摘要：本文针对锦州房地产企业的特点，找出锦州房地产企业资金管理存在的问题，通过分析提出提高资金管理水平的新思路和新方法，最后提出完善锦州房地产企业资金管理的优化措施。
关键词：锦州 房地产 资金管理
一、锦州房地产资金管理的特点
锦州房地产行业是典型的资金密集型行业，在锦州房地产企业的财务活动中，资金始终是一项值得高度重视的、高流动性的资产，资金管理更是锦州房地产企业财务管理的核心内容。
二、锦州房地产企业资金管理存在的问题
（一）资产负债率偏高，过度负债经营
高负债必将带来高风险，过度的负债经营，一旦建设规模超过了自身财务的极限，资金的短缺在所难免，解决资金不足的方法又往往依赖银行贷款，但高的资产负债率势必会影响贷款的发放。另外有些房地产企业通过让施工单位垫资的方式解决资金问题，一旦垫资后企业无足够的资金投入，工程进度会受很大的影响，既要还债又要投资，双重压力使资金的短缺问题更为严峻，项目开发建设和资金会走入恶性循环的境地。
（二）融资渠道单一，对银行信贷过于依赖
锦州房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系。首先，目前的锦州房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中以商业银行为主，导致锦州房地产信托规模小、功能单一，股权融资和债券融资缺乏，另外住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产信托投资基金等金融产品还在探索中。其次，锦州房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。
（三）投资具有盲目性，企业风险偏高
由于房地产投资具有投资量大，回收期长，周转率低的特点，一旦投资决策失误就会造成严重损失。由于近几年房地产的理论投资回报率具有极大的诱惑力，使一些锦州房地产开发企业看不清过热后必有冷却的大势，忽略了高回报的同时必然存在高风险。不冷静、不科学地分析论证开发项目所处的经济环境、地理环境，不注重房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的调查，盲目地进行项目投资，按企业主观臆断而不是按提供消费者需要的产品的市场营销观念去开发建设商品房。因此造成的后果不要说得不到合理的投资回报，甚至使投资的资金陷入有去无回的泥潭。
（四）经营管理不善，资金短缺
房地产开发企业在我国还是个新兴行业，所以企业的经营管理相对其他工业企业来说比较薄弱，特别是一些锦州房地产开发企业的领导和管理人员资金意识淡薄，头脑里还未牢固树立资金成本、利息、时间价值的观念，造成企业领导从不把资金管理提到经营管理的议事日程上，所以资金管理更是企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺更是当然之事。
三、改善锦州房地产资金管理的对策
（一）管理环境建设
以财务部资金管理中心作为锦州房地产企业及其所有下属项目公司的内部资金管理承担机构，统一管理各公司等下属成员企业，为所有项目公司提供金融管理服务。锦州房地产企业架设独立管理的机房，统一授权后，项目公司的资金管理人员通过USBKEY访问服务器进行登陆和管理，保证资金系统的安全。
（二）资金集中管理体系
建立锦州房地产企业内部系统与商业银行之间的“银企直联接口”，充分借助商业银行的技术服务手段和营业网点，为锦州房地产企业和成员单位提供不受地域限制的结算服务，实现存款业务、内部贷款业务、结算业务的信息化管理和信息化服务。锦州房地产企业总部与银行签署一揽子资金汇划和委托贷款协议，同时在主账户与下属成员单位之间建立一对一单向委托贷款关系。
（三）现金流预算控制体系
锦州房地产企业财务部通过资金管理信息系统提供的现金流预算管理服务平台，设置现金流预算的管理周期(初步考虑为月度预算)、具体中报项目、审批流程等管理要求，要求成员单位按要求及时上报现金流预算及预算执行情况，以供锦州房地产企业领导随时查询。现金流预算控制体系模式是:成员单位按要求中报现金流预算，经锦州房地产企业财务部审批后执行，每月末根据实际的资金收支情况如实填报现金流预算的执行情况，锦州房地产企业领导随时查询各成员单位现金流预算的申报、执行等情况；成员单位在实际办理资金收支结算时严格受现金流预算控制，未纳入预算的支出一律不得支付。
（四）信息监控控制体系
锦州房地产财务部可以为各级成员单位提供资金信息监控查询的服务，各级成员单位按照权限随时通过系统查询相关的银行存款、企业财务部存款、现金流预算等资金信息。
信息监控服务的原则是：1.各级成员单位可以查询自己本单位的资金信息；2.上级单位可以查询下级单位的资金信息；3.领导可以根据权限设置(可以按行业、地区、企业性质等成员单位的分类进行授权)，查询自己所管辖的成员单位的资金信息。
参考文献：
[1]褚惠玲.房地产企业营运资金结构管理理论以及和企业绩效的关系[J].时代经贸下旬刊，2008 .11
[2]朱红.加强房地产企业财务管理工作措施[J].商业会计，2007.18
[3]郭漫.房地产企业的财务风险与防范[J].经营管理者，2009.23
作者简介：
王晔（1990- ），女，陕西省紫阳县人，渤海大学文理学院08级财务管理专业本科生。