篇一：龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容
龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容
一、 方案设计阶段的前期介入工作：
(一)设备房设计：
1) 中控室
1. 中控室和消防控制室合二为一。
2. 具备自然采光和通风。
3. 位置宜设置在小区相对居中位置。
4. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，
其他中控室信号联网至总中控室内。
5. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数
量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。
2) 配电室、发电机室、大型空调机房
1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的
影响。
2. 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采
用更安全的防洪防水措施。
3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减
震降噪措施。
4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。
5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。
6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。
7. 强、弱电水井采用通开钥匙。
8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。
9. 底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无
机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。
3) 设备房墙地面
1. 地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。
2. 设备房地面均采用普通防滑地砖。
3. 有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。
(二) 出入口数量确定
1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。
2. 根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带
动商业经营。
3. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多
个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。
4. 商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避
免不好找出入口而导致车不入库。
5. 形成收水口的组团大门等应设置截水沟。
(三) 生活、建筑垃圾收集点确定
1. 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。
2. 臭气排放不影响住宅和商业。
3. 露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。
4. 根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。
5. 设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。
6. 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建
筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。
(四) 围墙方式的确定
1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。
2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。
3. 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。
4. 实体闱端面层不使用浅色材料。
5. 不采用强度较低的围网、栅栏等。
(五) 人车交通流线的确定
1. 宜采用人车分流。
2. 车行宜直接进入车库。
3. 楼栋与车库设置相连通道。
(六) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等
1. 项目相对集中位置。
2. 独立管理，出入口单独向小区外。
3. 面向小区外、水电气单独计量。
4. 会所宜办理独立产权，商业性质。
(七) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定
1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向
小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。
2. 工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下
或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。
3. 保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，
对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。
4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需
要。
5. 预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。
(八) 保洁间、公共卫牛间、确定
1) 公用卫生间：
1. 高层公寓楼在-层设置。
2. 每组团设置。
3. 社区商业根据服务半径考虑。
4. 商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）
5. 出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。
6. 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。
2) 保洁间：
1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。
2. 花园洋房每个组团设置。
3. 别墅每组团设置。
4. 商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。
5. 社区商业根据服务半径考虑。
6. 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。
二、 施工图设计阶段：
(一) 土建部分（只针对清水房）：
1) 车库图纸设计部分建议
1. 出入口车道
a) 长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与
车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。
b) 木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合
防滑减震材料。
2. 车库排水沟
c) 排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。
3. 管沟防返水
d) 与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。
4. 车库雨污井、提排
e) 车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主
产权范围内）
f) 提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量
不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。
g) 深度大于1.2米的必须设计爬梯。
5. 进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。
6. 出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标
示（双行道在卷帘门两边均应设置）。
7. 关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。
8. 车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。
2) 设备房平而布置
1. 方便维修及日常保养。
2. 配电房位置不影响住宅。
3. 重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置
在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。
3) 管井及楼层设备间
1. 管井及设备间的检修通道应设在公共区域。
2. 管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结
露现象造成的墙面返潮至户内）。
(二) 建筑强电部分：
1) 光源选择及控制回路：
1. 光源选择及控制见附件。
2. 楼道灯具安装距地面应低于3米；
3. 公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；
4. 红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距离>3米，感应角度115度）
篇二：万科物业前期介入工作指引
1、目的
规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围
适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。
3、职责
3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制
4.1物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序
4.2.1 双方确定工作内容要求;
4.2.2 物业组成工作小组;
4.2.3 制定工作计划;
4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
4.3.2营销策划阶段包括：
物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
4.3.3施工建设阶段包括：
电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
5．规划设计阶段介入
5.1规划设计评估准备
5.1.1规划设计评估需要获得的资料。
5.1.1.1报批报建文件
《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
5.1.1.2企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
5.1.1.3设计文件
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。
5.2项目评估细则。
5.2.1总体评估。
5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。
5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
5.2.2分类评估
5.2.2.1安保布局
a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。
b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应
快速（详见5.2.2.6智能化设备）。
5.2.2.2消防布局
a) 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
5.2.2.3交通布局
a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管
理。
b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求
及回车余地。
c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占
车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：
1.5），便于停放。
d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
5.2.2.4生活配置
a) 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、
商业用房。
b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容
美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分
和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅
区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
5.2.2.5设备配套
a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使
用需要，并留有适当扩展余地。
b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，
宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国
家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
5.2.2.6智能化配置
a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、
小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络
平台、家电远程控制系统。
c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、
电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中
篇三：物业前期介入方案
物业管理前期介入方案
目 录
第一部分 前期介入服务的四个阶段
一、物业顾问组建阶段
二、建设施工阶段
三、竣工验收阶段
四、物业销售阶段
第二部分 物业管理模式及服务目标
一、服务管理模式的设想
第三部分 项目组织架构与岗位人员设置
一、组织机构设置与岗位人员配备情况
二、各部门主要工作职责
第四部分 物业前期管理开支计划预算
一、行政办公用品计划表
二、维修工具计划表
三、护卫、消防装备计划表
四、环境绿化装备计划表
五、前期介入日常费用开销预算表
第五部分 前期物业管理工作的开展
一、前期物业工作重点
二、前期管理流程及工作计划
三、前期管理要求
四、物业接管验收的前期管理
五、接管验收程序及注意事项
六、设备设施试运行
一 第一部分 前期介入服务的四个阶段 住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管 理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目(原文来自：wWW.DxF5.com 东 星资源网:物业前期介入岗位职责)进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。
要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
一、物业顾问组建阶段
对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
1. 小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；
3. 会所功能设计；
4. 公共照明开关设置位置及开闭形式；
5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；
6. 信报箱的设立，公共告示栏的配置；
7. 直饮水系统功能配置；
8. 公共洗手间的设置；
9. 小区垃圾房的设置；
10.物业管理用房的位置设计；
11.附属工程配置设施建设的设计参与。
二、建设施工阶段
建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
2. 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
3. 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；