[摘要]与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、一致性、可解释性和透明性等优点，目前在国际上已经得到广泛的应用。但由于我国的一些具体情况，该技术在国内的运用还不普遍。为此，相关企业应整合资源，运用批量评估技术，为地方税务部门、商业银行和其他客户提供定制服务和咨询服务。
[关键词]房地产；批量评估；定制服务；咨询服务
中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1006-0278(2011)10-018-01
房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。
一、房地产批量评估技术的功能与发展现状
目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。
总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。
由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。
在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。
二、推广和应用房地产批量评估技术建议
房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。
此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。
目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。
(一)为商业银行提供定制化服务
房地产估价机构在开发房地产批量评税系统的基础上，还应充分挖掘市场潜力，为各商业银行提供贷后风险管理服务。由于房地产批量评税系统将涵盖城市规划范围内几乎所有的房地产项目，覆盖面广，数据来源真实、可靠，在系统开发过程中所积累的经验和资源能够支持房地产估价机构以较低成本开发出适用于商业银行贷后风险管理的批量评估系统。在后续服务中，还可以根据各商业银行的不同需求，制作更加个性化的房地产项目风险预警系统。
(二)为其他客户提供咨询服务
房地产批量评估系统的拓展应用，还包括为其他客户提供咨询服务，例如，房地产估价机构可以为房地产行政主管部门提供本地房地产市场价格的监控服务，可以为房开发商提供价格咨询服务，可以为房地产经纪机构提供房地产投资价值辅助决策系统服务，甚至还可以为其他房地产估价机构提供技术转让服务等。这些咨询服务能够超越房地产批量评估技术本身，为房地产估价机构带来新的市场机会。