【摘要】 本文从我国房地产体制构成出发，论述了我国房地产体制改革的必要性，并对存在的问题进行分析。提出了我国房地产体制改革具体应处理好现有房地产体制下获取大量利益的群体对房地产体制改革的阻扰，社会其他配套改革的不完善与滞后对房地产体制改革的影响等问题。
【关键词】 房地产 体制改革 经济结构 利益群体
一、我国房地产体制的概念及构成
房地产体制是国家基本经济制度的重要体现形式。一般而言，房地产体制是指联系房地产社会有机体三大子系统――房地产生产力、生产关系和上层建筑之间的结合点，是三者之间发生联系作用的桥梁和纽带。房地产体制主要由房地产体制子系统有机构建而成，这些子系统相互关联相互影响，构成房地产体制的有机整体。
1、房地产宏观调控体制。目前我国经济体制已经由计划经济体制转为市场经济体制，市场经济体制的核心是各种要素与资源在市场中按供求关系完成配置。但是，市场配置中“看不见的手”也会出现失灵的情况。为保障社会经济持续、平稳、健康运行，在市场经济体制中也要进行以政府为主体的宏观调控，政府宏观调控的手段主要有法规政策、财政手段、金融手段等，由此，房地产宏观调控体制主要包括房地产政策法规体制、房地产财政税费体制、房地产金融保障体制、房地产政府监管体制等。
2、土地制度。土地是进行房地产开发生产必不可少的基本生产要素，没有土地就没有房地产，土地是房地产体制的基础与前提。
3、房地产市场体制。市场经济体制中商品的交换与配置是通过市场完成的，市场包括租赁市场和买卖市场。商品最终如何完成配置和交换是围绕着供求关系，由交易双方通过对资源与要素的控制与掌握进行市场博弈完成的。
4、住宅保障体制。房地产业尤其是其中的住宅业除了具有商品属性以外，更重要的是其具有产品的社会保障属性，住宅社会保障属性发挥得有没有效率，不仅对整个房地产业是否能够健康发展至关重要，更是社会和谐稳定发展的基础。没有科学合理的住宅保障体制就没有经济的健康高效发展。
5、房地产中介体制。房地产中介是市场经济体制中促成交易双方完成产品交换和配置必不可少的环节，尤其是房地产商品所具有固定性、差异性等特点，使房地产中介在房地产体制中具有其必要性。房地产中介是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。房地产中介体制科学与否会较大地影响房地产商品交换与配置的效率与效果，进而影响房地产体制的运行。
二、我国房地产体制改革的必要性
虽然房地产业目前在我国经济领域中是基础性、支柱性、先导性产业，但是，由于我国房地产业市场化改革时间较短，再加上房地产业在我国经济中的重要性，是公民的最基本生活需求之一，涉及面非常广。而且由于房地产具有价值大等特点，涉及到各种利益关系，导致我国房地产体制建设直到目前为止还处于初始构建阶段，漏洞、困难和相互矛盾之处很多。如果继续沿用现行的房地产体制指导房地产业的发展，会给我国经济和社会持续、健康、科学发展带来较大的阻碍和负面影响。改革现行房地产体制，尽快建立适合我国国情和经济社会发展规律的房地产体制具有非常重要的意义。
现行房地产体制给房地产业发展带来的弊病和困难主要体现在以下几方面。
1、房地产价格泡沫巨大，住宅价格上涨趋于失控状态。自2004年开始，我国大中型城市尤其是一线城市住宅价格一直处于超速上涨的阶段，至目前止，大中型城市商住房价格已经严重高于普通居民的购买力，按照国际标准，房地产价格一般在居民家庭收入的3－6倍比较合理。但是目前我国一线城市的房地产价格往往是居民家庭收入的10多倍甚至几十倍，另一个判断房地产泡沫化的指标是房地产的租售价格比，合理的租售价格比一般为200―300。但是目前我们租售价格比普遍超过400甚至更高，由此导致的房地产投资收益率往往只有2%～3%左右，低于银行的实际利率。这些都表明现阶段房地产价格严重偏离实际价值，房地产价格泡沫化严重。而且，在目前的房地产体制条件下，住宅价格的上涨实际上已经处于某种程度的失控状态，严重影响普通居民实现其基本的居住需求，不利于经济与社会发展的要求。
2、房地产市场投机行为严重。自2004年起，由于房地产价格一直处于超速上涨阶段，国内外的房地产投机炒房情况严重，导致许多调控政策失效。其证明就是目前在限房限贷限购等众多房地产调控政策陆续出台的情况下，在房地产租赁市场状况交易量基本不变的情况下，房地产买卖市场交易量快速萎缩，说明在此之前的房地产买卖交投活跃的情况中实际上大部分均是投机炒房。而真实的房地产居住需求实际上早在2007年左右由于房价的超速上涨已经无力购买了。按照投资理论，轻微的投机实际上对产业是有正面效应的，但是严重的投机行为会对经济产生严重的负面效应，控制得不好，极易引起经济的大起大落。
3、房地产企业暴利严重，导致其他产业资金大量流入房地产业，严重影响我国实体企业的发展和创新。由于现行房地产体制的不合理，导致房地产泡沫化严重，房地产企业可以获取相当的暴利。按照市场经济理论，一个行业如果其投资利润率远远高于其他行业的平均利润率时，大量的投资资金就会迅速流入该行业，由此导致大量热钱流入房地产业。尤其是在目前全球经济发展逐渐趋缓的情况下，全球的大量热钱通过各种渠道源源不断的流入我国房地产领域，严重推高房地产价格上涨预期；另外，从国内来看，目前由于我国的比较优势还是大量廉价的劳动力优势，大量实体企业的投资利润率均远远低于投资房地产，因此导致国内的许多资金也迅速流入房地产领域，严重影响了我国实体企业的发展和创新的动力。而且，由于热钱所具有的特性，巨量的热钱极易引起经济的大幅波动。
4、地方财政严重依赖房地产业，隐含潜在财政赤字和坏账风险。自房地产市场化及采用分税制以来，地方财政越来越严重依赖房地产业，土地及房地产业在地方财政中的重要性是其他行业所不能比拟的，由此也导致地方政府对于国家房地产调控政策的执行主动性严重不足，反而是对于土地及房地产价格的屡创新高乐观其成。但是，一旦房地产破灭，则会使地方财政将出现大量赤字和坏账。
5、住房保障制度的建立完善与执行情况不理想，导致政府调控职能错位。现行房地产体制对于住宅的社会保障属性认识严重不足，在住宅保障制度建设原则与规划上严重滞后，进而由于不科学的住宅保障体制又导致其执行情况不理想。这本应是政府份内之事反而由于原则、思路、规划的不科学致使执行效果极度不理想，甚至在国家三令五申、严格监督下其执行仍然出现许多困难。另外，在市场经济体制下本应由市场解决的问题由于对市场认识不足，反而频频出台许多治标不治本的政策，容易授人以柄。
6、现行土地制度存在较大漏洞，容易激化各种社会矛盾。现行房地产体制下我国土地所有制是国家所有制和集体所有制，而国有土地与集体土地同地不同权，尤其在集体土地的征收征用方面存在许多问题和弊端，导致农村老百姓的利益得不到合法保护，容易激化城市与农村的社会矛盾以及政府基层干部与普通老百姓之间的矛盾，不利于社会稳定。
7、房地产政策和财税政策的实施与监控存在较多问题和弊病。现行房地产制度容易导致各执行部门之间有利益时相互争夺没有利益时相互推诿，出现管不好、管不到等问题。在房地产财税政策方面，方方面面将房地产看着“唐僧肉”，在房地产开放建设中各种税负繁多。在应该收税的房地产保有环节，由于各种既得利益集团的阻扰，在保有环节基本上没有税收调控，其结果就是在房地产销售环节由于各种税负过重而导致房价居高不下；而保有环节由于没有税负调控，导致投机及腐败泛滥。
8、房地产业体制上的不健全容易使我国房地产业成为外部力量攻击的突破口。现行房地产体制的不科学和不健全，使其极易成为外部势力对我国发动经济侵略的天然突破口。实际上，目前以美国为首的西方发达国家长期对我国人民币汇率施压，除了国家贸易的不平衡因素以外，更重要的理由是通过推高人民币，促进全球热钱流入我国，推高我国房地产泡沫化，将泡沫推高到顶点时，通过各种合法与非法渠道快速撤出热钱，如果我们不能很好应对，极易重蹈东南亚经济危机的悲剧。
三、房地产体制改革应明确和解决的问题
房地产业的问题其实有相当比重不是由房地产业本身引起的，而是由目前经济体制改革与行政体制改革等滞后引起的，是一个系统问题。我国在改革开放之前，其经济体制主要是借鉴前苏联的计划经济体制，住宅与房地产并没有被看成商品，而是作为产品，是不进行流通的。但是，随着我国市场经济体制的逐步建立，房地产的商品属性得到确认。另外，由于房地产具有不可移动性、差异性等特点，尤其是房地产商品具有价值巨大等特点，在目前的房地产体制下，房地产业担负了太多在市场经济体制不应该也不能够担负的责任和使命。无论是政府、开发商及关联方、投资投机群体、普通老百姓都对房地产寄予太多的期望，政府希望通过发展房地产业促进国家经济快速健康发展，开发商及关联方期望通过房地产业获取超额利润甚至暴利，投机群体希望通过钻房地产政策及市场机制的漏洞炒作房地产，普通老百姓将住宅作为生活的必需品及对自己财产保值增值的载体。这就导致房地产业在现有体制下的作用和认识出现混乱和不科学。致使我国房地产业在市场经济体制下的地位和作用与同样实行市场经济体制的发达国家完全不同。
也就是说，我国房地产业既承担了市场经济体制下应发挥的效应，同时也需要承担许多非市场经济体制下发挥的效应。由此导致的结果是房地产体制建设发生扭曲，由于需要兼顾许多在市场经济体制中不需要兼顾的因素，最终导致体制建设中应该或者必须完善的完善不了。另外，基于上述原因及我国其他体制改革滞后等因素，清楚的说明现有房地产体制中的问题有相当比重是由房地产以外的其他问题引起的，要进行科学的房地产体制改革，必须清楚认识到这一点并正视和处理好相关问题。
1、在现有房地产体制下获取大量利益的群体对房地产体制改革的阻扰。由于我国的房地产业市场化改革较晚，在此过程中初步建立起来的房地产体制具有许多不足和不完善之处。由此使房地产业发展中存在许多问题，其中之一就是通过房地产业获得超额利益和利润，主要包括房地产开发商及其关联方，另外还包括依靠土地财政的地方各级人民政府。对于开发商而言，在我国房地产业短短的市场化过程中，可以说赚取了大量利润，从我国的福布斯排行榜可以清楚的看到这一点。如果对现有房地产体制进行改革，必然会影响开发商及关联方利益，虽然他们从人数上来讲不多，但是他们对于政策的影响力是比较强的。另外，目前财政体制下地方政府对土地财政依赖性较强，改革现有房地产体制对于地方财政也会产生影响。再有，由于房地产商品具有价值巨大等特点，对于极少数腐败分子而言，是获取财富及洗钱的最佳工具。基于以上原因，改革现有房地产体制会受到利益方的阻扰。
2、社会其他配套改革的不完善与滞后会影响房地产体制改革。由于我国目前正处于经济体制改革继续深化与行政体制改革即将起步阶段，许多体制改革都还需要深化或推进，体制的不完善也会影响房地产体制改革的进程。如社会福利制度的建设目前还处于初步阶段，由于行政单位、事业单位、各类企业单位的社会保障及管理制度等目前还存在极大的区别，效益好的行政单位、事业单位、国有企业单位等可以通过职工福利或者集资房等方式解决职工的基本住房福利。而作为国家经济领域非常重要、职工数量最多的中小企业、民营企业、外资企业及福利不好的行政、事业单位就没有办法按福利方式为职工解决住房问题，这就导致在房地产体制中部分采用市场化解决住房问题，部分采用非市场化解决住房问题，导致房地产体制复杂化和扭曲配置，严重阻碍了房地产体制改革。
3、公民的诚信问题及政策法规的不完善导致住宅配置出现较严重问题。目前政府对住宅业产品属性的认识有了较大提高，意识到住宅分配的保障性比商品性更重要。各地不同程度上开发建设了一些限价房、经济适用房等，但是由于公民诚信体系及相关配套管理办法存在严重漏洞，导致往往是真正符合条件的公民无法购买这些价格远低于商品房的限价房、经济适用房，反而是许多有一定权力或者关系的高收入群体获取本不属于他们的保障房购买资格。另外，相关的资格监控政策及违规处罚力度均远远达不到应有的水平。
4、经济结构升级问题影响房地产体制改革。我国目前经济结构转型还存在许多困难，劳动密集型产业处于衰退阶段，出口受到严重制约，内需由于福利制度等因素影响也发展不理想，使得政府及各种主体均将目光寄托在房地产业上。另外，由于我国投资机会过于单调，导致投资与投机资金大量聚集在房地产领域，撑出了目前具有中国特色的房地产泡沫，而且在这种泡沫难以缩小的同时，反而导致各种实体逐渐萎缩，由此也制约了房地产体制改革。
【参考文献】
[1] 陈伯君、钟怀宇：我国农村土地制度产权改革的风险分析报告[J].探索，2008（3）.
[2] 潘家华、李景国：中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2011.
（责任编辑：林志红）