摘要：文章首先对房地产公式营运能力进行了论述，其次就我国房地产公司的营运能力进行了论述和分析。 关键词：房地产公司 营运能力 分析 一、房地产公司营运能力概述
房地产公司营运能力主要指房地产公司营运资产的效率与效益。房地产公司营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。房地产公司营运资产的效益通常是指房地产公司的产出额与资产占用额之间的比率。
房地产公司营运能力主要分析的目的是：营运能力分析的目的,房地产公司营运能力分析就是要通过对反映房地产公司资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价房地产公司的营运能力，为房地产公司提高经济效益指明方向。
第一，营运能力分析可评价房地产公司资产营运的效率。
第二，营运能力分析可发现房地产公司在资产营运中存在的问题。
第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。
二、房地产公司的营运能力分析
营运能力是以房地产公司各项资产的周转速度来衡量房地产公司资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明房地产公司的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产公司运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产公司将获得更高的资产收益率。在分析房地产公司的营运能力时，还应结合房地产公司的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产公司是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产公司则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。房地产企业营运能力分析指标主要有以下几方面：
(一)应收款项周转率
应收账款周转率是销售收入除以平均应收账款的比值，也就是年度内应收账款转为现金的平均次数，它说明应收账款流动的速度。销售收入为扣除折扣和折让后的销售净额，平均应收账款是指未扣除坏账准备的应收账款金额，是期初应收账款余额与期末应收账款的平均数。有人认为，销售净额应扣除现金销售部分,即使用赊销净额来计算，理论上更加完备，但是数据难以得到。应收账款周转率计算公式的改进：
应收帐款周转率（周转次数）=营业收入/平均应收帐款余额
其中，平均应收帐款余额=（应收帐款余额年初数+应收帐款余额年末数）/2
应收帐款周转期（周转天数）=平均应收帐款余额*360/营业收入
一般情况下，应收账款周转率越高越好，应收账示周转率高，表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少坏账损失等。
一般来说，应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明应收账款的收回越快。否则，房地产公司的营运资金会过多地呆滞在应收账款上，影响正常的资金周转。存在一些影响该指标正确计算的因素：季节性经营的企业使用这个指标时不能反映实际情况；大量使用分期付款结算方式；大量地使用现金结算的销售；年末大量销售或年末销售大幅度下降。这些因素都会对计算结果产生较大的影响。财务报表的外部使用人可以将计算出的指标与该企业前期指标、与行业平均水平或其他类似企业的指标相比较，判断该指标的高低。但仅根据指标的高低分析不出上述各种原因。但是，在评价一个房地产公司应收款项周转率是否合理时，应与同行业的平均水平相比较而定。
(二)存货周转率
也称存货周转次数，存货周转率代表了公司在存货上每一单位资金占用所支撑的业务规模，因此越高的存货周转率意味着资金的使用效率就越高。是房地产公司在一定时期内的主营业务成本与存货平均余额的比率，由于房地产行业的特殊性，如此简单的分析存货周转率并不能为投资和管理提供多少有价值的信息。其计算公司为：
存货周转率（次数）=主营业务成本÷存货平均余额
存货平均余额=（存货年初数+存货年末数）÷2
存货周转天数=360÷存货周转率=（平均存货×360）÷主营业务成本
房地产企业的经营是由一个个项目组成的，但项目进度之间差异巨大。有的项目只剩下部分未出售的成品房，有的项目只是刚刚拿到的土地，甚至是部分土地，有的项目正处于施工阶段，而施工阶段的项目有的已经预售，有的还未预售等等，所有这些都被记录于存货。鉴于此，简单的说提高存货周转率并不能从理解层面到实施层面对提高资金使用效率这一目标提供任何实质性的帮助。
对于房地产企业，销售、完工和验收为确认收入以及结转成本的前提条件。这部分成本对应的存货无论是在期初还是期末的存货总额中都只是其中的一部分，其他部分如土地储备、还未结转成本的成品房、在建项目等都与当年的收入成本没有任何关系。更重要的是，房地产的建设周期一般都会跨年度，所以一年内确认的收入和成本对应的实质上是若干年的资金占用。假设一个只有单一项目的房地产企业，如果项目开发周期是三年，则前两年营业成本为零，存货不断增加，最后一年实现销售结转成本，存货为零。显然存货周转率对评价房地产企业的资金使用效率意义并不很大。
(三)总资产周转率
总资产周转率是销售收入与平均资产总额的比值。其计算公式为：
总资产周转率=销售收入÷平均资产总额
其中：平均资产总额=（年初资产总额+年末资产总额）÷2
该项指标反映资产总额的周转速度。周转率越大，说明总资产周转越快，反映销售能力越强。
(四)固定资产周转率
固定资产周转率是是企业在一定时期内主营业务收入净额与总资产平均余额之间的比率，它反映了企业全部资产的利用效率以及资产总额的周转速度。其计算公司为：
固定资产周转率 = 销售收入 / 平均固定资产净值
固定资产平均净值=(期初净值+期末净值)÷2
固定资产周转天数=365/固定资产周转率
固定资产与收入比=平均固定资产净值/销售收入
在实际分析该指标时，应剔除某些因素的影响。一方面，固定资产的净值随着折旧计提而逐渐减少，因固定资产更新，净值会突然增加。另一方面，由于折旧方法不同，固定资产净值缺乏可比性。
三、房地产公司运营能力指标分析中的局限性评价
有关房地产公司营运能力评价指标有一个特点，即是其将损益表数据与资产负债表数据有机结合起来。计算房地产公司在某项资产中投资1元所形成的销售收入，并将计算结果加以比较分析，以提示房地产公司在配置各种经济资源过程中的效率状况。然而，要真正了解房地产公司的经营效率，仅将注意力集中于房地产公司的销售收入（销售成本）与各项资产的相对关系上是不够的，因为有关资产周转的比率虽然能衡量房地产公司对资产所实现的利润状况。 由于前四个比率，即应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率，都是用资产负债表的数据与损益表的数据相比计算而得的，资产负债表反映的是时点值，而损益表反映的是时期值，直接将二者进行对比难免有口径不一致之嫌。
由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销货款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率（次数）计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于房地产公司公开发表的会计资料很少标明赊销净额，但在实际计算中，由于房地产公司公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。
总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与房地产公司平均资产总额直接相比。但在房地产公司资产中，有一部分是与房地产公司销售收入的形成没有必然联系的，这些账户的存在会歪曲房地产公司总资产周转率而使其比实际要低，即实际周转率要比计算所显示的要好。 资本保值增值率指标体现了资本保全的原则，对更新财务目标的观念起到了促进作用。但在实际操作中，还存在一定的局限性，表现为：未考虑本期新增资本和分配给投资者的利润对所有者权益的影响，也未考虑资金的时间价值和通货膨胀因素的影响。 总之，通过对房地产公司营运能力指标的分析评价，就能够正确判断房地产公司持续经营能力及房地产公司资产使用效率，从而提高房地产公司的经营管理水平。
参考文献：
[1]魏明海.论有效的财务分析模式.江西财经大学学报，1999;5