摘要：人民币币值与房地产价格走势是近20年来颇受国人关注的经济热点话题，尤其是最近几年，在国内国际多种因素的共同影响下，人民币升值的步伐不断加快，与此同时，我国房地产价格也在持续走高。二者的发展趋势有着惊人的共同点，房地产价格的涨跌往往伴随着人民币币值的升降，由此可以推想，其中必然存在着某种联系。本文简述了人民币升值的历史、原因与现状，以及房地产价格的历史走势，分析了人民币升值和房地产价格之间的内在联系、人民币升值对我国房地产价格的影响，并在此基础上对未来人民币增值情况和房地产价格走势做出了预估，从而提出了如何通过控制人民币币值进而抑制房价过高的相关对策建议。
关键词：人民币升值房地产价格
一、人民币升值的历史及现状
（一）人民币升值的历史
人民币升值的历史可以追溯到1994年，在此之前的46年里，人民币一直保持着贬值的趋势，人民币对美元的汇率最初只有2.46:1。但是到了1994年，随着中国采行所谓以市场为基础的浮动汇率制度，人民币汇率已经达到了符合外汇调剂市场的8.70兑1美元。1996年12月1日，中国实施经常帐兑换，人民币汇率小幅升值为8.3兑1美元。在此之后，人民币的汇价便固定在8.28兑1美元，上下浮动的幅度很小。1997年至1998年，亚洲爆发金融危机，受周边国家货币贬值的影响，为了保护本国出口行业，人民币曾出现短暂贬值，人民币对美元汇率在8.30:1至8.33:1上下浮动。2000年，随着世界范围内的经济复苏，人民币兑美元汇率微涨至8.27:1。在此后的10年间，人民币币值虽偶尔出现下跌，但总体趋势却是不断升值。2006年5月，伴随着美国经济发展减速和国际汇市美元全面走软，人民币汇率中间价首度突破1美元兑8元人民币，收于1美元兑7.818元人民币，一年内人民币升值超过3.72%。2007年，人民币汇率中间价突破1美元兑7.3元人民币关口。2008年人民币对美元中间价升值6.9%，并于4月份突破1美元兑7元人民币，最终收于6.85:1，从此人民币对美元汇率进入6.8时代。2009年和2010年政府加大了对人民币币值的调整力度，人民币升值速度明显放缓，2009年人民币对美元汇率平均中间价较08年升值1.67%，达到6.83:1，而到了2010年，这一数字下跌到0.91%，为10年中最低的一次，人民币对美元汇率为6.68:1。
（二）人民币升值的现状
进入2011年，人民币升值的趋势仍然得到保持，1月11日，1美元兑人民币6.6216元，到14日时，1美元只能兑人民币6.5896元，人民币币值不断达到新高，屡创纪录。与2005年7月汇改前相比，人民币对美元已经累计升值高达25.06%。3月份，人民币对美元汇率中间价一举突破6.5700，报于6.5695。
二、人民币升值的原因分析
（一）人民币升值的经济原因
人民币币值升降与否，与国内和国际经济形势的变化是密不可分的。
1994年国务院做出《关于进一步深化对外贸易体制改革的决定》，提出我国外贸体制改革的目标是：统一政策、放开经营、平等竞争、自负盈亏、工贸结合、推行代理制，建立适应国际经济通行规则的运行机制。从此，我国对外贸易诸行业展开了轰轰烈烈的大改革，打破了原先由国家经营、国家负责的旧传统，取而代之的是自主经营、自强自立的新形势。此举极大地促进了中国出口行业的发展，重组了进出口领域的行业格局，许多企业借改革的春风积极学习国外同行业的先进经验和技术，加强自主研发能力，重视品牌效应，再辅以中国低廉的劳动力，在较短的时间内便发展出一大批具有一定国际竞争力的现代化企业。从此，中国进出口贸易进入新纪元，进出口贸易总额由1993年的不足2000亿美元迅速提高到2007年的21737亿美元，年均增长18.6%。随着中国进出口总额的逐年攀升，进出口贸易对中国经济的拉动作用日趋明显。至2007年，中国进出口贸易总额占国内生产总值的比重已经达到66.8%，极大地推动了中国经济的发展。1994年中国GDP只有46759.4亿人民币，而到了2010年，中国GDP已达397983亿元人民币。2011年3月，中国GDP正式超过日本，跃居世界第二。
受世界经济危机影响，从2007年开始，世界经济逐渐萧条，大批欧美企业破产，欧洲诸国公共债务像滚雪球般越滚越大，冰岛、希腊、西班牙等国政府面临破产，美国失业率高达10.5%，为了刺激经济发展，西方资本主义国家普遍采取了宽松的货币政策，通过增发货币，加大政府投资来缓解经济危机带来的诸多不利影响。
面对席卷全球的经济危机，中国政府将货币政策定为适度宽松，由于政府债务结构良好，公共债务占国内GDP的百分比较低，加之利率适中，无论增减都具有较大的空间，因此人民币的增发量较之西方诸国明显要低，这为保持人民币币值坚挺提供了良好的环境。
良好的国内经济发展形势和相对谨慎的货币政策促使国际市场对人民币币值的稳定性一直保持着良好的预期，而不断发展的进出口贸易也提高了人民币在国际贸易市场上的信用度。越来越多的国家开始将人民币作为本国外汇储备中重要的一个部分。而同时期，欧美诸国纷纷陷入经济危机后的大萧条，经济增长缓慢，甚至出现负增长，而为了拉动经济发展，各国又不得不增发国债和货币，货币贬值也在情理之中。此消彼长之下，人民币币值自然大幅提升。
（二）人民币升值的政治原因
人民币升值的政治原因有国内与国际两个方面。
从国内方面来看，人民币升值对于提升国民对政府的信心与认可有着积极的影响。纵观历史，世界经济强国的货币，其购买力都要高于同时期的经济弱国。如工业革命时的英镑，二战时的美元，以及现在的欧元等。货币升值意味着政府对经济有着良好的控制力，公共债务在可负担的范围内，生产力能够持续稳定的发展，经济环境良好，政府不需要通过大量增发货币来偿还债务。因此，人民币升值可以发出一个信号，尤其是在经济危机期间，世界各主要币种纷纷贬值的情况下，人民币仍然能够保持增值体现了中国政府应对经济危机的能力，由此可以保持人们对国家未来经济发展的良好预期，对于维护国内经济发展稳定有着一定的积极作用。
从国际方面来看，人民币升值是对西方诸国做出的一个友好姿态。从1994年中国实行对外贸易体制改革以来，中国对西方诸国的贸易顺差逐年扩大，2010年，中国贸易顺差达到1831亿美元，其中对美贸易顺差达223亿美元，对欧贸易顺差为7亿欧元。低廉的劳动力成本、良好的商品质量、丰富的产品种类和适宜的贸易政策是中国对外贸易顺差不断增加的主要原因。但是欧美诸国却将自己的贸易赤字归结为人民币币值过低所致，并宣称人民币币值无法与中国的经济发展和国际地位相符，并以此为由制造了大量的贸易摩擦，如加收中国产品的关税，对中国产品提起反倾销诉讼，限制中国商品的进口等。为了缓和贸易争端，减少不必要的纠纷，中国政府适时适度的调高人民币币值是必要的措施，此举不仅可以提高中国的国际形象，体现中国政府的实力和风度，同时也可为今后在诸多国际事务中与欧美各国的合作营造良好的舆论氛围。
（三）人民币升值的社会原因
随着世界一体化进程的不断发展，中国公民出国留学、旅游、工作的人数越来越多。人民币升值对于减轻公民出国负担，提升国民在国外的消费能力有着积极的作用。伴随着中国经济实力的提升，中国国民的生活水平也在不断提高。为了获得更好的高等教育、寻求更多的工作机会、游历异国的精彩风光，越来越多的中国人走出国门。但是人民币币值较低使得出国的成本过高，压抑了人们出国的热情，同时使得出国成为了少数人的特权。人民币升值后，越来越多的普通国民能够负担的起出国的费用，这对于维持社会稳定，缓解社会分化十分有利。此外，随着中国经济的发展，越来越多的中国人期望中国可以在世界舞台上扮演一个更为重要的角色，而人民币币值上升意味着中国正逐渐扛起属于自己的一份责任，充当起世界经济的发动机。这种转变将增强国民对于政府执政能力的肯定，提高政府公信力，从而帮助政府在国内推行各种经济政策时更好的说服公众接受。
三、人民币升值对中国房地产价格的影响及其原因分析
（一）人民币升值对中国房地产价格的影响
1、中国的房地产发展史
中国房地产市场起步于1987年至1991年这一期间。1987年11月26日深圳市政府首次公开招标出让住房用地，成为中国商品房发展的先驱。1990年，上海市推出房改方案，首次推出住房公积金制度。1991年，国务院正式批准24个省市的房改总体方案，宣布商品房制度正式在全国推广。
但从1992年开始，由于缺少相关管理经验和配套法规，中国房地产市场开始呈现混乱的局势。盲目的投资热潮席卷全国，房地产业月投资最高增幅一度达到146.9%，部分地区已经开始出现房地产泡沫，其中最著名的当属海南房地产风暴。1991年时，海南商品房平均价格仅为1400元/平方米，但到了1992年，这个数字就猛增至5000元/平方米，到了1993年，房价已经达到了在当时骇人听闻的7500元/平方米。1993年底，中央就房地产市场发展过热问题展开宏观调控，房地产业投资增长率大幅回落，房地产市场进入了短暂的低迷阶段。
1995年至2002年是中国房地产市场恢复发展的时期。随着人民生活水平的提高，住房实物分配制度的取消，以及按揭政策的施行，人们对于买房的热情又逐渐高涨，房地产投资开始走出低迷，迅猛发展。房地产也逐渐发展成中国经济的支柱产业之一。
2003年起，中国房地产价格突然开始了大幅上扬，一线城市如北京、上海、广州等房屋销售价格上涨尤为明显。以北京方庄为例，2000年时当地的房价刚刚进入万元时代，而到了2005年时，当地的房价已经翻了一番。随着全国房价的疯长，中央开始对房地产市场进行新一轮的宏观调控，相继颁布“国十条”、“国八条”等相关政策，但至目前为止，调控尚未显现出明显的成效。
2、中国房地产价格走势（以广州市区房价为例）
中国房地产价格走势总体来看分为四个阶段：
第一阶段（1987年――1991年）：这一阶段是中国房地产市场的起步阶段，房价总体保持平稳，未有大的波动。以广州市为例，这一阶段广州市区房价基本保持在6000元/平方米上下。
第二阶段（1992年――1995年）：这一阶段是中国房地产市场频繁波动的阶段，房价由最初的大幅上扬转为调控后的大幅回落。以广州市为例，1992年至1993年，广州市区房价上涨至最高8000元/平方米，但在93年国家宏观调控后，房价迅速回落至5000元/平方米，并一直维持在这一水平长达7年。
第三阶段（1995年――2002年）：这一阶段是中国房地产市场由低迷走向繁荣的阶段，全国房价稳中有升，但总体仍趋平稳。以广州市为例，2000年时，广州市区房价仍保持在5000元/平方米，此后两年间，房价略升至6000元/平方米。
第四阶段（2003年至今）：这一阶段全国房地产市场逐渐进入火热态势，房价由理性上涨逐渐演变为疯狂上扬。以广州市为例，2003年，广州市区房价仅为6000元/平方米，但至2010年，广州市区平均房价已达16000元/平方米，短短的7年间，房价翻了近3倍。
3、人民币升值与中国房地产价格走势的关系
通过将人民币升值的历史与中国房地产价格的走势相对比，我们不难发现，人民币升值始于1992年，而正是在这一年，中国房地产价格结束了长达五年的平稳期，开始大幅上涨。在此后的近20年间，每当人民币币值趋于稳定或仅有轻微上扬时，中国房地产价格就进入平稳期，而一旦人民币迅速升值，则房地产价格也开始迅速上扬。这一趋势自2000年亚洲金融风暴彻底消弭后体现的尤为明显。由于人民币作为货币，其价值不应由单一商品的价格所影响，相比之下，房地产作为商品，其价格受货币价值变动影响的可能性更大，由此我们可以得出结论，人民币升值对于中国房地产价格走高具有一定的推动作用，且此影响力在最近10年里随着中国经济的快速发展而逐渐增强
（二）人民币升值对中国房地产价格产生影响的原因分析
1、人民币升值对中国房地产价格产生影响的经济原因
人民币升值对中国房地产价格产生影响的方式最直接的体现在经济层面。
首先，人民币升值使得中国投资市场对外国投资者的吸引力增加。当外国资本大量流入中国进行投资或投机时，他们将可从人民币升值中攫取丰厚的利益。举个简单的例子，一个美国人在2007年以100万美金在中国进行投资，这笔钱必须兑换成人民币后才能在中国境内使用，至2008年时，即使他所投资的产业只能保持收支平衡，但是由于当年人民币升值6.3%，这就意味着这个美国人从中得到了6.3%的毛利润率，这个比例要远远高于中美任何一个银行的利率。换言之，只要到中国投资，不亏就是赚。这样良好的投资环境自然激发了国际投资者到中国投资的热情。但是由于中国政府对国际市场上许多受到热捧的期货产品如石油、黄金等实行严格管制甚至垄断经营，而中国股市对于外资进入一向保持谨慎甚至拒绝的态度。因此其中的大批投机者将中国刚刚兴起且尚不健全的房地产业作为其牟利的对象也就不足为奇了。从数据当中我们就可以看出，这个推论并非无的放矢。2010年，中国外汇储备为28473亿美元，而2009年我国外汇储备只有24000亿美元左右，一年内净增4000多亿美元，而2010年我国对外贸易顺差为1831亿美元，直接利用外资1057.4亿美元，尚有千亿美元来自何处？当然这笔钱不可能都来自国际投资热钱，但是只要有其中的一成流入中国房地产市场，其冲击力已经非常可观。由此就不难解释，为什么人民币升值总是伴随着房地产价格的上涨，实是因为人民币的升值为外国投资者提供了一个更加安全、更易盈利的投资环境。
其次，人民币升值对于中国的出口行业无疑是一个巨大的打击。由于出口行业在与国外客户交易时均以美元结算，而回到国内支付各项生产及营运费用时却要以人民币结算，因此汇率直接影响到出口企业的生存状况。人民币的不断升值在出口企业眼中就是赤裸裸的资本蒸发。受其直接影响，许多出口企业选择将销售对象转向国内。但是目前国内内需不足，根本无法消化掉如此多的商品。而且人民币升值后，为了尽可能的避免国内通胀，中央连续提高了利率和央行的存款准备金率，这大大加大了企业贷款的难度，使得出口企业的生存状况渐趋恶劣。因此众多企业家将资金从实体经济中抽出，转而投资股票、期货、房地产等，这也就导致了全国范围的投资热，在此推动下，房价自然水涨船高。
2、人民币升值对中国房地产价格产生影响的政治原因
人民币升值能够对中国房地产价格产生影响，政治因素也是一个不得不考虑的问题。
人民币升值，意味着流通领域内原有货币的价值上升，换言之，即所需货币总量减少。但是中国政府自改革开放以来，为了负担年年剧增的财政支出，每年货币的发行量都要多于货币的实际需求量，以2000年至2009年10年之间的货币发行增长量为例，十年间货币发行增长率最低为11.81%，最高达到20.19%，均高于当年GDP增长率，因此可以说，中国的货币总量较之实际所需的货币总量而言每年都要多上一些，累积30年后，就隐隐构成了通货膨胀的危险。而人民币的升值无疑加剧了这一危机。
为了避免发生通货膨胀，维护执政形象，确保政治局势的稳定，中央必须采取合适的措施将此前累积的危机悄悄消除。众所周知，要避免通货膨胀只有两种方式，一是减缓流通领域内资金的流通速度，二是减少流通领域内的资金总量。我国政府显然选择了后一种策略，并以加息作为实现这一策略的主要手段。自2006年人民币升值势头迅猛开始至今，5年内央行共10次宣布加息。政策本身并没有问题，但是政府忽视了一个非常重要的问题，早在20世纪九十年代，中国就已经有了按揭制度。按揭指“以实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物”的制度。自深圳建设银行在中国大陆首次推行按揭制度以来，短短的20年间，已有大批渴望拥有自己的房子却无力一次性付清房款的购房者积极的投身到了按揭大军中。然而，央行5年内的连续加息，如同一副副沉重的枷锁不断地加到按揭者的身上，使其购房成本愈来愈高。为了解除负担，部分购房者将房屋转手售出，但是由于贷款利率提高，通过按揭购到的房屋其价格也不断提高。另一部分购房者则干脆放弃抵押品，停止还贷，由于许多按揭人是以购回的房屋作为抵押品，在停止还贷以后，房屋便落到了银行手上，为了避免损失，同时保证盈利，银行不得不加价将抵押的房屋出售，这也在一定程度上促成了房价的走高。
3、人民币升值对中国房地产价格产生影响的社会原因
人民币升值对中国潜在的通货膨胀危机起到推动作用后，中央采取了多项措施抑制通胀，但是收效并不明显，反而造成了一定的社会恐慌，对通胀的担忧逐渐弥漫。2007年中国CPI指数达到4.8%，2008年达到5.9%，2009年形势略有好转，CPI指数为-0.7%，但进入2010年，人们对通胀的恐惧却达到了新的高度，虽然国家统计局公布2010年CPI指数仅为3.3%，远低于2007年和2008年，但由于农副产品价格在其中所占比例上升，直接影响到了普通家庭的日常生活，因此使得老百姓对于通胀的感受远超往年。
为了实现资本的保值增值，避免因通胀而导致财富缩水，国民开始寻找一种能够抵御通胀的投资产品，房产成为了他们的首选。许多人相信，只有房价可以与时俱进，跑赢通胀。在全社会的买房热推动下，房价持续走高，进而更加印证了买房是当下最好的投资手段这一论点，进而形成恶性循环――买的人越多，房价越高；房价越高，想买的人就更多。最终将房价推向了一个高不可及的高度。
综上所述，人民币升值对中国房地产价格产生影响的途径共有三条：
第一，人民币升值――良好的投资环境――投资热――房价上升。
第二，人民币升值――出口行业生存转困――资金由实体经济转向投机――房价上升。
第三，人民币升值――通胀危机加剧――投机性购房比例上升――房价上升。
四、对人民币升值前景和中国房地产价格走势的预期
（一）对人民币升值前景的预期
2011年初，人民币继续增值的步伐，最新币对美元汇率中间价已经达到6.5580元人民币兑1美元。但是从长远角度来看，未来人民币增值速度将适度放缓，并在相当长的一段时间内趋于稳定，直至新的汇改完成，人民币汇率实现自由浮动，人民币始会开始新一轮的增值热。此预期基于以下几个理由：
第一，中国国内现状无法接受人民币币值继续以现有速度增加。首先，如前文所述，通货膨胀正在成为中国执政者所面临的一大问题，如果人民币继续保持较高的增值率，势必使国内已经过剩的货币供应雪上加霜。届时，诸多国内企业家和投资者将不得不选择将实体经济转移至国外，这将造成严重的资本流失，对中国的经济发展造成沉重的打击。其次，人民币升值至现在的水平，已经对中国的出口制造业形成了巨大的冲击，如果这种情况不能得到改善，中国的出口行业将逐渐出现衰退，随之而来的失业等问题对于社会稳定将构成极大的威胁。因此中国政府将不会坐视国内危机加剧，必然对人民币汇率作出控制。
第二，鹰派逐渐上位，中国对外政策将渐趋强硬。近几年，随着中国国力的日益强盛，在国内和国际社会鼓励中国对西方说“不”的声音越来越多。而中国政府内部尤其是军方中鹰派的话语权渐渐增大。2010年，中国人民解放军进行了新一次的人事变动，大批少壮派军官进入领导层，就是一个鹰派重新掌权的信号。而当年面对美韩军演、对台军售、钓鱼岛争端、南海争端等国内国际纠纷，中国政府表现出了少见的强硬姿态，显示出了对西方说“不”的决心和勇气。相信这种勇气将不仅仅局限于军事领域，在经济领域，中国也将逐渐开始敢于捍卫自己的权利，并将其转化为实际的行动。人民币升值问题一向是西方国家借以向中国施压的一个重要的工具，如能在此问题上顶住西方的压力，将会符合国内日益强大的鹰派的政治需要，同时也将在今后诸如贸易摩擦、台海问题、对华武器禁售等问题的谈判上掌握更多的主动。在今年的G20峰会上，面对西方诸国众口一词要求人民币升值的情况下，中国央行行长周小川就明确表示，中国政府将不会妥协于其他国家的压力。由此可见，西方对人民币汇率问题指手画脚的时代将渐成过去。
第三，国际形势日趋复杂。最近一段时间，国际上重大事件层出不穷，前有朝鲜半岛危机，后有日本地震，最近又爆发了西方联军袭击利比亚。欧美诸国不得不将相当大的一部分精力投入到应付不断变化的国际形势当中去，对人民币汇率的关注将会有所降低。同时，自2010年美韩黄海军演开始，中美关系转冷，中方即不希望真的与美国开战，又必须维持地区大国的尊严，将战场由军事领域转向经济领域无疑是最为高明的策略，而人民币升值问题将会是一张有用的牌。在此情况下，中国政府势必要为人民币升值保留空间，以便在未来的国际斗争中将这张牌的作用发挥到最大。由此推断，在未来的一段时间内，中国政府仍会保持人民币升值的趋势，以向西方释放友好信号，但是其势势必放缓，以此吊足西方的胃口，并从中争取最大的利益。
第四，中国已经仁至义尽。过去20年间，中国政府冒着国内巨大外汇储备贬值的危险，坚持将人民币对美元升值超过20%，对西方可谓仁至义尽，对西方“中国没有负起与其实力相对的责任”的指控也有了交代。但是在这种情况下，西方对中国的贸易逆差不仅没有缩小，反而不断增大，这使得中国政府在人民币升值问题上有了话语权。虽然未来欧美各国仍会就人民币升值问题时不时的找中国的麻烦，但是理不直则气不壮。在对手难以找到合适的理由的情况下，中国政府大可从容应对，而不需再委曲求全。
（二）对中国房地产价格走势的预期
由于人民币升值速度将在未来放缓，中国房地产价格虽然仍将保持一段时间的增长，但其增速相对之前的疯狂将逐渐趋于理性，这是市场对于此前累积的诸多不利因素的吸收过程，此后房价将逐渐回落，但过程将十分漫长，最终应保持在2006年前后的水平。此预期基于以下几个理由：
第一，中国政府不愿也不会让房地产市场崩盘。房地产产业已经逐渐发展成中国经济的支柱产业之一，如果重演当年海南楼市崩盘的惨况，对中国经济的打击将十分沉重，因此政府将会采取较为温和的调控措施，力图先抑制房价上涨的趋势，再缓慢助其回落。因此房价在未来一段时间内仍将保持上涨，但是涨幅将会逐渐放缓。同时，由于对人民币增值的预期回落，中国投资市场对国外资本的吸引力将下降，外国资本将开始寻找新的经济体作为投资目标，如印度、巴西等。外国资本撤出后，政府将会趁机接手，将房地产业至于掌控之中，从而更好的实现宏观调控的目标。
第二，实体经济生存环境好转。人民币升值放缓后，实体经济尤其是出口企业将会得到足够的时间适应新的投资形势，从而在现有的经济环境下寻找到合适的生存之道。实体经济将得到发展，大量资金会由房地产等投机领域撤出，转而重新投入实体经济。同时，人民币币值渐趋稳定将为政府回收流通领域内过剩的货币提供时间。随着经济的发展和货币发行量的减少，流通领域内的货币将会逐渐接近甚至低于实际所需货币量，为央行降息找到机会。购房的硬性成本将会下降，有利于稳定房价并使其逐渐回落。
第三，人民币升值放缓将有利于缓解通胀压力，随着CPI指数回落，民众对于通过投资实现资本保值增值的热情冷却，储蓄将因其安全性重新成为民众乐于接受的资本保值形式。同时，房价增速放缓将打击人们投资房地产的信心，最终形成良性循环。房价将贴合普通民众需求，进入合理范围。由于房价大幅上涨始于2003年，在此之前房地产价格基本处于一个合理的价位，经过10年的发展，现在房价的合理价位较之2003年以前应当有一定程度的提高，因此最终房地产价格水平应当维持在2006年左右的水平。
五、从人民币升值角度看中国房地产价格的调控对策
目前，房价过高已经成为了困扰中国社会和谐发展的一大难题，从人民币升值与中国房地产价格的联系角度来看，中国政府有以下几种对策可以用来调控越来越高的房价。
（一）提升社会对人民币币值保持稳定的预期
从最近一段时间中国政府对外态度来看，人民币继续大幅升值的可能性不大。但是由于之前十几年人民币连续升值的历史，使得市场对于人民币继续升值的预期很高，而当下中国政府的公信力正处于低谷，政府发言人在接受采访时的表态很难使公众接受。因此在未来相当长的一段时间里，即使人民币币值保持稳定，房价仍有可能保持上涨。政府想要提升社会对人民币币值保持稳定的预期，首先要在面对西方压力时保持足够的强硬态度。之前中国政府发言人也曾经在各种场合表达了中国对保持人民币币值稳定的决心，但是最后却不得不以各种理由放任人民币升值。为了改变公众对政府的不信任态度，中国政府有必要在今后与西方的对话中摆出适当的强硬姿态，同时做到言出必行，在一段时间内保持人民币币值稳定，重新树立起社会对政府的信心。其次，在政府经济规划中应加大对人民币币值问题的关注，确立明确的调控政策和调控目标，向国内国际社会传递出确实的信号，即人民币快速升值的阶段已经结束，未来人民币币值将会保持稳定。社会对人民币升值的预期降低后，外国资本对中国投资市场的热情也将下降，失去外国热钱炒作的中国房地产市场将会逐渐转入萧条，房价最终走向低位。
（二）出台相关政策，限制国际热钱进入房地产市场
人民币之前的大幅升值，吸引了大量的国际投资者将资金转入中国房地产市场，国际热钱的涌入为房价飙升提供了充足的资金保障，想要抑制房价，就必须将这笔钱挤出投机领域，把将房价炒高的投机资金从房地产市场中抽离出来，让刚性需求称为左右房价的唯一因素，房价始能恢复到普通百姓可以接受的水平。因此，政府应当出台有关政策，抑制国际热钱进入房地产市场。具体政策应从两个方面入手，即限制购房资格和限制购房数量。首先，应限制购房资格，对非中国公民或长期居住在国外的中国公民购房的要进行严格的审批程序，应查明其购房目的，如不能证明购房是为了本人或家人居住的，应限制其购房或加收房产税；对购房的中国公民，应通过纳税证明判断其收入水平能否负担所购房产，再通过银行账户查清其资金来源，如资金来源不明或资金来自企业，应限制其购房。其次，应限制购房数量。如购房者为非中国公民或长期居住在国外的中国公民，符合购房资格的应视实际情况只允许其购置一至两套商品房。
（三）稳定利率，减少货币投入量
人民币的大幅升值引发了中国国内通货膨胀的危机，迫使政府屡次提高利率，增加了按揭购房的成本，推动了房价的上涨。为了扭转这一局面，就必须降低按揭购房的成本，这就要求政府在未来的一段时间里稳定甚至下调利率，减轻购房者负担，从而抑制房价上涨。但是降低利率可能会加重现有的通胀危机，因此政府应当从两个方面做出应对，其一是减少货币增发量，降低流通领域内的货币总量。这种做法会在短期内造成中央财政的吃紧，但是随着CPI的逐渐回落，国内人民币币值将由跌转升，这一状况将会缓解。其二是提高信贷门槛，通过增加贷款限制来抑制贷款的发放。针对房贷主要是提高首付金比例，针对商业贷款则是限制抵押品种类，禁止以投资项目本身做抵押，同时必须引入第三方作担保。海关部门将限制贷款人在还贷期间的出入境行为。由此，国民购房成本将会逐渐下降，进而带动房价下跌。
六、结论
通过上述研究，我们可以得出结论：人民币升值会因经济、政治、社会三个层面的原因而对中国房地产价格的上涨产生积极的推动作用。而通过对近几年人民币币值和中国房地产价格走势的分析，以及对当前国际国内局势的分析，我认为人民币币值会逐渐趋于稳定而房价也将相应的放缓增速并逐渐稳定在一个较为合理的水平。而政府可以通过提升社会对人民币币值保持稳定的预期以及出台相关政策限制国际热钱涌入中国投资市场等手段加快这一进程。
不过本文仍有许多不足，主要体现在对人民币币值和中国房地产价格的未来走势的推断上。人民币的走势受国内国际的诸多因素的影响，尤其在国际局势瞬息万变的今天，谁都无法肯定明天究竟会发生什么。因此我在文中的预测只是基于个人对国内国际形势的一些浅见，并不能完整的概括当前复杂的世界局势。因此这些预测仍是本文中最不确定的部分。
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（责任编辑：罗亦成）