摘要：随着我国经济的深入发展，房地产业发展迅猛。一个地区的房地产开发企业数量有限，加之房屋商品属于不动产，不能像普通商品那样跨地域流动，造成房地产业形成垄断经营，形成房地产企业垄断利润，导致开发项目层出不穷，人们更多的关注效益，导致只注重开发而不注重管理，更会忽略风险管理。但是房地产业属于投资大、周期长、风险高的行业，这就决定了投资风险管理的重要性。
关键词：房地产开发 项目风险 管理分析
一个城市或地区的房地产开发企业数量有限，加之房屋商品属于不动产，不能像普通商品那样跨地域流动，房地产业极易形成垄断经营、垄断价格和垄断利润，具体表现为房价不断攀升。在国家严控房价的形势下，房地产企业必须加强房地产开发项目的风险管理，通过风险成因分析，加强房地产企业开发项目各阶段的控制，规避因房价下降和滞销所带来的风险，注重房屋开发结构调整和合理安排资金结构，采取各种有效措施降低项目风险。现针对房地产开发项目风险管理进行分析：
一、房地产开发项目风险成因
1、国家政策风险
宏观调控政策险风因素逐渐加大。将房地产列入垄断暴利行业业提上议事日程，房价调控政策逐渐严厉。房地产行业伴随着我国市场经济确立，逐渐壮大和发展，房地产行业对我国的城市化进程和改善人民居住环境作出了巨大贡献，已经成为国民经济支柱产业。随着经济形式的发展，高房价问题已经成为影向阻碍经济发展健康发展的因素，解决高房价问题，摆上各级政府工作日程。具体政策风险因素逐渐累积。对土地拍卖的更加规范，对环境保护的要求力度加大、绿化率的标准提高，价格政策逐渐落实，资规模和金融的控制，以及新税收政策的出台，这些政策风险加积鸭加压房地产企生存和发展空间。
2、项目定位风险
一个项目开发之前必须有一个准确的定位，即目标市场定位，包括消费人群定位，产品质量定位，建设环境定位，市场价格定位，这样才能在项目开发中有自己独特的风格，这既决定了项目的销售前景，整体推广方案，也为预算决算提供一个准确的标准。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误是后期无法或者非常困难弥补的风险，也是项目开发中较大的风险。
3、资金结构风险
项目开发前必须对整体资金有一个全面的规划，自有资金的比例，贷款的额度，贷款占自有资金的比例，还款压力，应急事件的紧急处理。预算与实际工作中的合理差额。既要做到资金充足，也要充分发挥资金利用率。充分考虑开发周期的长短，物价的涨跌，汇率和利率的变动，房地产供求的变化，应急预案的制定和解决，资金风险管理和控制是房地管理中的重中之重。
二、房地产开发项目风险管理内容
1、投资决策阶段控制
房地产开发企业要建立一支高水平、多学科的开发调研团队。把握国家经济发展脉博，行业政策，对本地区各个区域进行规划，土地、项目(包括在建和意向)进行及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据，合理安排资源，把“功夫”下在事前，防范风险的关键是预先行动，即主动控制，项目进行实施阶段时间越长，风险控制成本就越高。
2、征地过程风险控制
开发商对一个区域进行项目开发要增强合同意识，认真签订土地出让合同，规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同，避免出现漏洞、歧意。充分考虑防火、防灾、防震等技术手段，妥善处理征地、拆迁、安置补偿问题，避免激化矛盾。同时协调好地方政府、各管理部门、金融机构等各方关系，减少阻力，保证项目顺利进行。
3、建设过程风险控制
建立科学合理组织机构、理顺管理关系，做到责权利相结合，层层负责，出现事故有人负责，超支有惩罚，节约有奖励。开展守法教育，打击盗窃，杜绝玩忽职守等行为。制定科学的过程管理和措施，缩短项目建设周期，回避项目建设时间风险。
4、销售阶段风险控制
(1)销售时机风险。房产市场具有一定的周期性，一般会经历高峰―收缩―低谷―恢复四个阶段，要抓住销售黄金时期，找准市场目标顾客群，并运用合自销、代销等多种营销方式，加大宣传力度，争取在短时期内将房屋销售完毕。
(2)租售合同的风险，要由房地产专业人士起草并经法律工作者审查，做到条款明确、详尽、合理。在销售滞后的情况下，也可采用租售多种经营方式，尽快加收资金周转，减少空置率，减轻资金压力。
(3)物业风险要定期组织对建筑物及附属设备维修，将隐患消火在萌芽这中。
5、分散投资经营控制
通过分散投资可以规避房地产开发项目风险，在房地产投资种类上进行分散，如进行写字楼、商业住宅、商铺等组合开发等方式，可以降低房地产企业的整体风险，投资时问分散是确定一个合理的投资间隔期，避免市场变化带来的损失；通过联合策略是多家房产商共同投资，加强协调，实现有效的信息共享，利益共享，从而降低经营项目的风险。
总之，分析找出房地产开发项目风险的成因，可以化解并降低市场系统风险，有效规避宏观和具体调控政策带来的风险；加强房地产项目开发销售过程环节内容的风险管理，可以提高房地产项目各环节的管理效率，降低房地产项目开发时问成本，提高资金走转效率，降低负债成本，从而提升房地产开发企业的的盈利能力和抵御风险的能力，使企业保持健康发展。