【摘要】随着经济社会的发展，以土地使用权抵押银行获取周转资金的融资方式，正受到越来越多企业的欢迎。登记机够在办理国有土地抵押时越到的问题越来越多。 【关键词】教育用地；抵押；分割
土地使用权抵押，是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。
随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。土地登记机构在办理土地使用权抵押时，遇见的问题也越来越复杂。根据《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规的规定，对国有土地使用权办理抵押登记有几点认识。
1 土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：
1.1 用于抵押的土地使用权必须是合法取得的，并且是已办理土地登记发证手续的土地使用权，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，权利不明或者有争议的土地以及依法查封的土地等都不得设立抵押权。
1.2 土地使用权抵押不是实物抵押而是权利抵押。抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
1.3 土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
1.4 土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
1.5 土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
2 私立的学校医院等单位用地抵押的问题
实践中，不少私立的学校、医院等单位欲以其取得的出让国有建设用地使用权抵押融资并申请抵押登记。这些土地能否抵押，能否办理抵押登记，土地登记机构存在疑问。
我国《担保法》第三十七条第三项和《物权法》第一百八十四条第三项都明确禁止“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”抵押。按此规定，对于公立的学校、医院等单位用地不得抵押没有什么异议，但是对私立的学校、医院等单位用地不得抵押，有的人持有不同的观点。他们认为私立的学校、医院等单位的土地一般是通过出让取得，而不是划拨取得，因此抵押不应当受到限制；并且私立的学校、医院一般是依法设立并在工商登记部门登记注册的企业法人，执行企业税收政策和财务会计制度，是营利性企业法人，不是以公益性为经营目的事业单位或社会团体，因此不属于《担保法》第三十七条第三项和《物权法》第一百八十四条第三项调整的对象。
个人认为私立的学校、医院等单位的教育设施、医疗卫生设施等公益设施用地不管是划拨取得，还是出让取得，不论这些单位注册的是事业单位、社会团体，还是公司，都不得抵押。根据我国《民办教育促进法》第三条第一款的规定“民办教育事业属于公益性事业”，私立的学校也属于公益性事业单位。根据我国《医疗机构管理条例》第三条规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。因此，医院无论是公立还是私立，也都应当以社会公益为目的。根据全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》可知，《物权法》第一百八十四条第三项之所以禁止这些土地抵押，主要目的是在于保障学校、医院等以公益为目的的事业单位财产的安全、稳定，从而保障公众的利益，维护社会的稳定与和谐。
3 办理土地分块抵押登记问题
所谓的“土地分块抵押”，即一宗土地只抵押其中的一部分面积。个人认为，不能办理“土地分块抵押”。
理由，一是“土地分块抵押”与相关法律的立法宗旨不符。根据《物权法》第一百八十条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，《物权法》所倡导的是抵押物的整体抵押。目前由于行政管理体制等原因，房屋和土地粉分别抵押登记已经造成许多纠纷，产生了很多弊端，影响了交易安全。人为地将土地按面积分块抵押，将造成更多的纠纷。
二是“土地分块抵押”与相关法律的规定不符。根据《物权法》第三十五条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”的规定，抵押物可以再次抵押的部分是该财产的价值大于所担保债权的余额，指的是抵押物的价值，而不是抵押物的面积。
三是“土地分块分割抵押”违反了土地以宗地为单位进行登记的原则。土地抵押登记也应当以宗地为单位进行，土地抵押登记的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，应当依照《土地登记办法》第三十六条第二款的规定，以抵押登记申请的先后为序办理抵押登记。
四是“土地分块分割抵押”影响当事人的利益。人为地分块土地抵押，不仅会影响抵押土地的变现能力和造成抵押土地价值的降低，更重要的是将对后一抵押权人的利益造成影响。因为根据《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的抵押权实现时，拍卖、变卖抵押财产所得价款并非按照分割的面积各自进行清算，而是按照登记的先后顺序清偿。抵押登记办理在先的抵押权人完全可以以整宗土地的价值要求优先受偿，抵押登记在后的抵押权人只能就抵押登记办理在先的抵押权人受偿完后的土地价值余额部分进行优先受偿，而不能就其所抵押的那一部分土地面积进行优先受偿。如果因土地价格的波动导致土地价值的减少，后一抵押权人的债权就存在无法完全受偿的风险。
实践中，对同一宗土地抵押给两个以上债权人的，土地登记机构必须按照《土地登记办法》第三十六条的规定，以抵押登记申请先后为顺序办理抵押登记，不得办理所谓的“土地分块分割抵押”。如果实践中抵押人的宗地面积较大，且债权人都希望成为第一顺位的抵押权人，则应当先办理土地分割登记，分别发放土地证书之后再分别办理土地抵押登记。