[摘要]随着我国的老龄化程度日益加深，探索多元化的养老模式成为人们日益关注的焦点。以房养老模式作为一种新兴的养老模式，其推广对于完善我国养老保障体系有着重要的意义。文章主要以武汉市为例，通过调查研究，对以房养老模式实施的原因、现状、及其推广的制约因素进行分析，指出在我国老龄化的背景下，“以房养老”模式有着广泛的市场需求和广阔的发展前景，但该模式的建立和完善还受到传统的养老思想、可得的市场信息以及现行的法律法规等因素的制约，有待进一步深入探讨加以解决。
[关键词]以房养老；可行性分析；武汉
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2012)02-0116-02
一、武汉市推行以房养老模式的原因
(一)日益严重的人口老龄化问题
武汉市人民政府第六次人口普查结果显示，2010年11月1日零时，全市常住人口为9785392人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的8048091人相比，十年共增加1737301人，增长21.59％。平均每年增加173730人，年平均增长率为1.97％。全市常住人口中，0～14岁的人口为976947人，占总人口的9.98％；15～64岁的人口为8013317人，占总人口的81.89％；65岁及以上的人口为795128人，占总人口的8.13％。同2000年第五次全国人口普查相比，0～14岁人口的比重下降了8.43个百分点，15～64岁人口的比重上升了7.29个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.14个百分点。
目前，武汉市60岁以上老人已突破百万大关，形势逼人。据武汉市老龄委介绍，武汉市老龄人口的发展速度很快，每年以3％的速度递增，且高龄化趋势越来越大。目前武汉市老年人的居住状况，基本上是以家庭养老为主，社会养老为辅。据武汉市民政局介绍，全市老年人约99％属居家养老，只有不到约1％的老年人在社会养老机构中养老。所以，在这种背景下，以房养老模式有着其可推行的原因和意义。
(二)不断变化的家庭结构问题
1 空巢老人家庭不断增加。目前武汉市有200多万户家庭，平均每2.38户就有一位老人，许多老年人往往以散步、晒太阳、看电视、看报度时光，而且武汉市家庭结构进一步小型化，空巢老人家庭增多。仅以武昌区为例，13万老龄人中有525户老人的子女不在身边，独守空巢。空巢老人面临着生活无法自理、精神孤独等问题，一旦老人出现紧急情况，无人应急处理。并且，这部分的空巢老人数量会随着我国人口老龄化趋势的加剧越来越多，老龄人口的增加形成巨大的养老需求量，从而为“以房养老”模式的实施提供了很大的空间。
2 家庭房屋产权的问题。根据我们的调查结果显示，武汉市老年人拥有房屋产权的比例高达58.2％，这就为部分老年人实行“倒按揭”，将房屋抵押给银行换取养老金提供了可能。拥有住房面积大于120平米的老年人比例达10.5％，这也方便其将房屋出租或者卖掉，换地段较差、面积较小的房子居住。此外，将近70％的老人与配偶同住或者单独居住，这也为老年人自主选择养老方式提供了可能。
二、武汉市推行以房养老模式的现状
(一)自发式的以房养老模式
通过走访调查，我们发现武汉市的很多空巢老人都乐意将多余的房间租给大学生或者年轻打工者，不收或少收租金，以换取年轻租客的照顾服务。这种自发兴起的互利互惠的养老生活方式，笔者在此统称为自发式以房养老模式。在临近高校的一些社区，这种养老方式颇受老年人的欢迎。
(二)政策性的以房养老模式
笔者在这里将住房抵押式养老和住房出售式养老统称为政策性的以房养老模式。住房抵押式养老是指老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，将房子用于抵押贷款，在贷款期间对住房拥有使用权，这些机构或者银行需要承担老年人的养老费用，老人去世后则用房屋来偿还贷款，剩余部分交由继承人。住房出售式养老是指老年人把自己的房产提前变卖给某一个公益机构，待一次性接受公益机构的现金支付后再从公益机构把房子租回来居住，形成自己付租金住在自己家里，同时享受养老金的一种“自助”现象，又称为“以房自助养老”。
在继上海市、北京市、广州市政府先后下发了关于大力推进开展抵押式养老业务的改革试验的意见之后，武汉市政府也明确提出要探索发展住房反向抵押养老保险。2007年，武汉市公积金管理中心层提出“住房自助养老”的创新型模式。在该模式中，“公积金管理中心成房东”，六十五岁以上的老人只要把房产以市场价值出售给公积金管理中心，就可将获取的资金一部分用于支付公积金管理中心的用房租金，其余资金部分自行养老。
三、武汉市实施以房养老的制约因素
通过调查研究我们发现，尽管在部分城区和社区以房养老模式悄然兴起，并有迅速发展之势，但是该模式在武汉地区推行过程中还是存在着障碍。
(一)禁锢于传统的养老思想
我国传统的“养儿防老”的思想观念深入人心，人们普遍认为子女赡养老人是应尽的责任，而老年人也大都倾向于依靠儿女养老，并且十分注重亲情的精神慰藉，老年人担心如果自己选择以房养老，子女会被指责不孝，所以坚持认为房子必须是留给子女的财产。
我们的调查问卷结果表明，50％以上的老人选择愿意尝试以房养老。但是，仍有相当部分的老人认为“金屋银屋不如自己的草屋”，一心要守着房子，将来把房子留给儿女，完全不接受以房养老甚至不愿意尝试以房养老。所以，就武汉市目前的状况而言，传统的伦理观念是实施“以房养老”模式的一大障碍。
(二)受制于可得的市场信息
首先，对于金融、房地产等机构来说，以房养老存在着很难规避的风险。在进行反抵押贷款时，借款人和银行等贷款机构之间存在着信息的不对称，银行等贷款机构则要花费更多的时间、精力，成本来掌握借款人的身体状况、既往病史；另外也需要相关的监督机构来确保借款人是否对房屋进行了必要的维护和保养，以保证其正常使用。
其次，对于武汉市居民来说，在现行法律法规条件下，房价持续走高的情势下，如何得知当前的准确房价以及其未来的升值空间，保证所得评估结果公正、公平，从而使自己在实施“以房养老”期间能够得到公平的待遇，也是个很大的难题。我们调查结果显示，34.2％不愿意接受该模式的被调查对象认为，以房养老模式在实施过程中存在困难的原因在于“评估不规范，公正难保证”。
(三)受制于现存的标准
我国现行的法律法规还很不健全，很多“以房养老”模式实施所必备的条件没有很明确的依据和标准。首先，如何划定具备享受住房反向抵押贷款权利的门槛，控制反向抵押贷款的风险。其次，如何设立贷款条件，可以在鼓励老年人“以房养老”和维持信贷机构乃至整个金融机构的稳定之间合理取舍。再者，如何在老龄化水平高的情况下结合地区人口结构及寿命长短的情况，来进行保险精算。最后，如何处置抵押房屋的管理与维护，以及收回房屋后的整理与销售，保证接受抵押机构的利益不受损害。在这些标准和条件都不明确的情况下，就给“以房养老”的推行带来了阻碍。
四、结束语
总之，通过对武汉市以房养老实施原因、现状、及其制约因素的调查分析，我们得知：在我国老龄化的背景下，“以房养老”模式是有着市场需求和明朗的前景的。但是，作为一个新生事物，它的推行必然会遇到这样那样的困难，真正得以实现也许需要几年甚至十几年的时间。只要结合我国的国情，加强宣传工作，完善配套的法律法规，正确引导各种标准的构建，提高国民信用度，符合我国实际的“以房养老”模式就会得以迅速推广，从而为解决我国目前严峻的养老形势贡献一份力。
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[4]中国老年公寓需求市场分析http：//blog.省略/s/blog
[5]仲小瑾，“以房养老”在我国推行的可行性分析[J]科技广场2009，(10)
[责任编辑：梁小楠]