摘要：本文通过对影响福建住宅房地产市场供求的因素进行分析，选取笔者认为对住宅房地产供求影响最为显著的几个因素，构建动态蛛网模型，并利用系统估计法中的广义矩法对所选取的因素进行回归分析，求解的结果表明该蛛网模型属于收敛型。但现实的情况说明这个收敛过程不但很缓慢而且很容易受到外界冲击的影响，因此需要政府通过宏观调控加速其收敛。
关键词：房地产市场 供求关系 蛛网模型
Abstract：The author analyzes the factors which impact the supply and demand of residential estate market in Fujian, selects the most important factors to structure and estimate the cobweb model on Fujian residential estate market by the recent data, points out that the residential estate market of Fujian belongs to the convergent Cobweb model. The speed of convergence is too slow to return to a balanced state and it needs the favor of government’s macro-control.
Keywords：estate market supply and demand Cobweb Model
一、引言
自20世纪90年代以来，我国房地产业取得了飞速的发展，因其产业本身具有融资量大、产业链长、关联度大等特点，已成为我国国民经济的重要产业，在我国国民经济中起着举足轻重的作用。以福建省为例，总体看来，自1987年至今，福建省房地产行业的发展大致可分为三个周期：1987~1990年福建省房地产业第一次真正得到了较快的发展，房地产开发投资增长率达119%。1990~1999年是一个较完整意义上的周期，高涨阶段中房地产投资增长率在1992年达到了94.73%的高位，随着1993年、1994年政府采取的反通货膨胀及适度从紧的财政货币政策而进入调整阶段。2000年之后，房地产发展进入了一个全新的周期，并在2003、2004年又开始了较高增长率的发展。
在中国经济高速发展的今天，住房问题与国人对家的浓厚观念之间的矛盾日益凸现，尤其是近年来，我国很多大中城市都出现了房价普遍持续上涨，使得人民的生活成本增加，中低收入人群买房困难。因此，尽管房地产行业的发展对宏观经济的拉动作用十分明显，但住房问题已然上升为一个备受人们关注的社会问题。
房地产市场调控的根本目的在于营造稳定的市场环境，避免房地产市场的剧烈波动对整体经济带来负面影响，并在此基础上力求极大地发挥房地产市场对经济的拉动作用。近年来，针对我国房地产市场上出现的局部投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序混乱等问题，中央政府实施了一系列涵盖经济、政治、法律等措施对房地产业进行宏观调控。然而，由于房地产市场运行的复杂性，人们难以准确把握房地产市场运行的趋势，这也在一定程度上制约了政府对宏观调控的有效性。由于各种复杂因素对房地产市场的影响，依靠静态模型难以表现这种市场结构的变化。本文对福建省住宅房地产市场供求关系进行动态分析并对价格在偏离均衡状态后的发展趋势进行预测，为政府制定前瞻性的方案和适当的调控措施提供决策依据。
二、房地产市场供求的影响因素分析
房地产市场是房地产供求关系变化的市场。尽管房地产商品有其独特的属性，尤其是它具有多元的二重性，但供求关系仍然是房地产市场价格的决定因素。因此，供求理论是房地产分析的基本理论。影响房地产的供给和需求的因素既有共同因素，如房地产价格，更有许多不同的因素。以下依据建立动态模型的需要选取较为重要的因素，结合福建省住宅房地产市场的实际情况进行分析。
（一）房地产供给影响因素分析
一般来说，影响房地产供给变化的因素较多，主要有：房地产价格、利率水平、建筑材料的价格水平和供给能力、土地购置面积、房地产投资额、房地产开发商对未来的预期、国家宏观调控政策等。以下只选取房地产价格和利率水平进行分析。
1、房地产价格。房地产价格是影响房地产供给的首要因素。在成本保持不变的条件下，房地产市场价格的高低决定了房地产开发商是否盈利以及盈利多少。当价格能够弥补成本时，价格越高，房地产供给越大。在动态模型中，由于房地产商会根据上期的价格预测本期的价格，因而上期房地产价格对本期供给的影响也是不忽视的。近年来，福建省住宅每年的竣工面积与住宅平均销售价格逐年上升，两者之间呈正相关关系。
2、利率水平。利率水平的高低会影响房地产开发商的资金成本。由于房地产开发所需资金总额巨大且投资周期普遍较长，“自有资金+银行贷款”是房地产开发商的主要融资方式。利率的提高一方面是增加开发商运用自有资金的机会成本，另一方面直接增加了银行贷款资金的利息成本。实际上，利率水平既影响房地产的供给也影响房地产的需求，本文主要将重点放在其对供给的影响上。
（二）房地产需求影响因素分析
一般来讲，影响房地产有效需求变化因素较多，主要有：房地产价格、国民经济发展水平、城镇居民可支配收入、城市化水平、消费者信贷和利率水平、消费者对未来的语气、国家的经济政策、制度安排等。以下选择较为重要的因素进行分析，包括房地产价格、城镇居民可支配收入水平、人口增长率。
1、房地产价格。在市场经济条件下，价格是影响需求的主要因素。一般来说，在其他条件不变的前提下，商品的需求与其价格呈相反方向变化。房地产是一种特殊商品，与其他商品有许多的不同之处，最主要的，由于它具有良好的保值增值功能，往往在经济运行不稳定时，房地产市场会成为人们躲避风险的重要手段，从而会加剧市场经济的波动。2000年以来，福建房地产市场进入了一个全新周期，并且住房的销售面积与其平均销售价格呈正相关关系。但笔者认为这并不代表房地产市场违背商品的需求规律，而是由于房地产商品的特殊性以及房地产市场运行不满足“其他条件不变”这个前提造成这种反常的现象。
2、城镇居民可支配收入。城镇居民可支配收入水平的高低体现了国民经济的发展水平。而国民经济的发展水平的提高能够带动房地产需求水平的提高。随着经济的增长，人们的收入水平不断提高，生活水平也逐步提高，其居住与活动所需的空间也会扩大，从而增加对房地产的需求。
3、人口增长率。很明显，随着人口数量的增加，人们对房地产的需求也会增加。在个人对房地产的需求保持不变的条件下，人口数量的增加会对房地产住房面积的需求。外来人口的增加更能快速提高对房地产的需求。
三、福建住房市场蛛网模型及其分析
（一）蛛网模型简介
蛛网模型是运用弹性原理解释某些生产周期较长的商品在失去均衡时发生的不同波动情况的一种动态分析理论。其基本假定是：商品的本期产量决定于前一期的价格，即供给函数为，商品本期的需求量决定于本期的价格，即需求函数为。由于区别了经济变量的时间先后，因此，蛛网模型是一个动态模型。蛛网模型分析了商品的产量和价格波动的三种情况，即收敛型、发散型和封闭型。
（二）福建住房市场实证研究
通过上文对影响房地产供求的影响因素分析，以及对普通的蛛网模型的简介，构建了如下福建住宅房地产市场的蛛网模型：
供给方程：
需求方程：
平衡方程：
其中和分别为住房需求量和供给量，为住房的价格， 为收入。供给方程表示现期住房供给依赖现期房价、上期房价和当期利率。需求方程表示现期住房的需求取决于现期房价、人均可支配收入和人口增长率。模型中的住房需求量用住宅销售面积来表示，住房供给量用住宅竣工面积表示，房价用住宅平均销售价格，利率根据人民银行制定的金融机构人民币贷款基准利率（一年期）加权得到，收入采用居民人均可支配收入表示。选取1999～2009年期间的年度数据，数据取自《福建统计年鉴》《中国房地产市场年鉴》以及中国人民银行网站。
我们采用系统估计法中的广义矩法对所选取的数据和该蛛网模型进行估计。其中对现期住房供给、现期住房需求、现期房价、当期利率、人均可支配收入取对数形式。根据Eviews6.0软件的运行结果，可以得出模型的估计式为：
从回归结果来看，这两个联立方程的拟合优度都较高，并且所有的变量都通过了1%的显著性检验；D.W值都非常接近2，故所选取的这些变量均不存在自相关。而且在上文提到的我认为的是由于房地产商品的特殊性以及房地产市场运行不满足“其他条件不变”这个前提造成实际中房地产需求与价格变动不成负相关的反常现象在这里得到了验证，回归结果表明住宅房地产需求与住宅房地产价格呈负相关，并且这个相关关系是显著的。除此之外，其他各项解释变量与被解释变量之间的相关关系均符合上文对供求关系影响因素的分析。
令，可得
由上面的分析我们可以知道，从理论上说虽然福建省的住宅房地产市场由于受到干扰偏离原有的均衡状态时，它会自动回归至均衡点，也就是说福建省住宅房地产市场的动态模型是收敛的。但实际的情况却不如理论上来的乐观：现实世界中，福建省住宅房地产市场一直处于非均衡状态，并且越来越偏离均衡。也就是说尽管福建省住宅房地产市场经济的运行有自行回归均衡的内在力量，但是由于现实经济中促使其偏离均衡的干扰因素多且频繁出现，所以仅仅依靠其自身的内在力量使其回到均衡状态是相当困难的，需要通过政府的宏观调控手段调整供给或需求促使其回归到均衡点。
四、政策建议
首先，增加住房的有效供给，调整住房的供给结构。近年来，每年的住宅销售面积迅速上升，其增长速度远远超过了当年住宅的竣工面积，供给远赶不上需求。供给不足加上大量游资利用房地产商品进行投机，导致房价节节攀升。中低收入群体是住房的主要需求者，然而高昂的房价使得中低收入群体买不起房，但买房的意愿并未减少。大批高档住宅闲置与中低收入群体买不起房的矛盾愈演愈烈，极易引发一系列的社会问题。住房供给结构的失衡是当前的主要矛盾，政府可以通过掌控的公共资源以及相应的利率、税率等政策工具，对住房供给结构进行调整。如对房地产商建设高档住宅与中低档住宅的贷款实行差别化利率或对其销售收取差别化税率。
其次，引导建立正确的住房消费理念。从回归结果可以看到，在影响住房需求的因素中，收入的变动对需求影响最大。这说明，随着收入的增加，人们对住房的需求也会随之有较大的增长。国民经济的快速发展必然导致人们可支配收入的增加，但我们不能因噎废食地抑制收入的增长，而要积极引导人们建立正确的住房消费理念，减少对房地产商品的投机活动。开征物业税能在较大程度上鼓励和实现房地产的自住性需求并抑制对房地产的投资和投机行为。
再次，加快完善住房保障体系的建设。对于经济条件极其困难但急需住房的家庭，应对其购买或租用经济适用房和廉租房的条件适当放宽。要坚决打击挪用保障性住房以牟取私利的行为。政府对贫富分化问题的解决，对住房问题的解决也有积极的意义，优先满足自住需求，抑制投资需求，积极完善住房保障体系。也可以说是在供求曲线之外，解决住宅房地产市场的非均衡问题。
参考文献：
[1]孔煜.转型调整期的中国房地产市场――波动特征、原因及调控走向.城市发展研究，2009;16
[2]高鸿业.西方经济学.北京：中国人民大学出版社，2004
[3]王洋.房地产调控的宏观视角――基于与宏观经济关系的分析.上海经济研究，2005;10
[4]易丹辉.数据分析与Eviews应用.北京：中国统计出版社，2002
[5]王金明，高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析.中国软科学，2004;4
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文