从2012年中长期看，调控博弈高房价将是主旋律。市场先跌后稳。上半年继续低迷，下半年趋于企稳。 对于楼市的未来，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日撰文称，中国房地产市场将迎来第一次大调整。短期来看，中国房地产业正进入消化库存阶段：目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。这决定了2012年的一大趋势是降价，其中一线城市的平均房价降幅在20％至30％之间，二线城市则在10％至20％之间。开发商将更多地向三、四线城市布局。产业外资本也将不再涌入房地产业。
房地产开发和建设增幅继续下滑。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，2012年全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落，考虑到保障房投资仍将有所增长，所以预计全年商品房增幅为10％左右，好于2008年的近2％。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑，考虑到2012年保障房新开工面积将少于2011年，预计全年将出现近十年来的首次负增长。
而业内发出更多的声音是，未来的十至十五年，中国经济和城市化仍将高速推进，仅这两点就会为住房市场提供巨大的新增需求体量和需求能量。所以房价长期缓慢上涨的趋势难以改变，那么政府保持对房地产调控的趋势也就不会改变。
对此，本刊邀约业内专家、学者、伟业代理行等房产机构对2012年房产市场走势进行判断：首先，商品房的整体价格上涨将保持在10％以内。一线城市房价会回归到2010年初水平。二、三线城市房价涨幅将在20％以内波动。另外，一线城市优质商品用地的性价比高且机会多。二、三线城市成交量再下挫，价将回落，拿地成本降低。
总体而言，2011年房地产市场是“先扛后撤”的一年，2012年将是“先撤后稳”的一年。分化、整合将成为2012年楼市调控年的一大主题。
一手房市场趋势判断
2011年，一手房市场表现为，全国成交总体平稳。一线城市的一手房成交量全部下滑，大部分跌幅在15％左右；总体成交价格同比依然有所增长，但涨幅收窄，幅度在30％左右；二线大部分城市的成交量下滑不明显，跌幅在10％以内，成交均价总体也呈上涨趋势，但大多城市涨幅已明显回落，幅度在10％～20％。而伟业所代理的九成城市中的一手房成交量呈现下降，仍上涨城市涨幅有收窄趋势。伟业代理的所有城市中的一手房成交价格均呈现上涨，但涨幅明显回落，幅度在15％～25％。
由此预判，2012年，商品房市场也不会比现在好，整体价格上涨将保持在10％以内。其中，一线城市房价会回归2010年初水平；二、三线城市房价将保持平稳或微涨，涨幅将在20％以内波动。
(一)2012年市场不会比201 1年好
1．2012年库存积压越来越多――各地待售新房的库存积压量大，开发企业去库存化降价促销力度越来越大。
2012年上半年，北京、上海、广州一线城市潜在供应总量将达2902万平方米，是2011年下半年供应总量的1倍多，由于2011年库存消化艰难，这意味着2012年上半年市场供应量又增l倍。(见表1)
上海当前的新房住宅库存已经达到824万平方米，接近2009年1月的845万平方米库存量历史高位，随着楼市低迷的持续，这一纪录将很快被打破，年底楼市库存将破千万平方米。(见图1)
2．2012年观望态势浓厚――房价看涨时，大家争相购买，在看跌预期形成时，消费者大多采取观望态度，不会急着出手。
2011年第三季度，计划一两年内考虑置业的受访者，比重由第二季度的27．2％上升至31．6％，环比增加4．4％。(见图2)
(二)全国的房价将保持微涨态势
2012年政策不会变宽，价格上涨将保持在10％以内。
调控目标未达到――目前，包括一线城市在内的大部分城市的房价虽然同比涨幅已经持续缩小，但整体仍保持上涨态势。如今的调控结果还远未达到预期目标。此种情况下，政策不会放宽。
价格上涨空间有限一一在这种限购政策不放松的情况下，刚需客户为支撑市场的主要力量。刚需客户对房价十分敏感，为了抢夺客户，企业势必会调低价格，所以价格上涨空间有限，将在10％以内浮动。(见表2)
2012年一线城市房价回归2010年初水平
北京作为重点调控的一线城市，2011年1～11月成交均价为18270元／平方米，预计触底时房价或会回到2010年初水平的16789元／平方米，下跌8．8％，并稳定―年后政策会变宽，房阶可能稳步回涨。(见图3)
上海2011年1～11月成交均价为14489元／平方米，2010年初为12765元／平方米，回到2010年房价水平会下跌13．5％。
2012年二、三线城市房价保持平稳或微涨，涨幅将在20％以内波动
后十年，中国核心问题是发展二、三线城市和中小城镇，二、三线城市还有很大的扩张余地，但考虑政策持续的严厉状况，短期内不会松解，因此二、三线城市的房价可能会持续的波动。(见图4)
土地市场预判
2012年土地市场总体表现，成交价格受成交区域影响，价格将有所回调。首先，成交区域因素――一线城市政策调控力度较大，限购范围较广，市场成交量快速下探，致使开发企业均转战二、三线城市。二、三线城市整体土地价格远远低于一线城市所以，全国的土地成交价格被拉低。其次，溢价率因素――2012年大部分开发企业的战略就是“现金为王”，快速完成销售任务，所以土地市场竞争力不高，致使溢价率控制在低位，价格无上涨动力。
具体表现为，一线城市优质商品用地(性价比高)频出，机会多多；二、三线城市成交量再下挫。(见图5、图6)
2012年一线城市优质商品用地(性价比高)频出，机会多多
2012年企业对一线城市拿地热情不高的原因有三点：1．对楼市前景预期悲观；2．地块总价太高，对企业的资金链产生巨大压力；3．配建保障房，压低了项目房价。对此，政府会考虑解决该问题的两种方法：1．将地块分割成几块小地块，降低总价成本；2．推出纯商品住宅，吸引开发企业关注度。
2012年二、三线城市成交量、价格将回落，拿地成本降低
由于流拍现象已由一线城市向二线城市蔓延，杭州、沈阳、天津、南京等地均出现了大规模的流拍现象，流拍宗数分别为19宗、98宗、16宗、15宗。虽然部分开发企业转战二、三线城市，但二、三线城市客户购买力有限，从二、三线城市流拍增多来看，2012年二、三线城市土地成交量将回调。(见图7)
20 1 2年北京市土地市场
供应平稳微涨，需求继续萎缩
第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不 会有明显松动。
第二，出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，房产开发企业在京拿地将更为谨慎，品牌房企将延续2011年的趋势，更加注重处在快速发展阶段的二、三线城市拿地。而除个别企业可能积极介入保障房开发建设外，大多数企业对此仍将视为“鸡肋”，从而影响拿地热情。
第三，在供应小幅增长、需求继续消退的情况下，未来一段时间内北京市土地市场仍将持续低迷，总体成交量仍将维持低位，除了个别优质地块外，很难出现往年多轮哄抢的局面。(见表3)
房企运营预判
在2011年的政策严控下，“招保万金”等十大品牌房企销售业绩依旧保持同比大幅增长的态势，三季度后销售业绩增幅开始放缓。2010年上半年，十大品牌房企业中80％的企业销售额同比大幅增长，其增长幅度大于40％。受2010年上半年业绩带动，多数品牌房企额均同比增长超过30％，平均增幅为37％。与2011年上半年相比，各大房企的销售业绩增速明显下滑，从2011年上半年的60％下降到前三季度的37％，其中万科、中海、保利、金地的降幅均较明显。万科2011年1～11月累计实现销售面积1015．3万平方米，销售金额1157．2亿元。而2010年全年万科实现销售面积897．7万平方米，销售金额1081．6亿元，首次出现连续4个月销售金额同比下滑。
库存压力增大是不争事实。2011年前三季度，深沪16家上市重点房企库存总量达到6685亿元，同比大幅增长50％，环比增长13％，占所有深沪上市房企的56％。四大行业龙头“招保万金”无疑是库存大户，四家企业库存总额达到4524亿元，同比增长47％，环比增长9％，占到所有上市房企库存的近四成，占到16家深沪上市重点企业近七成。(见图8)
另外，高负债率的压力显现。2011年前三季度，16家重点深沪房企中38％的企业资产负债率高于均值，其中保利、金地的资产负债率高过80％。因此，导致各房企的资金链和库存压力进一步增大。(见图9)
2012年中国经济仍处于平淡状态，政策组合处于中性货币和财政的平庸状态，结构转型处于有潜力、更有难度状态，外部经济环境处于对中国更为观望的怀疑状态。尤其在目前和2012年上半年，政策超调的风险明显存在。
由此看，2012年，房企的预期不容乐观。推盘量将增加，在降价的基础上，刚性需求还将继续释放，这将制约成交量大幅下跌。全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，70个城市的房价指数环比下跌，预计将持续至2012年二、三季度，其后趋于振荡式复苏。在2012年，房企首先要应对的是注重保现金流、保销量、丰富产品线；其次是谨慎拿地，重心向二、三、四线城市倾斜，择优拿地。
2012年，房地产市场依然不会迎来春天，房企势必无法冰山融化。而众多房企将迎来一场救赎与重生，在发展和经营模式上正在发生着悄然的变化。所以，房企除了保持与产业的高度结合的情况下，应该在发展和经营模式上有更多的思考和探索。不妨采用“金融+地产”的方式来拓宽自己的资源面，向更专业、更轻资产的运营服务商层面转化。