叶檀 《每日经济新闻》首席评论员 极目中国城市适合房地产开发的地块,有多少个梅陇镇存在?相比于倒塌的楼房,更让人担心的是,系在这座楼房背后那薄如蝉翼的行政信用。
In all the lots suitable for real-estate development in Chinese cities, how many are Meilong towns? Compared with the collapsed building, what’s more worrisome is the fragile administrative credit behind the building.
6月27日,上海市闵行区在建商品房“莲花河畔景苑”一幢13层高楼整体倒塌。一座倒塌的高楼,让最危险的内幕浮现到前台――如果没有这座倒下的高台,我们无法了解法律法规如同纸糊的现实。
所有的疑问都可以能够这个方向得到解释。
疑问一,该地成本为何如此之低?
这个销售累计合同均价为每平方米14297元的楼盘,其项目土地获得于6年前,当时中标地价仅为604元/平方米,占目前房价的4.2%,不足同期公开出让土地的三分之一。一幢楼赚取利润数亿元。
该地成本如此之低,是因为2004年之前没有实行土地招拍挂,在城郊结合地区的乡镇政府近水楼台先得月。这不是上海的个别现象,国内全都如此。为什么深圳城中村如此富裕,为什么有如此之多的人想当武汉城郊结合部的村官,除了高昂的土地级差地租全都归某些人所有之外,还找得到别的解释吗?
疑问二,为什么官员疑似股东?
据一份名为“上海莲花河畔景苑倒塌楼盘最新资料曝光”的材料,闵行区梅陇镇的镇长助理、征地事务所所长、梅陇资产公司总经理等名单与开发公司主要股东名单相同。不能说这是一个纯粹的巧合,在巧合中体现了地方利益肥水不流外人田的现状。
主要股东阙敬德系梅陇镇镇长助理,此人是梅都房地产的股东,是迅豪置业法人代表,梅陇镇征地事务所是迅豪置业的直接出资人。期间显示了一条非常清楚的利益生成关系,镇政府通过征地事务所出资,控制两家房地产开发公司――梅都房地产与迅豪置业共用同一个工商管理注册登记地址,同时拉入建筑商与物业管理公司的法人代表加入任何一家房地产公司成为股东,就形成了一条龙的开发体系,真正做到了“政府型企业”和“企业型政府”合二为一,可以将梅陇镇一地的房地产利润做最高。
极目中国城市适合房地产开发的地块,有多少个梅陇镇存在?为何中国产业集中度不高,这千千万万个与地方基层政府有关联的公司不就说明了一切问题了吗?
疑问三,开发商2003年就获得了地块,为何直到2009年年中,还没有建成完工?
2007年年中,国土资源部发出内部通知,要求各地加快处置利用闲置土地:土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收;依法可以无偿收回的,坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的,要在2007年年底前完成清退。当年11月1日起修订颁行《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》,规定土地的受让人必须按照土地出让合同的规定缴纳土地出让金,不再允许分批支付按比例发放土地使用证。开发商不支付完全部土地出让金,就无法取得土地使用权证,自然无法开工建设,无法抵押融资,更无法销售回笼资金,有关部门明令出让土地要在3年之内开发建设完毕。这是懂得房地产行业特性的人给房地产商开出的紧箍咒。
看看倒塌的地块吧,我们会回到现实,开发过程不是三年,而是两个三年。开发商如此行事,只有两个原因:不是囤地,就是资金不足,两者必居其一。但官商一家的开发商有的是对付政策办法,他们可以借用规划变更、拆迁未完成等“不可抗力”囤积土地。最终因为2008年下半年开始经济不景气,政策重新开始扶持房地产业,以前的政策也就如同一张废纸。
6月30日,上海闵行区新闻发言人陈志强对中央人民广播电台中国之声表示,针对媒体报道的情况,已经展开调查。希望有关方面尽快给出答案,这是行政公开的题中应有之义。