[摘要]住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％－10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。我国住房空置率统计比较混乱，着重介绍了中外住房空置率的差异。
[关键词]住房 空置率 差异
1 中国住房空置率统计概述
使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。空置率计算的偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。近年来，“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用，得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势，重新讨论一下这个问题。
问题都出在空置率的计算公式和空置标准的规定上。欧美大多市场经济国家，崇尚的是市场调节，虽然都在搞住房保障制度建设，但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题。而空置率在5％与10％之间为合理区，在10％与20％之间为空置危险区，在20％以上为商品房严重积压区这一“国际惯例”的出处，现在确实难以求证。
虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子(在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上，刘志锋副部长印证了这一点)。而在国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然，与国外学者使用的公式相比，这两个公式的分母缩小了大约20～60倍。
根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》，2004年12月末，我国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根据最新数据，2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米(空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系)，两者的空置率仍然不足1％。
2 中外住房空置率差异论述
空置率成为了国内楼市的“哥德巴赫猜想”。上海市统计局两年前启动的“现有住房闲置情况”调查已经搁浅，原因是调查过程中遇到了标准不统一等问题；国家统计局新闻发言人近期也针对住房空置率话题公开回应表示，要想摸清确切的住房面积、住房结构情况，还有待住房普查。
在西方国家，空置率是政府部门评判楼市供求状况的风向标，其计算模式成熟且数据透明；相形之下，近年来由于我国楼市建设速度较快、业界尚难形成统一衡量标准等因素，2008年之后权威的住房空置率数据一直付之阙如。然而，坊间对楼市空置率偏高的质疑之声却日渐高涨。应当看到的是，房屋空置与土地囤积一样，均是房地产业资源闲置的重要表现。对此，主管部门当尽早厘清有关数据，并有针对性地祭出调控利器。其实，空置率概念在西方国家由来已久，已成为楼市调控的重要依据。在欧美国家，空置房被定义为没有投入使用，尚处于待出租或出售状态的房屋。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率；并进一步依据诸如居住、办公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式细分空置率。与此同时，西方国家对空置房均有严格的控制举措。例如在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用，在房屋闲置率超过10％的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房；在法国部分城市，在房屋闲置第一年，业主须缴纳房屋市值10％的罚金，第二年为12.5％，第三年则为15％；在丹麦，政府部门早在50多年前就开始对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。
客观而言，西方国家大规模的城市化进程也已结束，不确定因素较少，这给房地产的管理工作带来了便利。而时下中国各大城市的建设正如火如荼，有数据显示，中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和，纷繁复杂的变化因素加剧了主管部门的监管难度。当前，国内各界对住房空置率的计算方式众说纷纭，难以统一。首先，“空置房”的概念尚未有定论。有人将其定义为商品房未销售的房源；而也有人认为是指存量房中用于投资的无人居住房；还有人认为，空置房应是以上两者之和。其次，空置率的计算基数不明，有些地方以当年商品房竣工面积为计算分母；也有部分地方以前3年竣工面积之和为分母。因为各方的理解大相径庭，依其思路计算出的空置率数据也相去甚远，无法服众。
事实上，即便没有明确的官方数据，部分地方的居民也能感受到楼盘空置率实况。有关人士就北京、上海等城市部分大型楼盘夜晚“黑灯率”较高等现象给予曝光；同时，也有媒体记者证实，其实际走访的某些社区的确存在着无人居住或少人居住的现象。开发商捂盘惜售、投机客待价而沽等因素，被指为引发楼盘大面积黑灯的首因。据此，不少公众呼吁，房地产主管部门当与水务、电力等部门联手，以公用事业费为突破口彻底查清空置房状况。
民众之所以对住房空置率如此关注，关键还在于其反映了社会资源配置的公平性。在许多人蜗居的同时，却有另一部分人士拥有多套住房，并随着房价上扬而轻松获得资产增值，由此引发的心理落差需要行政力量给予适度平复。需要提及的是，催生国内楼市投机猖獗的一大主因就是保有成本偏低，无论开发商囤地还是商品房投机皆是如此。故而，如若能够参阅国外经验，或通过行政惩戒、或利用房产税等经济杠杆提高保有成本，使囤房行为利润微薄甚至无利可图，那么楼市中自然会有大量抛盘涌现。届时，随着闲置房源人市加快、存量商品房得到盘活，商品房市场当下供不应求的矛盾也将会有所缓解。因此，从打击楼市投机本源着手降低房屋空置率，将收到事半功倍的绩效。当然，为实现这一目标，主管部门需要做好大量基础工作，诸如建立全国统一的房产统计数据库、科学设计房产税实施细则、切断地方政府与房地产业的利益纽带以加强政策实施力度等，均属其列。
我国将改进住房空置率的的统计方法，在国务院新闻办举行的记者招待会上，建设部副部长回答了中外记者提出的当前房地产领域的热点问题。对于房屋空置率问题，我国尚未建立房屋空置率指标，目前关于中国房屋空置率达到20％甚至30％的说法是不科学不可信的。建设部正在与有关部门共同研究改进房屋空置 统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标，尽快建立和完善房地产预警体系。我国结束住房实物分配、进入住房商品化的阶段还不长，房屋市场化程度还不高。以2002年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品房只有2.85亿平方米，商品房占全部竣工住房的比例约为40％。另据国家统计局提供的资料，2003年7月底，全国空置房面积为9700万平方米，其中5400万平方米为竣工一年以内的待售房屋。
空置房的统计会有适当调整，竣工一年以内的房屋将被作为待销房；竣工一年以上、三年以内的将被作为滞销房；竣工三年以上的将作为空置积压房。对于当前城市拆迁所带来的问题，刘志峰认为其原因是多方面的：有的城市政府不顾实力搞拆迁建设，造成了拆迁补偿标准降低，补偿资金不落实；有的部门不依法行政，工作简单粗暴；有的开发企业随便降低补偿标准；还有极少数拆迁户漫天要价。这些问题已经引起中央的高度重视，各地要充分认识其重要性，从落实“三个代表”重要思想出发做好拆迁工作。要量力而行，坚决反对为了搞形象工程而损害拆迁群众的利益。要严格按照国务院有关文件的规定，拆迁补偿不到位、拆迁方案不落实的不能拆迁。
3 合理住房空置率研究
在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率?在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建商品房空置面积的数据，截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米，其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么，空置率分母、分子不清的情况下，人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢?在基本概念不清的情况下，生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。
从国外的情况来看，空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9％；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9％。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外，美国还按住宅的类型(如出租房或出售房，独户或多户住宅)，住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限住房空置率6个月、1年、1～2年和2年以上)。
从我国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品，开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称，很难使房屋的供给与需求一一对应，因此，市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低，在求大于供的市场环境下，为开发商推动价格走高，获取高收益提供了便利；同时也剥夺了消费者的选择权，抑制了居民的消费偏好，导致消费需求不足。当然，空置率也不是越高越好，空置率过高、空置期限过长意味着供大于求，房屋利用率低，这会促使开发商改变经营策略，降价促销或减少房屋的供给，以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲，空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。
其次，各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性，决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平(GDP的规模、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会文化(人口规模、增长趋势和年龄结构、文化水平、消费品味)、制度政策环境(土地供给方式、融资渠道、税收政策)和开发企业的资质(自有资本金、经营管理水平等)千差万别，各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说，5％的空置率可能是一个警戒线，但是对于北京、上海这类常驻人口、流动人口多的大城市来说，合理的空置率可能是8％、9％或者高于10％。
再次，空置不能与不良资产直接划等号。在房地产经营中，各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别，只要其生产经营所产生的收益大于成本，企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的，因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本，只影响企业的盈利水平。如果一个企业资本金不足、负债率过高，销售业绩不佳，现金回流慢，直接影响企业清偿银行债务的能力，在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量，但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力，而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。这也是为什么各国政府都致力于相关法律制度、金融制度建设，保障银行债权人的利益，营造良好的信用环境，积极培育抵押二级市场，分散化解房地产信贷风险，帮助银行渡过房地产的周期波动所带来的风险的原因。
4 结论
虽然国内对房屋空置率的科学统计难以一蹴而就，但其背后所隐匿的社会资源配置失衡现状却应当得到主管部门的及时回应。就此而言，以提高商品房保有成本为目的的具体举措当尽快推出，最终才能够让商品房的市场属性得到显现。
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