政府的一纸限购，无疑是房地产业～个重磅炸弹，从业内分析三四月份的“雷声大雨点小”，延伸到房产行业首度经历“金九银十”至“铜九铁十”的转变，长久占据中国经济市场半壁江山的房地产行业经历巨变。
进入2011年下半年，随之而来的是“土地市场成交冷淡”、“楼市量价齐跌”、“名牌房企旗下楼盘开始打折销售”的接踵而至。波及到二手房市场，是各种规模房产中介的纷纷倒闭，这也成为此次“房产限购”的强力印记。
静态分析，国人对房地产的激情早已消退，楼市的韶华也在政府调控的“限购军令”中，消逝得跌宕起伏晾惶忐忑，当然，这分忐忑的“调控神曲”，应算是政府调控政策初见成效的第一次鸣奏。
楼市进入“限购时代”
2011年，越来越高的房价已经使房子离普通老百姓越来越远，“限购”的恰时推行终于使房地产这个长期存有“健康状况”的支柱行业面临巨大的调整。
面对种种行业弊病，政府于2011年1月26日出台以房产经济调控措施为主的“新国八条”，其中――“禁购”一词悄然进入地产行业。值得一提的是，紧随其后的是全国40多个城市先后出台商品房限购措施。
政府要求，各省需在年初制定本地房价调控明确的、量化的定位目标，公诸于社会。达不到的需约谈甚至问责。无疑，“落实地方政府责任”具体而明确，这让新政效果有了可以预期的结果。与此对应，当时间经过“铜九铁十”之后，2011年的11月份、12月份成为各房产商更难耐的日子。据记者调查，“现今一个房产商眼中真正的寒冬，不是降价卖不出房子，而是降了价更卖不出去”；“购房者趋向理智，投资客买涨不买跌的雪上加霜”，让一场看不见的博弈暗地前行。
同时，记者发现更多的开发商更加相信“刚需者终有刚需，开发商则需要尽陕回笼资金”的行业说法。
面对这种“前者憋着等待抄底的最佳时机”、“后者苦撑不愿意让利”的较量，中国房地产行业“拐点”终于开始出现。
中国房地产指数研究院调查显示，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，万科、绿地等大型房企部分项目降幅潮超过20％，北京、深圳等热点城市郊区商品住宅价格降幅同样超过20％，二、三线房价也出现松动，因量价低迷，成都市举行的秋季房交会，甚至都没有公布成交数据。
国家统计局2011年12月18日发布了11月份70个大中城市住宅销，售价格变动情况。与上月相比，70大中城市中价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个；11月份，同比涨幅在5.0％以内的城市有61个，比10月份增加了4个；与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2％。
北京中原地产市场研究部数据显示，今年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币，同比减少5200亿元，下降近三成。这些数字今天看来可能已经见怪不怪，可是联想到近两年房价疯涨的局势，实在是让人不免感到一丝震撼。
SOHO中国董事长潘石屹说：“开发商聚在一起，大家开玩笑说，限购真是把企业弄得‘生不如死’。”本轮房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。回溯这近六年的楼市调控，“限购令”是一剂立竿见影的猛药，让房价真正走出了“越调越涨”的怪圈。
面对目前房产业久久不散的“限购副作用现象”，中国指数研究院副院长陈晟说，因为“限购令”效果明显，应防止政府部门形成长期的“限购依赖症”，从而忽视房地产改革的制度性建设。还有专家认为，“限购令”的作用是初步和短暂的，一些城市的房价只是稳中有降，房价仍徘徊在高价区间。
无论如何，“限购令”是否持续将直接决定着楼市的走向。是否巩固和扩大楼市宏观调控成果，持续挤压房地产泡沫，使楼价向合理价格回归值得重视；若是取消，“热钱”或将再涌现，诸多“炒房客”将会卷土重来，楼价的强势反弹毫无疑问，此前的所有调控努力或将前功尽弃。
限购成果初显现
2011年11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使得房地产业健康有序发展。
随后副总理也强调，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。中共中央政治局也于同年12月9日召开会议，提出：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”北京市住建委有关人士在16日召开的新闻发布会上表示，北京市目前执行的限购政策明年将会延续。
岁末年初，房地产政策走到了一个重要的节点上，可以看出，当前国家层面上对于房地产进行调控的主基调并未出现松动，房地产调控政策短期内也不会放松，至少在2012年上半年之前，楼市政策面主体将继续维持现有的局面。
截止到去年12月中旬，海口、福州、厦门、长春、北京5个城市相关负责部门均表示将坚持房地产调控政策，楼市限购政策延续。
“限购令”能否持续，虽然取决于楼市的走势，但也不可小觑各方利益博弈的后果。
众所周知，不少地方政府对打压虚高的楼价，态度一直暖昧，甚至从某种程度上说，楼市调控的博弈，实质是地方政府、房产商与中央、公众的博弈――地方政府，是高房价的直接“受益者”――地方GDP数字的增长，财政收入的增加，土地出让金的多寡等，都与楼市是否“繁荣”、楼价的高低休戚相关。
很显然，作为楼市临时性调控政策手段的“限购令”，虽然是抑制楼价虚高的一把利剑，但楼市是个市场经济，硬性调控不是长久之计。
后限购时代到底有多远
抑制房价，确保楼市健康发展，不能过度依赖“限购令”，能否探究新办法，能一劳永逸地打压楼市投机行为，才是房产市场长久的发展之道。但是，现在并没到放松限购，甚至放松调控的时候。部分城市房价偏高的状况尚未根本改变，促使房价反弹的因素也依然存在。尤其是近期央行3年来首次下调存款准备金率，所释放的流动性会有相当部分通过多种途径流入房地产领域。房地产行业资金过度聚集的情况依然存在，行业本身的调整也还没取得显著进展。在这种情况下，放松限购，势必有更多资金涌入房地产市场，造成房价反弹，使调控的成果前功尽弃。
那么，什么时候才能放松限购呢?专家表示，条件至少有两个：一是能否有政策可以替代限购，即便限购取消，新的政策措施也能让市场继续稳定发展，让调控继续见效。二是建立起房地产市场健康运行的长效机制，住房制度改革大步跟上。
专家认为，作为房地产调控的手段，房产税的效果要比限购好得多。房产税是一个可以长期执行的调控手段。从目前的实践看，房产税对引导购房需求、引导市场提供更多普通商品房，调节供需结构有显著作用，实际上是在强化住房的居住属性。在试点的基础上，加快完善和推进房产税改革，尽早建立符合我国国情、有利于遏制投机、鼓励自住型需求的房地产税收制度，用税收这一经济杠杆逐渐取代限购这―行政手段，是可以期待的。
房产税推出后，通过增加持有阶段成本，降低房产投资收益，达到房地产调控的去投资化效果，因此，限购之后，房产税是一种极大可能。
2011年12月14日，中央经济工作会议在北京落下帷幕，会议明确指出，将推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大已成定局。财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，房产税试点扩大方案将出台。他透露，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台扩大试点的方案。业内普遍认为，目前房产档案联网正在逐步完善，开征房产税已具备了基础条件。也有业内人士表示，如何在保障公众基本权益的基础上遏制房价上涨，艺术地调控好房价，成了2012年宏观调控的关键和难点。未能设计出合理征收方案的“房产税”，也可能存在“一刀切”的误伤危险。
效果是明显的，结果是明朗的，但是降价不是房产调控的终极目的，稳健发展才是。
所以，人们希望看到的结果，不仅是房价在短期内稳定甚至下降，更多的是房地产市场运行的内在机制发生实质性转变。到时候别说是限购，即便不再对房地产市场进行主动调控，市场也会在相当长的时间里稳定健康地运行。
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