摘要：随着江苏沿海开发规划的展开及国家关于在连云港建设东中心合作示范区的战略实施，如何进一步促进连云港现代服务业集聚区即连云港国际商务中心的开发，打造CBD区域环境，促进区域项目开发，提升CBD区域品质，使连云港国际商务中心真正成为独具特色功能完善繁荣有活力的CBD，为区域发展提高高端商务平台，助推连云港跨越发展。本文笔者试图通过对国外商务中心开发的成功经验借鉴，在分析连云港商务中心开发面临的独有环境基础上，寻求商务中心开发的战略选择，为连云港商务中心的开发提供有益思路。
关键词：CBD 连云港国际商务中心 区域发展
一、连云港商务中心开发背景
连云港区域性国际商务中心(CBD)是全省三大区域性国际商务中心之一， 2007年3月成为首批省级现代服务业集聚区。它的建设已列入《中共江苏省委、江苏省人民政府关于加快发展现代服务业的实施纲要》和《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。
2009年江苏沿海发展规划出台，将连云港的发展提升至国家战略层面，按照此规划，连云港将作为江苏沿海开发的龙头，要加快推进各项工作，2011年6月江苏沿海开发两周年之际，国务院又通过了关于把连云港建设成东中心合作示范区的国家战略，区域发展再次得到提升。连云港国际商务中心作为服务区域发展，凝结城市核心的重要CBD将在未来连云港的高速发展中发挥重要作用。
在此背景下，如何进一步促进连云港国际商务中心的开发，打造CBD区域环境，促进区域项目开发，提升CBD区域品质，使连云港国际商务中心真正成为独具特色功能完善繁荣有活力的CBD，已经成为一项紧迫任务。本文笔者试图通过对国外商务中心开发的成功经验借鉴，在分析连云港商务中心开发面临的独有环境基础上，寻求商务中心开发的战略选择，为连云港商务中心的开发提供有益思路。
二、国外商务中心区开发的经验
世界公认的成功运作的CBD如美国的曼哈顿、日本东京新宿、英国道克兰都等，从其开发运作的经验来看，无一不经过一个漫长的过程，逐步繁荣起来的，在CBD具体的建设方面，其一要以需求为导向，要在区域形成对商务区、对办公楼的需求，其二要对CBD内的设施进行合理定位布局，如一般的CBD内写字楼商务设施约占50%，其他如商业、文化娱乐、酒店等设施约25%，高档的住宅公寓控制在25%以内，其三要形成完善的网络、通信、交通等基础设施，其四还要注重商务中心区形象的塑造，形成区域鲜明的特色。
从现代CBD的发展趋势来看，随着信息技术和远程交易的兴起，企业间的商务活动已不在局限于原来的规模经济和集聚效益上了，CBD的建设不再是单纯的企业聚散地，而把总部经济的功能优势作为CBD开发的重点，依托电子商务等最新信息技术进行CBD建设等已经成为趋势。
三、连云港商务中心开发的战略环境分析
1、区域环境
连云港商务中心区内目前在建、建成的项目较多。其中居住项目有海客瀛洲、上城国际、金鼎湾、东城海岸、龙门山庄、凤凰岭等；商务办公项目有大陆桥国际商务大厦、阳光国际、金海国际、金港湾国际商务大厦、在海一方大厦等，另外，还有投入使用的服务于会展业的国际展览中心，基础设施方面，已建成观海路一部分、听涛路、国展西路、并建设排洪沟一条。景观及公益设施方面，已建成在海一方公园、金海财富市民广场、胡沟水库公园改造，棠梨水库公园改造等。经过几年的持续开发，目前已形成雏形。
目前尚需开发的项目包括中心区交通路网的完善、待拆迁地块的开发建设、重点带动项目与高端配套基础设施的打造等。
2、SWOT战略环境分析
（1）机会
连云港城市化进程不断推进，城建房地产发展前景广阔；
连云港上升至国家战略层面，江苏沿海开发确立了连云港龙头发展地位，连云港东中西合作示范区建设启动，区域发展将进一步提速；
连云港经济快速发展、各产业快速提升，衍生出对高端商务集聚区、城市开发的需求将持续增长；
经济快速增长，消费升级、外来移民等带来的居住、办公、商业需求巨大；
工业增长带来对商务中心建设特别是商务办公写字楼的需求巨大。
（2）威胁
宏观经济波动加剧，各类改革在推进中，带来新的发展格局，对区域开发带来诸多不确定性；
区域开发运作中各政府机构、政策的不确定性，缺乏实际有力支持将带来部分挑战；
临近区域的各种集聚区、平台开发等竞争激烈；
CBD内交通系统仍然需要进一步改善；
CBD临近港区，受一定影响，区域目前人气还十分不足；
区域开发需进行大量的旧城改造，拆迁难度极大。
（3）优势
CBD开发获取政府政策支持的优势，已明确列入江苏沿海开发、东中西合作示范区、江苏省十二五规划等；
交通在快速改善，海棠下穿隧道通车、北固山大道已完成；
CBD开发经过几年的推进，已积累一定的经验；
中心区目前尚有一定体量的待开发地块，为未来新项目建设提供了一定的资源条件。
（4）劣势
区域开发资金压力较大；
规划设计、工程、项目管理等高端人才相对不足；
中心区尚未形成有利于建设开发、及未来运营的强有力的管理体制；
区域开发的实际状况导致不能完全按照原有规划实现。
总的来看，未来连云港的区域开发需要紧紧抓住当前面临的独特机遇，尽可能避免来自外部环境的威胁，充分发挥政府推动引导的优势，弥补区域开发在管理体制、人才保障等多方面的劣势，全力推动商务中心区的开发。
四、连云港商务中心开发的目标、战略选择与发展思路
1、开发目标
打造高端基础设施，优化CBD环境，加快待拆迁地块开发，完善商务中心区各种功能，为区域快速发展提供高品质的商务平台，满足以商务办公、会展商贸等为核心兼餐饮、休闲、娱乐的多种需求，努力形成中心区积聚效应，使连云港商务中心成为繁荣、活力、国际化的CBD。
2、战略选择
以政府资金的先期投入，打造重点项目，注重区域软设施建设，优化环境，吸引各类经济要素的流入，集中力量解决好区内旧城改造，保障中心区开发的土地供应，依托多种力量撬动整体区域开发。
3、发展思路
以规划设计为先导、拆迁为关键、招商融资为核心，政策支持为保障的思路全面快速推进中心区建设；
根据已有的规划，进行合理的调整，尽快确定商务中心区的总体规划；
以标志性项目为重点，发挥点、带的积聚效应，以合理的功能分区为根本，促进中心区的快速繁荣；
集中力量加强地块的拆迁工作，为开发奠定土地基础；
对待拆迁开发的地块做好招商工作，尽量依托多种社会力量推动开发。
依托政府资源做好政策制定落实将是区域发展的关键（如商务中心区管理办法等）；
加强建成后项目的策划运营，如要充分依托国展中心搞活会展经济，发挥其带动效应。
五、商务中心开发推进的战略措施思考
1、精心策划，做好商务中心的规划建设
（1）规划设计
通过全面的调研、以需求为导向，结合城市特征，围绕商务办公与白领生活两个主线，对整个中心区的功能分区进行研究，在现状基础上合理布置总部办公楼、配套酒店、公寓、休闲、购物、餐饮、娱乐等功能设施，优化完善水、电、气、道路、通信、排污等市政设施，在具体实施上，要从区域控制性详规、城市设计、核心重点项目的规划设计等多个层次着手，以高品质的规划设计指导开发，这将是商务中心区开发成功的关键。
(2)土地开发
连云港国际商务中心经过多年的开发，目前区域内剩余的土地资源已经相当紧缺，未来的发展必须对现有的未开发地块进行整体谋划，要充分考虑地块的规划情况及当前地块的现状，制定切实可行的动迁方案，加快区域待拆迁地块的开发工作，为未来商务中心区办公及配套设施的的建设提供土地供应保障。
另外对区域土地的利用还应该本着集约化的原则，在有利于商务中心区未来繁荣运作，有利于价值提升的前提下，促进开发。
(3)改善交通
连云港国际商务中心当前在路网建设方面存在着较大的缺陷，未来要提升区域品质，促进区域待拆迁地块的开发就必须要着力解决交通问题，要围绕交通的快速与舒适性，要加强区域的交通路网建设，注重区域微循环交通系统与城市主干道的衔接，使区域内部交通系统能与外部交通网络协调运作，提高交通的可进入性和可疏导性。要加强交通管理，并注重静态交通规划，建设足够的停车场。围绕办公场所、生活住宅、商业设施、交通站点、景观节点等功能设施的有机连接．规划设计好区内步行系统，优化处理人车分流。
(4)注重信息化建设
现代商务中心区已经不单是简单的集聚场所，现代信息技术的发展使更多的商务活动在远程就可以完成交易。因此连云港CBD的建设，未来还尤其要搞好现代信息网络为主体的信息基础设施和信息服务体系建设，如建设现代信息港和宽带化、智能化综合业务数字网，建立社会化信息服务体系，提高信息化水平，为企业提供高效快捷的通讯服务和决策咨询、企业咨询、科技情报检索、市场信息检索等信息服务。
(5)优化生态景观环境
提升环境素质和景观层次．注重园林绿地、公共广场、公用设施、人文景观、建筑小品等的规划和建设，建筑物不要一味求高求大，而要求精求美，改变传统商务区总是密集的楼宇、冷冰冰的摩天大楼的呆板形象。注重建筑与环境的协调，着力做好一横一纵即山海景观轴和海滨休闲带的建设，营造一流的、人性化的建筑景观和生态环境。
2、多管齐下，促进商务中心开发运作
（1）招商与融资
在规划设计基础上，做好区域项目的策划，加强招商引资。招商重点要通过软环境与硬环境的提升，增加地块开发吸引力，硬环境改造主要为高端基础设施的打造，软环境的提升，主要考虑政府各种优惠政策的落实问题。
要考虑制定有效的招商策略，建立有力的招商工作服务体系，全力推进区域招商。要着力引入那些具有影响力的企业总部以及为之配套服务的中介机构、商业机构等入住CBD，只有在通过不断的招商，不断的机构入住，才能逐步形成CBD的繁荣气氛。
要拓展区域开发的融资渠道，不断探索银行贷款、信托、债券等多种融资方式，依靠多种资本力量，为区域持续快速开发提供资金保障。
（2）核心项目的运营
目前区域内能发挥带动效应的成熟项目为国际展览中心，随着区域环境的不断优化，加强会展经济的策划运营，对繁荣本区域经济、发挥其带动效应将具有重要的战略意义。
按照行业的普遍规律，会展业可以为其他产业带来1:9的放大乘数效应，带动人流、物流、商流、资金流、信息流的交汇，从而创造商机和吸引投资，会展经济能够给城市经济带来了巨大的推动作用。
政府应该制定有利于会展业发展的各项政策措施，依托会展中心，同时结合区域内已经以及即将成行的商业项目，发挥以点带面的带动效应，促进区域人气积聚。
（3）政策支持
优惠政策的出台关系到区域长远可持续的发展，建议连云港商务中心区借鉴成功地区的经验，做好优惠政策体系的制定，明确开发主体与入住主体能享受到的特殊支持，改善CBD的软环境，创造有利于总部积聚，有利于服务业繁荣发展，有利于各种经济要素发挥潜能（如特殊的人才政策、特殊的税收政策、高效的政府审批管理等等）的环境，提升CBD吸引力，提升区块内土地价值，保障开发的可持续性。另外，所有政策的制定与机构的设置，必须得到政府的特殊支持，只有理清区域管理机构、明确各项优惠政策，区域开发才可能快速持续推进。
（4）政府推动
连云港国际商务中心建设的实施必须建立在一套有力的执行体系上，从各地的经验来看，当前连云港急需政府加快设立商务中心区管委会，出台商务中心区管理办法，明确优惠政策，为商务中心的建设与运营提供强有力的政府支持和制度保障。
另外，连云港商务中心区已经制定了控制性详规，并随着外部环境的迅速改变，以及开发条件的不断变化，特别是江苏沿海地区发展规划的出台，适时的在符合总体城市规划的基础上，已对该部分区域内的某些规划进行合理调整，这将有利于商务中心建设开发的可持续推进。
政府应该加强在招商领域以及开发主体投资融资等方面的支持，在诸如相关政府担保、政府对基础设施回购的承诺等方面给予有力的支持，保障开发的快速推进。
商务中心区开发除了做好规划设计及开发资金的融通，前期未开发地块的拆迁工作也是项目推进的关键所在，由于拆迁涉及众多错综交错的问题，政府在拆迁协调等方面的支持也是商务中心开发亟待解决的问题之一。
另外，政府还应发挥其独有的引导和推动作用，在区域开发建设及未来运营多方面建立有效的制度体系，促进区域快速有序开发。