首次改善型需求抬头 近日，本刊编辑部接到不少与首次改善型购房有关的咨询电话。 一对来自上海闵行区的小夫妻表示，我们之前在莘庄附近按揭买了一套二手房，目前房贷已经完全还清。如果我们把这套小房子先卖掉，再贷款另购一套面积大一些的房子，请问这种情况算首次购房还是改善购房？
其实，已有不少首次改善型需求付诸了实际行动。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2012年3月上海二手房共成交1.64万套、134.8万平方米，环比分别提升64.1%和43.9%。就区域来看，其中增幅超过50%的有黄浦、松江、浦东、虹口、闸北等市中心区域。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，根据上述数据可知，3月份二手市场改善性需求购房力度逐步显现。
改善型需求发力，可以通过热点楼盘的交易变化来得到印证。汉宇地产联洋分行高级经理李雷介绍，位于浦东联洋板块的热门社区“仁恒河滨城”一直是改善型需求所热衷的楼盘，3月份成交达到了惊人的23套，而该楼盘1、2月份的成交合计只有10套。位于普陀武宁板块的“中远两湾城”也出现交易高潮，3月份成交达到46套，而此前该楼盘每个月也只有10套左右的成交。
业内人士分析指出，目前有不少五六年前置业的人群，改善居住条件的愿望极为迫切。由于原有住宅面积过小、配套环境一般、照顾老人等原因，这部分人群需要再次置业改善居住条件。此前由于市场前景不明朗，导致此类需求被压抑。而目前房价适度回落，加之市场整体回暖，同时银行贷款利率优惠幅度加大，因而这类需求热情被激发，并积极入市。
可以考虑一步到位
考虑到购房、房贷申请资格等方面因素，现阶段购房应暂时抛开“梯度消费”观念，转而追求一步到位。
在“限购令”、“限贷令”等政策作用下，购房权、贷款权等都很珍贵，因此根据自身资金情况，尽量考虑得周全一些，购置能够长期拥有而且具备升值空间的住宅。而从另外一个层面来看，一步到位还可以节省交易费用、税费等方面的开支。
在此，本刊将针对首次改善型需求需要特别留意的地方，结合具体案例来一一进行说明解析。当然，在这里需要提醒的是，目前要坚持理性置业理念，可以结合自身实际需求来灵活安排置业计划，而非因市场出现回暖迹象便盲目跟风。
先卖后买有讲究
到底是先买好新房再卖掉旧房，还是先卖掉旧房再买新房？在现有政策环境下，两种方式区别很大。
【案例1】“新上海人”王先生先将自己名下的房产出售之后，才开始在靠近市中心区域找房。他之所以这样操作，主要是让自己重新获得购房资格。
【解析】如果考虑到购房资格问题，一定要遵循先卖再买的顺序。这是因为需要通过卖房“清空”房产记录，来重新获得“房票”，即购房权。否则，因为家庭拥有住房，而不再具备购房资格，对外地户口人群来说，尤其要关注这一点。而即使是本地居民，先卖后买也具有现实意义，申请按揭贷款是区别很大。
从另外一个方面来说，通过先卖后买的方式，获取足够的现金，便于自己在购房过程中掌握更多的主动权。而如果买卖同时进行，一旦自己卖房进度慢于买房进度，很有可能会因此而产生纠纷，并承担违约责任。
贷款条件要分清
首次改善型需求能否享受到优惠贷款利率，这应该根据实际情况来具体分析。
【案例2】之前曾全款购置了一套小两房的刘先生在换房之前，专门到银行房贷部门进行咨询，了解自己能否享受到优惠利率。当得到满意答复之后，他才开始着手实施自己的换房计划。
【解析】首次换房，申请房贷利率几何？这需要提前了解。如果购买首套房时采用的是全额付款方式，那么还有机会享受到优惠利率。而这要求在购房之前，必须出售自有房产，让房产记录“清零”，消除“认房”对申请按揭造成的影响，从而让自己符合首次置业标准，能够享受到房贷优惠利率。
而对于另外一种情形，如父母名下的房产自己有份，则需将该份额“转让”给父母，否则，即便是出售自有房产，也会“认房”而让自己在申请按揭时无法享受到优惠房贷而承担更高的贷款利率。
当然，这里要提醒的是，如果第一次置业已经动用了商业贷款，则不管购买的是普通住宅还是非普通住宅，再次申请按揭，一律按“二套房”对待。
巧用公积金贷款
由于商业贷款与住房公积金贷款对于首套房在认定方面存在差异，因此业内人士建议首次改善型需求用足住房公积金贷款。
【案例3】周先生在换房的时候，特别留意了一下现行公积金贷款政策。当得知名下没有房产的情况下即可足额申请公积金贷款并按照首套房对待，他决定先卖房以达到足额申请公积金的条件。
【解析】根据现行住房公积金贷款政策，即使是存在商业贷款记录，只要在购房时名下无房产，住房公积金贷款不受影响，还会以首套房来对待，如上海规定个人最高可贷30万元。而商业贷款则是认房又认贷，只要贷过款，无论是否有房，都算二套房贷。因此，改善型购房可考虑先卖后买。
可考虑一步到位
在限购的前提下，梯度消费理念已暂时不太适应当前的形式，因此建议购房者在自己力所能及的前提下，追求一步到位。
【案例4】徐小姐决定购买一套三房，虽然此举可能会增加她在购房方面的开支，但考虑到现阶段“梯度消费”已不太合适现实情况，她认为此举并无不妥。
【解析】对于改善型需求而言，通过数年的积累，资金实力已经大大提升。而此时购房，无非是想改善居住品质，比如换面积、楼盘档次，或者换地段等等。根据自身的需求出发，结合自己的资金能力，尽可能去选购最接近自己实际需求的住宅。如果有所保留退而求其次，浪费一次购房权不说，未来买房还要承担契税此类额外支出。
而从另外一个方面来看，申请贷款的次数也有限，用一次就少一次。根据现有的信贷政策规定，各商业银行已经基本停止第三套房贷款。而根据“认贷”规定，凡申请过两次房贷的，则无法再申请房贷。