高房价的多重原因。另外，具体阐述了由于现阶段市场供求关系平衡和中国宏观经济政策调控的双层重压之下，再加上社会消费意识形态正被正确、健康的观念引导，房价的回落已成必然。最后，文章综合前文得出结论：房价趋势大幅跌落，短期内或有小幅波动；房地产未来发展周期性较强，房价触底是另一个周期的开始。
关键词：房价；趋势分析；因素分析
一、中国房地产价格发展趋势历史回顾
近十年来，中国房地产价格一路走高。本文对1998-2011年北京、上海、武汉三地的年商品房住宅成交均价进行分析，得出13年间房价上涨的三个阶段：第一阶段，1998-2002年房价基本处于平稳上升阶段，4年平均涨幅未超过3%。第二阶段，随着2000年新一轮的大规模房地产投资热潮的掀起，到2004年，全国房地产投资总额14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%，各地房价随之上涨迅速，2007年较之2003年上海、北京、武汉三地房价涨幅均超过80%。第三阶段，到了2008年，全球金融危机到来，在多重原因的影响下，房价进入一个高速上涨的时期，上海、北京两地2008年同2007年相比增长75%，而2010年较之2007年上涨则均超过180%，与2000年房价水平相比增幅高达6倍。与此同时，武汉等全国大多数城市13年间涨幅均在4倍左右。
二、影响房地产住宅价格因素分析
住宅是一种商品，决定其价格的基本因素是供求关系。
（一）需求因素
住房的需求价格是指在特定时间内对一定数量的住房所愿意支付的最高价格。城市的全部家庭对住房的需求体现在两个方面：一是获得或提高住房水平的愿望；二是实现该愿望的支付能力，两者综合起来就构成了住房的有效需求。本文选取了北京市1998-2010年城镇人均住房使用面积面积增长率和人均可支配收入增长比率，如表1所示。
由表1数据可知，在2000年、2007年、2008年前后，北京城镇人均住宅使用面积增长率波动有较大起伏。在2001-2006年间该数据一直处于平稳增长态势，而人均可支配收入在这六年间也快速增长，因而形成了有效需求，这种需求态势在2007年、2008年达到顶峰并在之后大幅下降，而这两年正是房地产价格增速最快的两年。
（二）供给因素
住房的供给价格是指在特定的时间内，房地产开发商在住房开发成本价格影响下对一定数量的住房出售所能承受的最低价格。住房开发成本当中包括了土地成本、建筑原材料成本、财务管理成本以及在住房建造过程当中的地方各级政府的摊派费用、拆迁安置费用和各种损耗成本。而住房开发成本和房地产开发商投资回报比率结合起来就形成了住房供给价格。本文仍以北京市为例，利用该市2000-2010年居住用土地交易价格指数和建筑原材料价格指数两项主要指标制成表2（两项指数均以上年为100）。
由表2分析得出，构成房地产开发成本最重要的两项成本――土地价格和建筑原材料价格在2001-2006年间或有小幅波动但整体处于上升趋势。而在2007年、2008年，上升幅度创14年来历史最高，随后大幅下降。即使是在其他成本费用不变的情况下，2007年、2008年的房地产开发成本也会大幅上涨。再加上50%-100%的高额投资回报率，住房供给价格必然连年走高。
影响房价的其他因素有政府和银行政策因素、经济因素、人口因素、城市化因素。近几年，我国CPI指数长期处于5%以上，远远高于3%的国际标准，长期的通货膨胀导致了物价（特别是建材原材料价格）的上涨，造成了住宅供给价格也随之上涨。随着经济形势的不断改变，国家宏观经济政策和银行货币政策也在不断摇摆，不断影响着房价的上涨速度。城市化的快速推进、地方经济发展的内在要求以及人口的城市化流动都拉动了房地产市场的刚性需求，进而推动房地产价格的上涨。
三、房价的未来趋势分析
笔者于2011年10月对某一线城市和河南某三线城市的数家房企和100位适龄购房者（其中50为有购房能力者）分别进行了调查。对房企的调查内容为是否认为房价市场需求还会加大和对未来房价的预期。对适龄购房者的调查内容分为两项：一项是对近期房价下跌的观点调查，另一项是针对有购房能力者是否在近期会考虑买房进行调查。
调查分析结果显示：
房企：调查范围内的房地产企业除了1家大型房企的态度模糊之外，其他数家中小型房企纷纷表示近期房屋成交量连连下滑，市场需求减少，近期需求加大的迹象不明显。而以供给方的角度来说，对未来5年内的房价都不看好。
适龄购房者：第一项调查中，17%的人认为房价并未触底还会下跌，23%的人者表示认为房价还会反弹，60%的人表示暂时观望。而根据第二项调查结果显示，在观望的人当中2/3的人为有购房能力者。
结合前文表1、表2分析得出， 2008年之后市场有效需求已经大幅度减少，而供给方价格也在2008年原基础上小幅波动，未出现大幅上涨情况。近期房价大幅下调是供需平衡改变的体现，也就是说由市场供需平衡改变传导到房价上表现出来，需要1-2年时间。那么根据前文数据研究显示，在本次降价潮结束之后重新稳定的供需平衡再次改变需要3-5年时间，再由供需平衡改变传导到房价体现上则需要2年时间，那么最少在未来的5-7年间，房价再次发生大的波动的可能性微乎其微。
四、结论
综上所述可以得出结论：短期内房价再次大幅度上涨是不可实现的。在这样的大背景之下，则会出现两种情况：一是如果国家继续坚持调控房价和引导社会消费趋向，那么在市场供需平衡和其他因素的影响下，一线、二线城市降幅会继续加大，三线城市在明年春节前后也会逐渐下跌，并在未来5年内会在这个水平上下波动；二是如果消费者在降价潮中大批量进入楼市，房价则会在短期内小幅度的波动，但涨幅不大。
当然，同经济危机周期理论一样，房地产市场随着未来十年的发展，适龄购房人员再次增多，人民财富也到达了可以担负这些购房需求的时候，会因为国家政策、市场供需平衡改变等种种未知的原因再次引起房地产行业的蓬勃发展。只不过同经济危机周期理论不一样的地方在于，房地产行业的危机会从单一的房地产泡沫逐渐演变成通过房地产行业使诸如金融证券市场等其他行业造成巨大的影响从而演变为范围性的经济危机。
参考文献：
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（作者单位：襄樊学院经政学院）