一、房地产企业财务表现 房地产企业的财务风险,是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务 活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。一般 的房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面:
（一） 无力偿还债务风险
开发企业虽然也实行资本金制度,但大部分开发企业在初期阶段均以负债开 发为主,自有资本金比例相当低,大量的开发资金来源于借贷。如果公司用负债进 行的投资不能按期收回并取得预期收益,公司必将面临无力偿还债务的风险,其 结果不仅导致资金紧张也会影响公司信誉度,甚至还可能因不能支付而导致公司 倒闭。根据调查显示,目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达 75%以上, 远高于 60%的警戒线。筹资结构不稳定,资金成本高。在借贷到资金投资房地产 就能赚钱的所谓高回报利益趋动下,很多企业到期能否偿还及高利率风险于不顾, 盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动,资金空转、借贷短期 流动资金贷款、大面额存单转贷等,为企业埋下了到期支付能力及利滚利的财务 风险。
（二）利率变动风险
房地产企业在负债经营期间,由于通货膨胀等影响,贷款利率发生增长变化, 利率的增长必然增加公司的资金成本,从而抵减了预期收益。利率变动风险在某 种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
（三） 再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负 债经营使公司负债率加大相应地对债权人的债权保证程度降低,这在很大程度上 限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团,往 往还会出现连锁筹资担保链,一旦“链”中的一环断裂,再筹资风险的效应会放大, 从而给集团经营带来致命威胁。可见,房地产企业的上述财务风险能否被尽早
别、发现,对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。
二、 房地产企业财务风险成因
（一） 缺乏财务预算管理意识
有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权,组织施工队伍按设计 图纸施工,再投入相应的资金,工程项目就能够按期竣工交付使用,就会产生经济 效益。但是,如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析,对开发的房地产项 目没从征地成本上、资金运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算,那 么企业就无法确立目标利润,更谈不上各项成本指标的测算及分解落实,就可能 造成在资金管理上盲目进行运作,财务管理工作只停留在单纯的会计核算,疏忽 了成本控制,从而加大项目成本的投资,影响了经济效益。
（二） 盲目举债加重成本负担
房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为 了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设 法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地 产项目的投资风险程度。房地产项目上马后,没有对整个项目的资金使用作全盘 计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,考虑了个别项目的用款,影响了整 体的利益。
（三）成本管理不力影响财务控制
有的房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了财务部门的成木管理。没有 发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙,使企 业的财务人员成为简单的机械算账,致使整个企业财务管理的成本核算无从做 起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情,忽视了内部各 职能部门进行全过程的成本核算的重要作用,致使财务部无法收集第一线成本基 础资料,导致成本管理工作与财务预算偏差大,资金管理跟不上,影响了企业效 益。
（四） 资金管理低效
大多数房产企业未制定严格的资金管理制度,对资金使用缺少计划、安排, 资金充裕时随意开支,资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危 机。有的企业项目上马前未对项目资金使用作整体计划、安排,资金使用时只考 虑对单一项目的影响,忽略了企业的整体利益。有的企业认为资金越多越好,企业 资金大量闲置,造成资源浪费、资金使用效率低下。
（五）开发及成本失控诱发的财务风险
房地产开发规模、开发方式是成本目标控制的主要对象。房地产开发经营不 同于工商企业产品生产经营，开发规模的大小、周期长短、项目的地域、环境、 配套、房型任何一个环节的开发失误都将造成成本失控而诱发财务风险。因此开 发目标的定位直接关系到企业抵御财务风险的能力.
房地产开发成本主要有三大块构成，即土地开发成本，建筑安装成本、开发 间接费用。目前房地产开发成本土地开发成本要占总成本的 40%-50%，且国家实
行土地出让金一次收齐政策，因此，土地开发成本比例高。虽说国家垄断土地一级市场，但有限的土地资源及一度不合规范的土地转让成了房地产开发成本中最难控制的一块，也是最易诱发开发成本失控导致项目市场竞争能力趋弱诱发财务风险的一个重要因素。
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