【摘要】随我国社会经济水平增长以及房地产行业的不断发展，人民生活已经与房屋居所牢牢拴在了一起。本文就房屋登记错误其内涵与界定标准进行阐述分析，结合笔者自身看法对房屋登记错误赔偿责任制度进一步健全、完善的方法作剖析、论述。
【关键词】房屋登记错误；赔偿责任；制度完善；错误登记
在我国，对房屋登记错误与房屋错误登记虽在用词上仅为前后倒置，貌似差别不大，但其所涵盖的定义与性质却有所区别。前者对于房屋登记薄所载明的权利所有人以及实际所有人代表着不一致的事实状态，而后者则是违法的具体行政行为。因错误登记行为而引起的登记错误，是房屋登记机构对相关权利人造成现实损害并承担相应赔偿责任的。但是在现有制度设计上房屋登记机构所承担赔偿的责任风险过于巨大，让人难以苟同。基于房屋登记错误所出现的种种问题与其原因的复杂化，不同的登记错误类型应有针对的进行赔付方式与衡量标准，以达到管理的优化，只有如此，才能对房屋所有权人的合法权益进行有力保障。
1 我国房屋登记错误的现状与界定方式
1.1 房屋登记错误的现状
当前我国学界对于房屋及不动产登记错误与错误登记存在着大量使用混乱，甚至滥用的现象。究其根本，是因为观点的不同所最终导致。首先，一些学者主张登记错误具有广泛含义，涵盖了错误登记，不动产登记错误所指的是不动产登记当中，登记薄记载的无权以及实际权力不相符的事实状态，主要包括了错误登记与遗漏登记两种情形。其次，认为登记错误等同于错误登记，认为登记错误时指除去登记申请人弄虚作假，登记机构尽到了审查职责之外的情况，比如工作人员出现严重失职或者与当事人勾结等等行为。然而笔者对此归结为并未能够理顺房屋登记错误与房屋错误登记关系所致，是明确赔偿责任的法律性质以及建立合理房屋登记错误赔偿责任制度的一大障碍。
1.2 房屋登记错误的界定方式
房屋登记行为作为一种具体行政行为，是一项行政确认行为。行政确认所指的是行政主体依法对相对人的法律地位、关系与事实进行辨别，付诸认同、许可、证明并加以宣告的具体行政行为。房屋错误登记应认定为违法的具体行政行为。房屋登记错误指的则是房屋登记薄所载明的权利所有人以及实际所有人不一致的事实状态。故此，申请人的错误申请行为以及房屋登记机构的错误登记行为，抑或者独立、混合的引发房屋登记错误的行为结果及事实状态。根据我国《物权法》当中的相关条例，以及《房屋登记办法》中的相关规范说明，申请人的错误申请行为意指提交错误、虚假的材料申请房屋登记，造成他人损失的行为，即为申请登记行为违法。房屋登记机构的错误登记行为应为房屋登记机构以及相关工作人员因违反该办法规定所进行房屋登记，为他人造成损失的行为，即为房屋登记行为违法。
2 房屋登记错误赔偿责任制度的建立与完善
2.1 房屋登记错误赔偿责任制度的建立
当前世界各国在房屋登记制度的建设上普遍基于三种模式，即契约等机制、权利登记制以及托伦斯登记制。在这当中，契约登记制将登记机关的申请与所登记的材料是否完整作为审查要点，登记不具有任何公信力度，但是具有对抗第三人的效用，故此又可称之为对抗主义。在权利登记制下，登记机关除形式上的常规审查之外，还要对内容上的审查全力变动的原因以及事实的相符程度，有无瑕疵等，具备较强的公信力，故此又称之为登记要件主义。在托伦斯登记制下，其基本方针措施与权利登记制并无不同，仅仅是运用了任意登记的形式。根据我国《物权法》、《房屋登记办法》中的相关政策规定，我国房屋登记制度所采纳的是权利登记制，实行实质审查模式，即通过房屋登记机构承担一定的审查义务，达到形式与内容的审查。其中的形式审查所指的是房屋登记机构就申请人所提供的材料形式的法定性予以审核及检查，而内容审查所指的是房屋登记机构就申请材料内容的真实性、合法性进行的审核及检查。
2.2 房屋登记错误赔偿责任机制的进一步完善
在房屋登记错误赔偿责任机制的完善过程当中，应进一步加强对“一因得一果”的赔偿责任的完善力度。在处理申请登记行为违法的民事侵权时，即申请人所提交的材料为错误、虚假材料，房屋登记机构的登记行为没有直接过错，便能够通过民事诉讼抑或者刑事附带民事诉讼的方式实现。如果侵权人并无可执行财产，为避免真正权利人的合法权益受到损害，应进一步加强对房地产登记专业代理人制度与公证人制度的建立健全，代理人与公证人应义务性的购买职业责任保险以分散房屋登记机构的责任风险。房屋错误登记行为的行政侵权意为申请人的申请登记行为并无过错，但房屋登记机构在登记过程当中出现纰漏，应主要通过行政赔偿程序实现，即国家负担机制。此种情形可能在实际运作过程中出现的频率较低，但是从制度构建的完整性因素层面进行考虑，则实属必要，首先，房屋登记机构存在一般过错行为。在《房屋登记办法》当中规定，房屋登记机构具有追偿权，但是其追偿对象却仅限于因故意或者重大过失所造成登记错误的工作人员，从某种程度上来说，房屋登记机构在面对一般过错行为的工作人员时无法行使追偿权，这无疑加重了国家财政负担。所以，相对于一般过错行为的赔偿责任，房屋登记机构在承担赔偿责任之后还能够通过房屋登记机构工作人员的责任职业保险制度的方式平衡国家财政。其次，房屋登记机构存有重大过失的，应先予以行政赔偿，但行政赔偿属于国家赔偿制度的组成部分，赔偿金额拟定要以必要的损失为衡量标准，所以从总量上远远要低于对权利人的实际侵害。为将权利人的权益保障最大化，行政赔偿后不足的部分可以再通过房屋登记机构工作人员的责任职业保险进行相应赔偿。最后，通过设立登记机构赔偿基金制度，进一步加强赔偿模式的完善以及刚性实施。
3 结语：
本文通过对我国房屋登记错误赔偿责任制度的涵义以及制度建立、完善方向提出改革意见，希望为相关工作者有所帮助、借鉴。
参考文献：
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