摘要：为了解决保障房建设资金不足的问题，各地采取了多种方式筹集资金，其中共有产权保障房模式在全国很多地方试点，适用的保障房类型也从原来的经济适用房扩展到廉租房。“租售并举”的共有产权保障房模式可以缓解保障房建设中资金紧缺等困难，但也存在一些缺点，需要采取相应的措施加以克服。
关键词：共有产权 保障房 政策建议
随着2011年全国新建1000万套保障房任务的下达，各地掀起兴建保障房的热潮，有些省份将东部地区建设经济适用房过程中形成的共有产权模式引入了廉租房建设领域，这就使共有产权模式进一步为人们所知，研究共有产权在保障房建设中的适用性就更加有现实意义。
一、共有产权保障房的含义
在廉租房等保障房中，申请人先购买保障房的部分产权，政府持有剩下的产权，达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋，在这种模式下就产生了共有产权保障房。这种模式的特点是在保留一定数量实物配租保障性住房的条件下，通过向一部分符合条件且具备一定购买能力的城市低收入家庭出售保障性住房的部分产权，将出售的资金用于新建保障性住房。与租赁型保障房相比，共有产权房有产权性和可交易性两个特点。
二、共有产权保障房模式发展迅速
目前，包括上海、江苏、福建、湖南、河北、山东、四川、甘肃、贵州、青海等多个省市试点，把出售保障房部分产权作为解决建设资金缺口的一个途径。其中，上海、江苏等东部地区省份，主要在经济适用房领域采用共有产权模式，西部地区则主要将此模式应用于廉租房中。
以共有产权廉租房为例，共有产权保障房模式有如下特点：
（一）符合条件的保障对象自愿购买
共有产权保障房的购买者须符合获得保障房申请条件，并且遵循自愿购买的原则。在可供出售的廉租住房房源一时供应不足的情况下，采用轮候、摇号等方式确定购买对象。
（二）政府定价
采用政府定价的方式，结合当地财力、低收入家庭的经济承受能力，按照成本确定出售价格，低于当地住宅市场价格。
（三）通过多种付款方式获得私人产权
符合保障条件的家庭通过购买方式获得廉租住房的私人产权，在保障对象购买过程中实行一次性付款和分期付款等多种付款方式，商业银行可以向保障对象发放抵押担保贷款看，并且可以对保障对象实行税费减免。
（四）上市准入制度下出售保障房
已购廉租住房实行上市准入制度，在一定年限内不得出售。满足出售条件上市交易时，要补缴土地出让金和优惠税费。将所购廉租住房上市交易的家庭，不得再次申请保障性住房。
三、共有产权保障房的优点和存在的问题
（一）共有产权保障房有如下优点：
1、有助于加快保障性住房建设资金循环
“共有产权”房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有一定的利润，可以有效解决保障房建设中地方财政配套资金不足的问题，盘活了中央和省级补助资金，将有限的资金滚动起来，实现了保障房建设资金循环使用，加快保障房建设进度。
2、实现保障房正常流转，杜绝不当获利
在保障对象有意出售保障房时，按有关规定，政府可优先回购共有产权保障房，并提供给符合条件的家庭，从而实现了保障房的流转和原保障对象的退出，使更多保障对象受益。共有产权保障房实行上市准入制度，有助于减少倒卖保障房不当获利的行为，从而有助于更多低收入家庭获得住房保障。
（二）共有产权保障房也存在一些问题：
1、一定程度上增加了保障对象的经济负担
获得共有产权保障房要求保障对象支付一部分现金，给符合条件的保障对象带来了一定的经济压力，有可能造成符合保障条件但无力支付购买价款的家庭无法及时获得住房，从而与保障性住房尤其是廉租房建设的初衷有所背离。
2、保障房“在保障对象中流转”的机制受到一定的冲击
保障对象在经过一定年限并补交相关税费后可获得保障房的全部产权，此时保障房的流转就不再受限制，将对保障房由政府收回并分配给新保障对象的机制产生影响。
四、对共有产权保障房模式的政策建议
（一）加快顶层设计，明确产权保障房的适用对象
在总结各地实施保障房共有产权模式经验的基础上，尽快出台相关规定，明确共有产权模式在经济适用房、廉租房和公租房等类型房屋中的适用范围。对于适宜采用共有产权的保障房，应制定并实施严格的产权获得和流转规定，杜绝通过共有产权不当获利的现象。
（二）切实发挥地方政府责任，多方筹措保障房建设资金
应进一步明确地方政府为低收入群体提供住房保障工作中的责任和义务,地方政府应严格按照规定在土地出让金收益和住房公积金收益中足额提取保障房建设资金，分配各种形式保障房过程中必须尊重低收入群体意愿，杜绝将是否出资购买作为分配保障房的先决条件。探索地方国有企业出资建立保障性住房建设融资平台等模式。
（三）在风险可控前提下，发挥金融支持保障房建设和购买的积极作用
金融机构应大力支持保障房建设，在有效控制风险的审慎原则下积极向保障房项目和保障房建设融资平台发放贷款。在有关机构履行担保义务的前提下，鼓励金融机构向保障对象发放购买共有产权保障房的贷款，从而减轻困难家庭购买共有产权保障房时遇到的经济压力。
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