【摘要】伴随着一系列的房地产调控措施，房地产业将面临极大考验，然而作为一种新兴的产业模式―旅游房地产存在着广阔的发展前景，这样使得更多的资产将投于旅游房地产。秦皇岛是著名的旅游城市，拥有大量旅游资源，旅游房地产开发也初具规模。本文通过阐述秦皇岛旅游房地产的发展现状，分析其存在的问题，并提出一系列的相关对策，希望对秦皇岛旅游房地产的发展有一定参考价值。
【关键词】旅游房地产；发展；秦皇岛；问题；对策
旅游房地产的产生始于20世纪初法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。中国的旅游房地产业在20世纪八九十年代萌芽，沿海经济发达地区抢得先机，其中以海南为代表，大量的传统房地产资金开始投向旅游房地产开发。现今，旅游房地产已成为海南房地产的主力，在此感召以及旅游业和房地产的双重推动下，各地的旅游房地产业均有所发展。
旅游业是国家重点发展的产业之一，国家对旅游业在用地、资金等方面都有政策配套。目前中国开始进入旅游大发展的新时期，国家旅游局在此间公布的最新统计数据显示，上半年全国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长１８％。与此同时，来自房地产方面的信息却不容乐观。国家采用了多种调控措施来控制房价上涨：限购、提高二套房贷首付比例和贷款利率，信贷、税收、行政等多种手段并举。由此可见，房地产市场的竞争加剧，房地产投资的风险逐步增大。在此背景下，房地产企业必然会理性的思考房地产市场的走向。那么快速发展的旅游业恰恰给房地产市场的转型提供了方向，同时给房地产企业提供了机会，他们更多的将投身于新的旅游房地产业中。同时也有专家指出，当前是进入旅游房地产的最佳时期。可见，旅游房地产必将迎来其黄金发展时期。
在这样一个大背景下，秦皇岛的旅游房地产业该何去何从？本文将针对这一问题，在阐述秦皇岛的旅游房地产发展现状的基础上，说明其存在的问题并提出一些应对措施。
1 旅游房地产的概念
虽然近年来旅游房地产发展比较迅速，但是由于其产生时间较短，迄今为止它还没有明确的概念。有学者对各种专家给出的旅游房地产概念进行了梳理和分析，总结了旅游房地产的概念：依托旅游资源，服务旅游业的非第一居所的商业房地产，其价格和旅游资源的品质有紧密关系。可见，其开发模式与旅游业密切相关，是旅游业与房地产业发展到一定程度出现的，既是一种新的房地产形态，也是一种新的旅游形态。
2 秦皇岛旅游房地产发展现状
秦皇岛有着丰富的旅游资源，这是发展旅游房地产强大的基础。它是国务院批准的全国甲级旅游城市，素有“京津后花园”之美誉。秦皇岛属于温带季风气候，受海洋影响比较大，夏无酷暑，冬无严寒，被民间称为“天然大空调”。 秦皇岛的旅游资源可以分成两部分：滨海带和中北部山地丘陵带，其中以滨海带为主，这里有国家历史文化名城山海关、避暑胜地北戴河、南戴河旅游度假区、昌黎黄金海岸等景区。山海关有老龙头、天下第一关、角山长城等长城系列景点；北戴河是全国最美的八大海岸之一，以中央暑期办公地和许多重要的历史事件而闻名遐迩，成为秦皇岛市最具吸引力的旅游资源；昌黎黄金海岸是国家级的自然保护区，它壮观的海洋大漠风光世界罕见。秦皇岛拥有160多公里的海岸线，滨海带旅游业的发展使得旅游房地产有相当大的发展潜力。
秦皇岛位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是与东北与华北两大经济区的结合部，经济发展速度非常快，尤其是荣升为奥运协办城市后，得到了更多人的青睐，更多的房地产投资纷纷涌向秦皇岛。作为北京和天津的后花园，北戴河地区旅游房地产的开发热潮是随着区域交通的改善开始的。目前，从北京和天津驱车2小时可到达北戴河，唐山距离北戴河的路程就更短。京秦高铁、京沈城际、津秦铁路开通后，从北京出发55分钟即可到北戴河，而从天津出发则只用40分钟。2012年京秦轻轨开通后，京津冀一小时生活圈基本形成。
在房地产业和旅游业发展的共同推动下，秦皇岛的旅游房地产已经初具规模。据报道，目前以北戴河为中心的渤海湾地带聚集了众多的知名房地产开发企业，国华置业、亿城股份、合生创展、佳兆业均在其中。大量的旅游度假地产项目正在开发之中。度假别墅、五星级酒店、高尔夫球场、旅游度假综合体等业态非常丰富。下面就举几个近年来比较有代表性的旅游房地产项目。
位于黄金海岸的有金海?戴河首领、澳景蓝湾、时代海岸、海景龙苑、东方―海岸林语等。金海?戴河首岭项目位于黄金海岸海滨高尔夫球场内，它具有2公里的私属海岸线，规划了19万平米的高端地产，其中包括五星级的温泉渡假酒店和高档产权式酒店和酒店式公寓以及高端的企业会所。配套中还有游艇俱乐部，酒店、滑沙园、奇石园。它是一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代综合度假区，也是目前稀缺的海景酒店。澳景蓝湾是黄金海岸唯一具有澳洲风情的海岸顶级居住区，它直面渤海湾，头枕东沙河畔，充分融合了澳洲风情和海文化，设置了商业、水景、嬉戏、休闲、运动等多元生活空间。
位于南戴河的有戴河庭院、海岸别苑、戴河新城、戴河国际、依海45度等。戴河庭院是位于北戴河入海口唯一双面临水的半岛地块，它采用4－6层带电梯的花厅度假叠墅，低层低密，这在整个中国的海滨休闲地产中都较为罕见，周边配置有半山望海高尔夫球场、游艇俱乐部、帆船俱乐部、奥运场馆、281医院、蓝色海岸会所等，以优美的景观、无可复制的地理位置和国际化的产品风格，被称为“中国海滨度假地产领军者”。
位于山海关的有假日蓝湾、时间海、山海同湾、御庭春MOMA白金海岸公寓、合生?天戴河等。合生?天戴河项目位于秦皇岛绥中滨海经济区的核心位置，它以迪拜棕榈岛为蓝本进行设计，拥有16万平米的黄金私属沙滩，1.5公里长的绝版珍稀海岸线，项目产品包括联排别墅、公寓、酒店、商业、会所、幼儿园、运动配套设施等。附近有秦皇汉武行宫遗址，山海关，老龙头，孟姜女庙、九门口长城等景区，让业主坐拥海天一色美景,领略千年文化古韵。
还有位于北戴河的森林逸城、浅水湾别墅、北戴河国际度假中心等。森林逸城是拥有原生态森林大海的百万平米的高端滨海生态社区，处于北戴河海滨风景区与秦皇岛市中心交汇处，距海600米，项目西南为世界四大观鸟湿地之一，东部为奥运会体育馆。社区园林景观及全园植被与自然群落交错，与森林、大海密切相融，真正形成一种自然生活意境。
3 秦皇岛旅游房地产存在的问题
3.1 政府规划不合理。这是我国旅游房地产行业普遍存在的一个问题。一些旅游房地产项目在开发和建设中，往往不经科学论证，盲目开发，造成不少项目低水平重复，造成旅游房地产大量冗余。秦皇岛旅游房地产同样存在这样的问题，没能与旅游资源的开发相协调。例如南戴河到黄金海岸旅游区，近年海岸两边的高楼耸起，有的高达30层，这样不仅阻碍了海风吹入内部，也阻碍了内部的观景。海岸两边的房屋旅馆太多，绿化带很少，严重影响了旅游资源的深层次开发。还有大多数的旅游房地产离市区太远，公共基础设施很难共享。
3.2 配套设施不完善。与旅游房地产配套的物业、医疗、购物等均存在很大缺陷。例如目前很多海景房夏天潮湿、冬天寒冷，加上供暖设施跟不上，不但不能满足度假享受的需求，反而连基本的居住要求都无法保障。这是秦皇岛旅游房地产业不成熟的突出表现。
3.3 季节性明显。秦皇岛因地处北方，受气候条件影响，七八月份是旅游最佳时间，吸引着无数的游客到此旅游观光，造成人满为患；旅游淡季，游客迅速减少，其楼盘往往变成空城，甚至有些公寓或度假村只有保安在坚守，造成旅游房地产资源的极大浪费。
3.4 管理体制差，环境保护意识低。秦皇岛海滩被称为中国十大最美的海滩之一，但是由于管理体制差，环境保护意识低，滨海地区环境破坏严重，如沙滩中夹杂着瓜子皮、包装袋、纸皮、果屑等各种垃圾，很多地方已不再是金色沙滩，踩上去已不是松松软软，还有很多防风林被毁。这些都不利于旅游房地产的可持续发展。
3.5 销售定位范围小。秦皇岛是离北京最近的一个滨海城市，是北京人度假置业的首选，致使大多数旅游房地产项目仅在北京及周边地区销售，忽略了其他地区。例如戴河庭院70%都是北京客户，澳景蓝湾项目的开发也是针对北京商务人群。秦皇岛黄金海岸线中段初步统计，秦皇岛在售项目中30%直接在北京设立了临时售楼部，60%以上的项目在北京、天津、唐山进行推广销售，而其他地区涉及的很少，这是长期发展旅游房地产的又一个弊端。
4 为促进秦皇岛旅游房地产快速发展的建议对策
4.1 政府加强管理，制定相关条例，进行可持续发展的规划设计。旅游房地产的规划与开发应与旅游资源的开发相结合，形成一个鲜明独特的旅游区形象，保持对游客的吸引力。旅游房地产项目在前期都要进行合理规划设计，对功能分区、交通组织等要有前瞻性，避免建设性浪费。还要规范非正式部门的行为，提高他们的环境保护意识，文明意识。
4.2 加强基础设施、生活服务设施的建设。秦皇岛几个主要旅游开发地区比较来看，北戴河离市区比较近，配套设施比较完善，销售情况相对稳定。但是其他地区因基础配套设施的不足，开盘伊始通过采用各种销售手段，销售量很好，但是后期销售却往往不尽人意。所以旅游房地产开发企业还要注重餐饮、娱乐、会展、购物、影视等设施的建设，提高旅游房地产的休闲价值、商业价值，投资回报价值。同时要重视项目的选址问题，不宜在城市中心，但也不能过于远离市区，这样市区相关配套基础设施与生活服务设施才能共享。
4.3 学习先进经验，但不能照搬，要有地方特色。秦皇岛是北方有名的旅游城市，但是近年来旅游房地产业的发展受到大连、青岛和威海等与秦皇岛自然旅游资源同质的旅游城市的威胁，发展难度越来越高。在此背景下，我们在学习海南等地先进经验的同时，要更注重自身旅游特色的展现，开发有独创性的旅游房地产，吸引投资者的眼球。
4.4 秦皇岛旅游房地产销售定位范围应该扩大，把销售范围扩大到华北地区甚至全国。人群应定位为向往滨海风光、休闲生活的外来都市有闲有钱人群、商务旅游人群、养老养生人群。
4.5 加强四季旅游景区的建设，提高四季价值。比如利用滨海资源，建设靠近大海的冬季滑雪场，加强特色沙雕景区的建设，开发海岸冰冻景象等。
4.6 培养旅游房地产人才。旅游房地产在我国的发展历史较短，因此真正符合旅游房地产企业需要的人才很少，而提高旅游房地产项目开发的水平离不开对旅游房地产高素质综合性人才的培养。因此，秦皇岛政府有关部门可以帮助建立学校和房地产开发企业之间的联系，加强旅游房地产综合人才的培养。
5 结语
随着环渤海经济圈的飞速发展，京津冀区域的战略地位不断提升，秦皇岛滨海旅游业已具天时、地利之优势，如果能扬长避短、合理规划、科学发展、抓住机遇，一定会迎来一个旅游房地产大发展时期。
参考文献
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