摘要：在城镇居民的家庭财产构成中，房产的比重已经很大，住宅消费需求一直呈上升趋势。但与国际水平相比，居民住宅消费比重仍然很低。本文就这一问题建立房价与消费结构的关系模型，进行实证分析，并就实证结论进行了政策探讨。
关键词：消费结构 高房价 人均收入
一、引言
90年代以来，关于房地产问题的研究多集中于高房价成因，泡沫化，房地产政策等，从消费方面进行的理论探讨及实证研究并不多见，本文将使用中国1993-2008年16年的数据实证研究高房价对居民消费结构的制约作用，旨在揭示高房价在居民消费方面对社会经济的负面影响，说明中国居民消费结构升级究竟在多大程度上受到高房价的制约，进而寻求解除这种制约的市场与政策调控方案。
本文第一部分首先说明中国房地产业发展现状及学术界研究现状，提出研究必要性；第二部分在进行理论论证的基础上提出模型假设，建立模型，并利用该模型论证本文论点；第三部分探讨解决问题的方案，从市场和政策上提出作者的建议；最后对前面的工作进行总结，并指出研究过程中存在的问题。
二、中国住宅房地产业发展趋势与研究综述
（一）中国住宅房地产业发展历程与现状
1、房地产制度发展
中国经历了从计划经济到市场经济的转变，相应的经济制度也有变化。中国住房制度改革大致分为四个阶段：
一是1980-1985年，为理论准备及公房出售试点期。在此期间明确了住房的商品属性，并开始在部分城试行“三三制售房”，即住房价格由国家、单位和购房者各负担1/3。二是1986-1993年，为配套改革期。提租补贴、租售结合，以租促售的政策是这一阶段房改的主题。三是1993-1998年，为综合配套，全面推进期。建立起规范化的住房交易市场和维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出良性循环，推进房地产业和相关产业的发展。四是1998年至今，为深化改革期。从1998年停止住房的实物分配，逐步实现住房分配货币化。
2、住宅市场发展
中国住宅市场是一个新兴市场，通过政策的改革不断得到释放，其发展趋势与房地产周期的研究比较相关。本文将通过几个指标刻画出中国住宅市场发展现状。
(1)房价变化
从中国近21年的房价走势可以看到，90年代以来，中国房价总体呈上升趋势，且98房改后增速也在增加。
(2）住宅消费比重
上图可以看出中国近14年来住宅消费比重在逐步上升，98年房改之后增速放缓。
3、居民消费结构变化
中国居民消费结构变化可归结为以下几点：
(1)食品消费一直占居民消费最高比重，但这个比例在逐年下降，从90年的55%已经下降到05年的36%，表明居民消费水平的提高；
(2)衣着消费支出比重下降，衣着同食品一样，逐渐被更充分更容易地满足，消费的重心在逐渐转移；耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品需求趋于饱和；
(3)交通通讯支出持续增长，支出比重变化最大；住房消费比重上升较快；医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。
（二）研究现状
关于房价对消费结构的影响，学术界大都进行的是政策性研究，与之比较贴近的研究主要集中在房地产业对整个经济的影响、高房价、泡沫经济、房地产周期等方面。
关于房地产业对国民经济其他行业的带动作用，石志华（1997）认为住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。王飞、王满盈（2005）从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发展，2002和2003两年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。
吴雄虎（2005）从市场化、收入增长和政府供地政策三个方面对高房价成因进行了总结。黄向阳等人（2006）研究了制度性因素，认为土地批租制度，税费负担重，以及贫富差距过大造成高档商品房开发的热潮，是导致高房价的三大因素。何小钢，蓝光喜（2006）初步探讨了我国双重住房供给体系及其相互影响机制，认为高房价现象背后的深层原因与住房制度安排和政策取向密切相关。
恩格尔系数是测算消费结构的一个最主要的指标， 国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动关系，一般当恩格尔系数下降至0.4-0.45 之间，住宅消费比重为18%左右。1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445。但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半（范剑平、丰雷，2000）。
本文着意建立居民消费结构与房价指标之间的关系模型，运用中国相关数据实证说明高房价对居民消费结构的影响。
三、中国房价与居民消费结构实证模型
1、变量说明
这样本文模型将牵涉四个指标：居民住宅消费比重、房价绝对数、房价收入比、人均收入。依次表示如下：
2、模型假设
根据在基础理论中选用的模型，本文的研究将基于以下假设：
(1) 实际消费与实际收入之间具有稳定的函数关系，式中C表示消费，Y表示收入；
(2) 边际消费倾向
(3) 平均消费倾向
(4) 除收入、价格、利率以外的变量都视为常数；
(5) 居民年住宅消费为总房价的固定比例，该比例记为常数 a ；
(6) 个人可支配收入等于居民年平均收入，即；
(7) 由于本文研究房价对消费的影响，重点将考虑住宅消费比重的变化，因为该比重将作为衡量住宅结构变化的指标；
(8) 收入是影响消费最基础、最重要的指标，为避免非随机误差太大，本文将其作为一个影响变量进行研究。
3、模型推导
(1) 凯恩斯消费函数：（1）
(2) 住宅消费需求函数： （2）
由于收入对该需求的影响为正，价格对其影响为负，为醒目起见，本文将对该公式作如下形式表示：
（3）
(3) 住宅消费量： （4）
（5）
(4) 住宅消费比重：
（6）
为方便回归，本文将以上模型进行进一步简化，简化为线形模型，这样通过数据回归所和函数的系数将可以将这种关系明确的显示出来。简化模型为：
（7）
这样得到下文将用到的总体回归函数为：
， 其中，是随机误差项 （8）
3、时间序列数据实证
(1)数据说明
本文选用的时间序列有1993-2008年我国城镇居民人均居住支出、人均可支配收入和单位面积商品房屋价格。样本数据来自《中国统计年鉴》。
(2)变量的平稳性检验（CHAW检验）
考虑中国房地产市场的制度历史，1998年房改后，住宅市场由福利化转向货币化，是导致的结构性差异的一个可能性原因。因此本文将数据分为93-98和98-08两组，在进行总体回归后，再进行各组的分别回归。
(3)计量回归
样本回归函数：
分别用SPSS软件对总体数据，1993-1998年数据，1998-2008年数据进行三次回归分析，具体回归结果限于篇幅在此省略。
(4)结果整理
根据本文前面已经作过的变量对照，对以上结果进行整理如下：
总体数据回归方程：
以上结果表明，收入正向影响住宅消费比重，价格负向影响消费比重。定量来看，价格不变时，收入增长1，住宅消费比重增长0.1%，收入不变的情况下，价格上涨1，住宅消费比重下降0.5%。
判定系数，值均小于0.05，拒绝零假设，这是一个十分理想的回归结果。基本能够说明我们研究的问题。
（1993-1998）回归方程：
判定系数，但方程中值都很大，大于0.05，无法拒绝原假设，这说明98年以前，由于中国房地产市场很强的政策福利性，价格和收入对其的影响力度不大。下面是对房改以后数据（1998-2008年）的回归结果：
判定系数，值比总体回归中更能拒绝原假设。方程（11）说明了价格上升1，住宅消费比重将下降0.003,而收入增加1,住宅消费比重将增加0.001。定性来看，价格上涨对住宅消费比重的影响是消极的，而收入增加的影响是积极的。
4、实证结果
回归结果表明，在考虑到收入影响的条件下，房价对住宅消费比重的影响是消极的，即房价提高在一定程度上制约了住宅消费比重的提高。范剑平的研究中显示，1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445，但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半，而本文的研究结果表明中国居民住宅消费比重的这种落后性在一定程度上受到房价上升的影响。
同时，以98年为界，回归得到完全不同的研究结论。房改之前，中国住宅市场化程度低，主要是政府福利分房，此时个人可支配收入及房价对住宅需求的影响力度不大，故回归并未通过变量检验。而房改之后，中国住宅市场一步步市场化，收入与价格对需求的影响便可以正常地反应出来，并通过了回归检验。由此可见，制度因素对住宅消费的影响巨大。
四、政策建议
1、解决居民收入与商品房价格之间的矛盾
本文的研究表明，高房价对居民消费结构升级形成了制约作用，要缓解二者之间的矛盾，一是提高居民收入，一是降低房价。出台相应政策比如土地供应政策等来抑制高房价的形成。
2、提高商品房的建筑和服务质量
一方面，应加大监督力度，严格对商品房的质量监测，严厉打击偷工减料、不负责任的违法行为。另一方面，房地产开发商也应加强商品房的质量保证。
3、简化办理手续
降低住房消费信贷的准入条件，营造住房消费信贷的宽松环境长期以来，我国住房抵押贷款首付款数量过高，贷款期限短，手续繁多，所以，广大对住房消费信贷有需求的中低收入者被拒之门外，因此，应简化贷款手续，扩大对住房消费信贷的需求。
4、消费结构
宏观消费结构方面，我国目前居民消费增长点在居住、交通、通信、医疗以及娱乐教育方面，较为合理的消费结构由于受到消费观念、国家政策和产业结构等方面的制约，还没有完全形成，因此，一方面应推行鼓励消费的政策，加快费改税步伐，建立规范、透明的管理体制，降低住房等高价值商品的价格；一方面着力破除影响消费结构优化的政策制约，进一步促进消费结构优化升级。
五、小结
模型结论表明，房价越高，住宅消费比重将降低，收入越高，住宅消费比重越高。最后本文就研究的结论进行了一些问题的分析和政策研究，提出了作者认为比较合理的对策建议。总结起来集中于两点，一是提收入，一是降房价。本文的模型比较容易的通过了验证，具有一定的说服力，但是本文仅使用了16年的数据，而且未进行房价收入比、房屋租金比等指标的模型论证，这是本文研究过程中存在的一个不足。
参考文献:
[1]曹振良等．房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社,2003
[2]柳思维.现代消费经济学通论[M].北京:中国人民大学出版社,2006
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文