案例一： 2007年2月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同。双方约定甲公司将某小区的套房屋卖给李某。合同签订后，李某依照协议约定，交付了首付费用18万，于2007年6月入住。因该房未到约定办理登记过户时间，李某为保护自己合法权益，于2007年12月1日向房屋登记机构提交了身份证明、商品房预购合同、《预告登记申请书》等材料，申请办理预告登记。房屋登记机构做出《复函》以暂无相关具体规定为由，不予受理。李某提出诉讼，认为登记机构损害了自己的合法权益，请求法院撤销《复函》，判令登记机构依法受理预告登记申请，并承担诉讼费用。
评析：
1 预告登记的概念。预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，目的是为将发生的不动产物权变动。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗效力。
2 预告登记的适用范围。《物权法》实施后，对预告登记的适用范围作出了明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向房屋登记机构申请预告登记。”《房屋登记办法》第六十七条规定：“预购商品房，以预购商品房设定抵押，房屋所有权转让、抵押，法律、法规规定的其他情形可以申请预告登记。”本案中，李某购买的是预购商品房，可按相关规定申请预告登记。
3 本案房屋登记机构的回函是否正确。本案发生时虽然《房屋登记办法》尚未出台，但《物权法》已经施行，那么房屋登记机构应当按照《物权法》的要求实施预告登记制度，对提交的预告登记申请进行受理。本案房屋登记机构未予受理是自身工作的失职，属于行政不作为，但李某申请预告登记时未能提供双方关于预告登记的约定，因此房屋登记机构应以要件不齐为由告知李某其申请不予受理，才是稳妥的做法。
案例二：
李某与王某于1998年结婚，二人有子李甲。李某于2008年9月向甲公司预购了一套在建商品房，合同上购房人为李某人名字。李某到登记机构办理了预购商品房预告登记，并与银行办理了商品房抵押贷款手续，进行了房屋抵押权预告登记。
2009年1月，李某因病死亡。李某父母和李甲均表示放弃对房屋的继承，同意将房屋登记在王某一人名下，并办理了公证。王某持继承权公证书到登记机构要求把预购商品房预告登记权利人改为王某人。登记机构审查继承权公证书后认为，其子李甲尚未成年，不能放弃继承权，不能登记为王某一人。王某认为登记在自己名下，是为今后还款和卖房方便，并不损害未成年人李甲的利益，且已办理继承权公证，登记机构拒绝办理于法无据。
评析
1 未成年人能否放弃继承权?我国《继承法》虽未明确规定未成年人不得放弃继承权，但最高人民法院《继承法意见》第八条规定：“法定代理人代理被继承人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”同时，《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。”
作为未成年人的父母，在履行监护职责时，必须考虑行为是否符合法律的要求，是否有利于未成年人成长，是否维护了未成年人的利益。由于未成年人为无完全行为能力或限制行为能力人，其民事活动必须由法定代理(监护)人代理或法定代理(监护)人同意，所以，未成年人如果是自己放弃继承权，他的放弃行为应当是无效的。如果未成年人即将接受的继承权不附任何义务，是纯获益的行为，他的监护人一般不能代理其放弃继承权，否则明显损害未成年人利益，应认定其代理行为无效。
2 预购商品房发生继承的如何登记。预购商品房申请预告登记后，购买人的债权请求权因预告登记而具有对抗他人的类似物权的效力。经预告登记的债权请求权可能因继承而发生转移，也可能发生变更或消灭，此时如何办理预告登记权利的转移、变更和注销，《房屋登记办法》未有明确规定。预告登记后的债权请求权已经具有一定的物权效力，因此可参照房屋所有权转移、变更和注销的相关规定办理。