内容提要随着公共租赁住房建设的全面开展，与之配套的管理制度也亟需完善。我们选取浙江省房价收入比的一类地区与二类地区中的两个典型城市进行问卷调查，了解公众对浙江省公共租赁住房政策的了解情况与需求情况，分析公众对浙江省公共租赁住房政策的期望，并基于此提出浙江省制定公共租赁住房政策的建议。
关键词
公共租赁房
住房政策
住房保障
浙江省
作者高洁，金华职业技术学院讲师。(金华 321000)
当前，我国住房保障政策主要是面向中低收入住房困难家庭，采用的方式主要是实物配租和货币补贴两种方式。从现行住房保障政策看，针对前者以租住政府提供的廉租住房(或领取政府发放货币补贴)方式实施住房保障，后者则以购买经济适用住房的方式予以住房保障。两者保障的对象虽均为低收入，但对被保障对象的条件要求是不同的，各自保障的范围也是不同的。正是由于这种条件、范围的不同，在廉租住房和经济适用住房制度的保障对象之间，必然会客观地存在边缘人群，即：既不符合廉租住房保障标准，又购买不起或购买不到经济适用住房的低收人家庭。此即为低收人家庭住房保障的廉租住房和经济适用住房之间的“夹心层”。
2007年，有关部门就公共租赁住房开始调研，希望通过公共租赁住房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。2010年6月，住房和城乡建设部等七部委下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在政策层面明确了发展公共租赁住房以解决“夹心层”住房困难的政策，提出了发展公共租赁住房制度的基本思路、原则和措施，各个地方根据《指导意见》的要求也陆续制定本地的相关管理办法。在此背景下，我们对浙江省公共租赁住房情况展开了调查，以期为我省公共租赁住房政策的制定提供参考。
一、研究方法与程序
(一)样本城市选取依据
由于2011年最新的人均可支配收入数据尚未出台，课题组根据《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》，对浙江省各地市房价收入比进行了统计分析，房价收入比计算过程中房价部分也相应的采用了2010年7月的数据，家庭按照三口之家其中两个人有收入、居住面积为60m2(保障房的居住标准)作为计算标准。根据统计(具体数据见表l)，如果把省内房价收入比评判的数值标准值定为10(房价收入比的国际通行合理标准为4-6)，杭州、温州、丽水、宁波、舟山、绍兴等6个城市代表房价较高的一类地区，而湖州、台州、嘉兴、衢州、金华等5个城市代表房价次高的二类地区，其中房价收入比最高的是杭州，最低的是金华。因此，课题组选取杭州、金华为浙江省内房价高低不同水平城市的代表，进行公共租赁住房的问卷调查，以便分别对房价高和房价次高的两类城市的进行公共租赁住房的需求与意愿等相关分析。
(二)问卷设计与构成
本次问卷包含调查对象基本情况、对公共租赁住房政策了解情况、公共租赁住房需求以及对公共租赁住房政策预期情况调查四个部分。其中关于公共租赁住房制度期望的调查内容，包括公共租赁住房的建设方式、租金水平、面积标准、装修标准、区位及通勤意愿、租赁期限等。问卷定稿前，课题组请相关专家对问卷进行了严格的审定，以保证用词的准确性、项目的简洁性和内容的明确性。
(三)调查对象与调查方法
调查对象主要集中在在杭、在金的未就业、新就业群体、社会中低收人群体(未含公务员、事业单位和大型国有企业就职人员)。按照两市所辖各区、县经济发展水平、房地产市场发育水平以及城镇住房制度改革程度等情况，结合城镇人口规模与调查条件按比例分配问卷发放数量。
(四)问卷回收与统计
杭州地区的调查问卷发放范围涵盖下城、西湖、上城、江干、拱墅、滨江、余杭、萧山8区及临安、富阳、建德、淳安、桐庐5市(县)，共发放调查问卷2000份(含纸质与电子两种形式)，有效问卷共计1075份，占发放问卷总量的53.75％。金华的调查问卷发放范围涵盖婺城区、金东区、兰溪市、永康市、义乌市、东阳市、武义县、浦江县、磐安县9个县市区，本次调查共发放调查问卷1000份(含纸质与电子两种形式)，有效问卷共计517份，占发放问卷总量的51.7％。杭州地区正式样本构成见表2，金华地区正式样本构成见表3。
最终课题组依据回收的有效问卷采用SPSSl5.O进行了描述性统计分析。
二、杭州、金华两个不同房价地区的
问卷调查比较分析
(一)调查对象对公共租赁住房政策了解情况
在对国家住房保障政策的了解情况中，杭州民众比金华关心更多，比较了解的比例高出金华14％，但在听说过与比较了解的总体比例上，两者相差不多，同样在关于廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房的了解程度上基本相当。这说明，国家住房保证政策宣传比较到位，两地的各行业对保障性住房政策均有一定的了解，但很了解保障性住房政策的两地民众都不多。
对比杭州地区与金华地区调查数据，两地调查结果均表明，随着年龄的增长，对国家住房保障政策的了解程度逐渐上升，说明对住房保障政策的了解与社会阅历呈正相关；同时31-40周岁年龄段的调查群体对国家住房保障制度的了解程度相对较好，之后了解程度有下降趋势，这说明对住房保障政策的了解与接受调查群体对住房的现实需求呈正相关。
在对公共租赁住房政策的了解情况上看，杭州民众对公共租赁住房了解的比重略高于金华民众。但杭州、金华两地调查对象无论是学历高低、收入高低、工龄长短，对公共租赁住房政策很了解的人比重都比较低。这说明大家虽然都关注公共租赁住房，但对公共租赁住房的具体政策很了解的不多，经过实际调查分析，主要原因是，虽然国家已经出台了公共租赁住房的原则性指导意见，但各地的公共租赁住房具体实施意见还在制订中或刚颁布不久。
两地民众对公共租赁住房政策的改进建议略有差异，杭州地区调查对象认为杭州的公共租赁住房政策中应当增加公租房的适用范围的占97.21％，应当增加公租房数量的占96.93％；而金华地区调查对象相对集中的两项诉求为增加公租房的适用范围(89.94％)与增加公租房的数量(81.43％)。这与两地的房地产租赁市场状况相关，杭州市由于人口密集程度高于金华市，对于公共租赁住房需求相对较高，而金华房地产市场租赁房源相对比较充足，所以公众改进建议中适用范围为首要关心要素。
(二)对于公共租赁住房的需求情况比较
杭州和金华地区调查对象普遍认为居住地对于公共租赁住房需求比较大，但是从比例看，金华地区的需求意愿没有杭州地区强烈，认为需求很大人群比例少了将近13％(杭州74％、金华61.7％)，而认为有一定需求的人群比例金华比杭州高出10％(杭州20％、金华31.72％)，金华认为需求不大的人群比例远高于杭州，这说明两地房地产市场的差异，杭州虽然房地产市场运行活 跃，但是购房、租房成本均相对较高，因此公众对公共租赁住房需求较为强烈。
对两地认为居住地公共租赁住房需求很大的调查对象进行结构性分析发现，年龄结构方面两地都集中在20-40周岁年龄段，相对一致；学历层次方面杭州集中在本科层次而金华集中在大专层次，这反映了两地“夹心层”群体的学历层次差异；职业结构上，两地认为居住地对公共租住住房需求很大的比重最大的均为外来务工人员，但是第二位的有所差异，杭州为海外归国人员而金华为未就业人员，这反映了两地人才市场的结构差异。杭州作为一线城市对海外归国人员的吸引力较大，但是由于杭州人才集聚效应较强，海外归国人员在杭较为普遍，收入优势不明显，对公共租赁住房需求相对较大。
两地调查问卷对于公共租赁住房保障对象包含范围调查结果显示外来务工(创业)人员获选比例最高；但是杭州地区排名第二位的获选人群为新就业人员(84.74％)而金华地区为未就业人员(95.74％)。同时，两地对于公共租赁住房申请对象打破户籍限制的支持度相当高，杭州为81.95％，金华为98.65％。
(三)对公共租赁住房政策的期望调查
在对公共租赁住房与市场化租赁的优劣势比较分析中，两地对于公共租赁住房相较于市场化租赁住房的优势的选择排序一致，均为租金低廉、社会治安较好、租住相对稳定、周边环境较好、产权关系明晰。从中可以看出，租金是公众选择公共租赁住房的决定性因素。在比较公共租赁住房与市场化租赁相比的劣势时，两地反应比较集中的三个问题也比较一致，分别为“申请、续租条件苛刻”、“轮候时间较长”、“受条件限制居住时间可能较短”，表明这三个问题是未来公共租赁住房管理政策中急需解决的三大难题。在调查对象最希望公共租赁住房满足的生活需求调查中，两地需求前三名保持一致，分别为租金低廉、管理正规、交通便利。
在对于公共租赁住房建设方式的选择中，两地对于政府集中建设与企业自建方式的偏好相对比较集中，但是杭州地区建设方式偏好度排名第三的为城中村改造房屋，金华则为政府配建，表明杭州市城中村改造房屋相对比较规范而且在通勤方便程度方面的优势相对比较明显，群众接受度高，而金华由于自身地域、交通便利度等因素，城中村房屋在通勤方便程度方面的优势没有杭州突出，此时，民众对于城中村建设管理隐患的忧虑度凸显。也表明城中村改造模式中通勤便利与居住环境、管理规范等都应该引起注意。
在对于公共租赁住房租金水平与市场化租赁水平比较的调查中，两地选择集中认为公共租赁住房的租金应为市场化租赁水平的60％以下，接受度水平上线基本为市场化租赁水平的70-80％，而杭州地区选择60％以下的调查比例高出金华3％，说明杭州地区调查对象租房压力比金华大。
在对公共租赁住房租金与月收入关系的调查中，两地调查对象对于建立不同标准的公共租赁住房租金制度以及依据房源划分公共租赁住房租金水平的接受度都超过了50％，说明公众对于公共租赁住房采用根据房源分类的租金制度普遍是能够接受的。
在对于公共租赁住房月租金占自己月收入的比例接受度调查中，两地调查结果有所差异，杭州地区调查对象对于公共租赁住房月租金与自己月收入的比例关系普遍接受度下限为公共租金住房月租金占个人(家庭人均)月收入的10-15％，而金华为5-10％，上限均为40％，这与金华租赁市场普遍租金较低且房源选择充足有一定关系。
关于公共租赁住房建筑面积与装修标准的调查中，两地调查对象对公共租赁住房的建筑面积要求比较分散，说明公众对于公共租赁住房面积需求具有分散性，这就要求两地在今后的公共租赁住房建设中注意配备不同面积的出租房屋以供公众选择。对于公共租赁住房的装修标准问题，两地均无人选择毛坯房，倾向于精装修的比例均高于简单装修，超过90％的公众认为公共租赁住房应当提供基本家具，说明浙江省公共租赁住房装修标准应将能够实现“拎包入住”作为基本原则。对于设立公用卫生间以降低建设成本问题上，接受与不能接受比例相差无几，表明公众对私密卫生空间以及生活便利度的重视，建议浙江省公共租赁住房建设标准中应当包含对卫生间、厨房等生活必要空间的明确规定。
关于公共租赁住房位置需求分析中，两地略有差异。杭州公众对于上下班单程通勤时间极限的接受程度以30-45分钟以内为最，而金华为30分钟以内，说明两地通勤及交通便利程度上杭州差于金华，杭州公众对于通勤时间忍受度较高；金华对于上下班单程通勤距离接受程度比杭州高近10个百分点，金华32.69％选择了10公里以内，而杭州35.44％选择了15-20公里，这也反映了两地通勤现状的现实差异。
关于公共租赁住房的租住时间的调查分析中，两地对公共租赁住房最短的租住时间均集中的答案为3年和5年，均有超过80％参与者愿意在家庭财富积累和收入增加到超过公租房准入水平后主动迁出。
三、对浙江省公共租赁住房的政策建议
(一)注意政策制定的原则性与灵活性
通过对杭州市与金华市调查问卷的分析，可以看出两地对于公共租赁住房政策的需求不尽相同，这就提示我省在出台公共租赁住房管理政策时：实体性问题应注意原则性，给各地根据自身经济发展条件、房地产市场发育程度等因素灵活制定相关规定的空间；程序性规定一定要完善与周详，以保证公共租赁住房制度执行过程的稳定性与公正性。
(二)建立多渠道房源筹集模式
调查结果显示，不同调查对象受年龄、工作性质、受教育程度等因素的影响，对于公共租赁住房的房源有不同的价值偏好，这就要求我省建立多样化房源筹集模式。我省公共租赁房可以通过以下四种模式筹措房源：(1)增量模式，即依靠政府集中新建、项目配建、企业自建方式筹措房源，政府新建可以采取国有开发公司建设和代建制集中新建两种形式；(2)存量模式，即通过回购、回租社会存量住房及利用公有住房等模式筹措房源，回购的主要对象应集中于房改房、空置商品房和普通二手房三种，回租社会存量住房可以有机构运营回租房和团租回租房两种；(3)贴租模式，即由社会提供租赁住房，国家给予租金补贴的一种形式；(4)城中村改造，即针对已经撤村建居的城中村，按照区位，分别对内圈层城中村和外圈层城中村通过村民自建、公寓式住房改造、房地入股分红等形式进行建设开发的一种房源筹集模式。
(三)公共租赁住房的保障对象应打破户籍限制
从调查结果看，公众对于公共租赁住房保障对象不设户籍限制持肯定态度，支持率较高。从我省实际情况看，新就业群体、外来务工人员中的中低收人群体基本上不具备工作所在地城镇户籍；本地户籍人口中的中等偏低收入群体虽然具备工作所在地城镇户籍，但是该部分群体中相当部分的住房问题已经通过危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房等形式得到解决，真正需要公共租赁住房保障的人群数量相对较少。因此，我省已具备公共租赁住房保障对象打破户籍限制的主、客观条件，能够将在我省稳定就业的外来务工人员纳入公共租赁房保障体系中。
(四)建立分层次保障的公共租赁住房租金标准
调查结果表明，调查对象对于公共租赁住房租金根据不同收入水平、房源位置、周边配套等因素实行不同标准的接受度非常高，表明我省已经具备制定分层次保障的公共租赁住房租金标准的群众基础，针对保障对象，依据其家庭人均收入、家庭人口、房源面积、位置、新旧程度等不同情况，制定出不同的租金标准。通过分层次的保障，加强公共租赁住房租金征收管理，真正确保住房保障的公平、合理。
(五)实行“拎包入住”的公共租赁住房装修标准
调查结果显示，杭州、金华两地公众对于公共租赁住房装修情况的偏好基本相同，这就为我省制定公共租赁住房装修标准提供了借鉴。建议我省公共租赁住房标准以实现“拎包入住”为标准，对公共租赁住房进行必要装修并配备基本家具，同时对厨房、卫生间等必要生活空间的最低条件进行规定。
注释：
①实际房价收入比可能会比表中数据高一些，原因是：一是2011年的实际房价水平比2010年高，二是商品房市场的面积标准比测算面积大，导致房价收入比数值更高。但各城市的计算标准都一样，无论采用的面积标准是60平方米还是90平方米，表中各城市的房价收入比排名没有变化。
责任编辑 徐东涛