2011年1月26日，国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条”，提出了更明确房价的控制目标，以及在更大范围内施行更严厉的调控政策。作为2011年国务院办公厅的1号文件，国八条的发出彰显了中央政府调控房地产市场，缓解房价上涨预期的决心。国八条并非是孤立的政策，而是建立在上一年度“国十一条”，“国十条”以及“9.29新政”发挥作用的基础上的。因此，可以说国八条是国家进一步调控我国房地产市场的新的利器。而随后，各地政府也出台了相关政策，最为典型的即北京的“京十五条”，其中的限购政策是使房价看跌的主要因素。根据最新的经济数据显示，在国家及地方政府大力的调控下，北京市新房成交价出现19个月以来的首次下降，其他各地的房屋成交量也有不同程度的下跌。
盈余管理是企业管理当局为了实现自身利益以及企业价值，向市场传递积极信号，在不违背会计准则的前提下，通过经济和会计手段操纵企业会计数据的行为。由于盈余管理建立在合法合规的基础上，因此，适度的盈余管理有助于向市场传递积极信号，从而避免市场失灵状况下投资者盲目“用脚投票”情况的发生。面对当前国家对房地产企业的大力调控，我国房地产企业的财务数据将出现可以预计的波动，为了平滑这一波动，从而向市场传递更加稳定的企业价值以及未来成长信息，我国房地产企业将可能采用盈余管理的方式对企业财务数据进行影响。因此，房地产开发企业的盈余管理空间就成为会计信息使用者在这一阶段特别关注的问题。
一、盈余管理动因综述
随着证券市场及各方投资者对高质量会计信息的需求不断增强，针对企业盈余管理的问题研究也逐渐受到了中西方更多学者的关注。William.K Scott认为，盈余管理是在会计准则允许的范围内，通过会计政策的选择使 经营者自身利益以及公司的市场价值最大化的行为。
盈余管理动因的研究根据对收益需求的不同，可以基本分为增加收益的盈余管理和降低收益的盈余管理两方面。Beneish（2001）讨论了四类导致增加收益的企业盈余管理动机，分别是奖金计划、债务契约、证券发行以及内部交易。其中，奖金计划和债务契约这两类动因与学术界研究成果相一致，Healy（1985），Graver et al（1995），Houthausen et al（1995）等学者的研究结果表明，奖金计划提供了管理者调整报表收益从而使其报酬增加的证据。而债务契约动机则指，管理层出于规避债务违约的风险从而报告较高的当期收益，这一观点也得到了实证研究的检验，而随着资本市场的发展以及管理层薪酬与股价挂钩的激励方式，学术界开始逐渐将目光转向与资本市场有关的盈余管理动机。这一动机主要表现在证券发行阶段，管理层可能出于提高股票发行价格的目的，在招股说明书中进行盈余管理和利润的操纵。Toeh， Welch and Rao（1998）以及Toeh、Welch and Wong（1998）的研究对IPO背景下企业的盈余管理动机进行了研究，从而证实了这一动机的存在性。而Beneish（1999）将盈余管理动机与内部人交易联系了起来，其研究结论表明高估受益公司的高管人员更倾向于在收益被高估期间选择卖出其持有的股份，从而获得超额收益，这就为管理层盈余管理提供了新的动机，而这一结论也得到了Summer and Sweeny（2003）等学者的研究证实。而降低收益的盈余管理主要是指管理层具有降低当期收益从而创造增加未来奖金收入的动机，在这一利益因素驱使下，管理层将选择降低收益进行盈余管理。
二、房地产行业盈余管理空间
（一）房地产行业特征 在针对房地产的盈余管理中，我国学者更关注的是新准则颁布以来，针对投资性房地产而进行的盈余管理决策。但是，房地产企业具有其自身的特点，因此，要想做好房地产企业的盈余管理必须首先了解房地产企业的行业特征，业务流程以及盈利模式。
我国房地产企业具有十分明显的区别于其他行业的特殊之处。第一，与关系民生的其他行业不同，房地产企业属于资金密集型行业，也就是说，在业务的各个环节均需要占用大量资金。第二，房屋建筑工期较长，一般来说楼盘建筑工期为2年左右，大量房地产开发企业为了保证企业的年度利润均采取多个楼盘滚动开发的模式，这一特点一方面加重了企业在开发过程中的资金负担，但是，这一多项目叠加的复杂开发模式也给企业盈余管理提供了时间机会；第三，房地产企业开发完成后，一部分房屋将作为存货和代销商品进入房地产市场，而另一部分则根据企业使用方式自用或出租，分别可以确认为固定资产和投资性房地产。这就为房地产企业的盈余管理提供了空间机会。第四，由于房地产企业具有工期长和资金密集型两大特点，因此，从1994年开始，国家允许我国房地产企业实行审批环境下的预售制，即房地产企业通过向地方政府申请而获得房屋的预售权，从购房者处获得开发资金。这一销售特点反应在会计上即表现为房地产开发企业具有大量的预收账款。这一特点可能直接表现为两种结果，首先，这一方式为房地产开发企业创造了良好的现金流，从而给关注现金流的市场参与者以良好信号；其次，为房地产开发企业创造了利润操纵的可能性。
（二）房地产行业盈余管理空间 正是基于上述对房地产开发企业行业特征的分析可以看出，上述的行业和业务特征在房地产开发企业的财务系统中表现出了账务处理及财务核算的复杂性，而正是这些复杂性为管理层进行盈余管理创造了机会。特别是在当前国家加强对房地产企业宏观调控的背景下，房地产开发企业能够通过盈余管理向外部信息使用者传递稳定的，对企业有利的正面信息。从而避免投资人及市场各方用脚投票的不利状况出现。具体来看，在当前情况下，房地产企业的盈余管理可能将两大方面展开：
首先，采用会计方式进行盈余管理。会计方式是指在盈余管理过程中，通过一系列财务手段对会计数据进行调整以达到满足自身和企业利益的目的。从房地产开发企业的行业及业务特点来看，房地产开发企业将主要利用政策的可选择性进行盈余管理，这一方式主要表现在对两条会计政策的应用。一方面，由于房地产开发企业同一时间开发多个楼盘，因此，其充分利用不同楼盘工期不同，完工时间不同这一特点。将楼盘开发费用根据自身需要在不同的楼盘间进行分配，以此来调节当期利润。在当前政策背景下，由于房地产开发企业的收入受到影响，因此，其有可能通过将当期完工楼盘费用确认入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本费用支出，创造平滑的当期利润。除了通过费用调节当期利润，房地产开发企业也会通过对开发房屋用途的选择，这一点主要表现为加大对投资性房地产的确认比重。由于投资性房地产以公允价值进行计量，而当前的宏观调控政策更多地表现在对销售量的影响上，因此，确认投资性房地产将使房地产开发企业仍然享受房价上升带来的短期收益，从而创造并平滑报表利润。
其次，采用经济方式进行盈余管理。无论在理论还是实务界，人们更为关注会计方式进行的盈余管理。但是，企业也可以通过经济方式实现盈余管理。经济方式指的是，不通过对财务数据的直接调整，而是改变企业的经济决策和相应的经济行为，从而实现对企业财务数据的间接控制。
在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资。但是，新国八条第五条指出：囤地捂盘的房地产开发企业将停止发行股票债券，并停止发放贷款。但是，与首付比和房产税的条款不同，这一条规定具有量化上的困难性，除了土地使用政策的相关规定外，无法判定囤地捂盘的标准。且企业根据宏观政策调整发展战略和方向也具有合理性。因此，这一时期房地产企业在可能会考虑通过修改企业投资计划的方式，在土地使用政策允许的范围内，推迟企业的支出项目，从而实现预算和利润的双重平滑。
三、企业盈余管理中应注意的问题
（一）把握好对盈余管理程度的把握 盈余管理的前提是在会计准则的框架内进行的，超越准则框架及法律的行为就会构成舞弊。因此，把握盈余管理程度的最基本要求就是要坚持在国家法律法规的框架内进行。其次，要避免为了创造表面的繁荣和价值，甚至出于掩盖不良事实的目的进行的不加限制的盈余管理活动。这样不仅将导致管理者的机会主义行为，为企业未来的决策失误埋下祸根；同时，也将会对会计信息使用者造成巨大损失。
（二）要时刻意识到盈余管理是短期行为 盈余管理能够实现平滑企业利润，向企业各方利益相关者传递有利信号；同时，将企业的财务数据限定在契约的限制性条款内，也有利于企业避免违约风险，从而降低契约成本。但是，要时刻注意的是，盈余管理是短期行为，其所带来的有利方面具有暂时性和表面性的特点。真正能够实现企业创收的是企业的长期战略决策，只有持续的经营业绩才能支撑企业的盈余管理行为，从而向信息使用者传递有利信号。因此，即使在当前政策下，房地产开发企业也必须投入更大的精力在经营管理水平和企业真实业绩的提高上，而不能对短期的盈余管理行为产生依赖。如若不然，这种只关注短期业绩而忽视自身经营的方式将会通过机会主义的不良后果，带给企业重大打击。
参考文献：
［1］陆建桥：《中国亏损上市公司盈余管理实证研究》，中国财政经济出版社2002年版。
（编辑 杜 昌）