当前房地产价格居高不下的两个原因，一是通货膨胀背景下，投资渠道不畅，实体经济效益下滑，导致流动性泛滥于房地产，这不属于房地产调控可以解决的问题。二是地方政府对土地财政的过度依赖仍未解决，导致土地与房地产的供求关系扭曲问题一直存在。由此可知，房地产调控的重心仍然是供给方调控。而理顺中央-地方的财政分配结构，解除地方政府的土地财政症，成为房地产市场调控的关键环节。
房价上涨的主要原因是供给不足而不是需求过剩。居民住房需求确实是存在刚性的，在地方政府和开发商仍然人为制造供不应求的扭曲市场环境下，不断将政策压力加诸购房即需求方身上，不但不能降低购房者的需求总量，反而会把新增的调控成本全部转嫁给购房者。
以此为参照系，反观最近的房地产政策，不难发现“提高首付比例”、“取消优惠利率”、“限制第N套住房消费”等政策手段，仍属于需求方调控的范畴，还需要加大土地供给方面的力度。
事实上自2008年以来，我国房地产调控已经出现了一系列强调增加供给的政策，例如增加商品房土地供应，提高中小户型比例，加大廉租房兴建力度等。但这些政策的顺利推行必须建立在地方政府摆脱对“土地财政”的依赖，回归市场规则管理者的本位之基础上。但从2010年全国范围内“地王”频出，实际土地成交普遍无法完成目标的情况看，对增大供给的调控依然不足。
倘若存量财政收入的中央与地方分配比例不改，即使地方政府得以开征再多的税项，也只能是在增量财政收入上提高地方收入，而这一收入来源，无非是通过增加居民纳税额度实现的。这就无法体现降低居民生活成本的政策初衷。
与此同时，实行保有环节征税的前提，是降低开发和销售环节的系列税负，诸如营业税、契税、土地增值税等，征收房产税的同时，是否降低相关税负，也成为政策进一步合理化的课题。
总之，判断房地产政策的标准只有一个，那就是能否增加供应量，降低开发、销售、购买、持有成本。无疑，2011年我国面临克服通胀与实现经济结构调整的双重考验，累积了巨大金融风险和民生怨怼，房地产调控成为攸关全局的关键，而解决中央-地方财政分配结构，扭转地方政府对土地财政的依赖，已经成为无法绕过的攻坚环节。
本刊评论员