摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，全国范围内的房价急剧上涨。为了平抑过高的房价，减少房地产行业过热可能带来的各种不利影响，我国政府试点了房产税，并取得了一定成效。本文对房产税试行以来取得的成效进行了总结，并对房产税的征收方法进行了创新。
关键词：房产税；房价；创新
[中图分类号]F812.42;F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2012）3-0091-02
一、房地产市场现状
我国房地产业的快速发展，开始于1998年，之后我国的房价便呈现出持续上涨的趋势。特别是2004年以来，各种因素推动我国房价整体更是出现井喷式上涨，而同期我国的人均收入涨幅却远远落后于房价涨幅。“低收入”与“高房价”，是我国现在面临的一大难题。首先，“住”在我国的传统观念中显得非常重要，住房应属于人们生活的必需品。因此，“要有房”的观念在人们的思想中根深蒂固。其次，现阶段我国居民较低的收入水平难以应对当下的高房价。以成都为例，2011年，成都城镇居民人均收入23045元，居四川省首位；同年成都市城市居民人均可支配收入为23932元。而据百城价格指数的数据显示，2012年2月成都的平均房价为7701元/?，也就是成都居民平均每年能买到3?的房子，不吃不喝30年才买得起一套90?的房子。这在欧美国家是不可想象的，我国的低收入、高房价问题由此可见一斑。
二、房产税的出台及其成效
2011年1月，我国房产税正式在上海、重庆两地试行。房产税，即以房屋为征税对象，对其产权所有者征收的一种税，为财产税的范畴。在上海，本地居民新购二套房或以上者及外地户籍新购房均属于房产税征收范围。重庆试点的房产税征收范围则是：个人拥有独栋别墅、新购高档住宅以及在重庆市同时无户籍、无工作、无企业者新购住房。
至今，上海、重庆两地的房产税试行已有1年左右的时间了，也都取得了一定的成效。房产税试行至今，重庆、上海两市的高端房产成交量明显下降，而高端房产成交量的下降也使得整体房价成交水平趋于平稳，未出现大幅上涨的情况。其中效果显著的还算重庆市，房产税试行期间，重庆的房价并未出现大幅波动。中国统计年鉴的数据显示，重庆在七十个大中城市住宅销售价格指数中排名比较靠后，这说明了房产税推行取得的效果不错。而且重庆并未采取限购措施，能在这样的背景下取得如此好的成效，不得不说其房产税试行带来的效果是很显著的。
三、房产税征收方法创新
房产税试行以来，取得了一定成效，但其不足之处也很是突出。如房产税征收范围窄、税率过低以及缺少相应的立法支持等等。让房产税不再肩负为地方财政增收的任务，而主要用来平抑过高的房价，让人们能够居有其所，是可以成为我国房产税的最终目标的。因此，我们可以创新出新的房产税征收方法。
首先，对我国所有新成交的商品房房产进行统一的征税，全国各地的税率一致：首套房为3%，二套为4%，三套为5%，以此类推。即每套商品房按其适用的税率由国家财政部向购买者征收房产税。然后，这些税收由国家财政部门暂时保管，之所以说是暂时保管，是因为我们需要把全部的房产税税收退还给被征税者――因为我们的CPI持续上升，但工资的涨幅却远落后于CPI的涨幅，人们的生存压力越来越大；加之我国的税赋本来就不低，如果再交纳房产税而政府不退税，那无疑将使老百姓的生存变得更加艰难。所以，必须退税。
那么，该如何退税呢？答案是：将房产税按年划分开，就是将每年一月一日到该年十二月三十一日成交的商品房所征的房产税视为一个整体。然后，在全国范围内按被征税者人头平均退税。在这里，非常重要的一点就是，一个人名下有多套房产被征税的，退税时，只算一个人头。这一点，是实行退税的关键所在。因为，一个人名下有多套房产，就很可能是炒房客，政府应该严厉打击这类抬高房价的人。而实行这样的退税政策，就能起到很好的作用。即使不是炒房客，能买得起多套商品房的人，也必定经济条件极好，多占了房产资源，也是应该收税的。对于退税办法，举例来说：
将所征房产税对象分为三类：高收入者，中等收入者和低收入者（此处，把征税、退税范围内所购商品房房价高于该范围内平均房价者，视为高收入者。相应的，等于或低于的，分别视为中等收入者和低收入者）。假设被征税者中，这三类人各有一个，高中低收入者所购商品房(假设均为首套房)的总价分别为100万、60万和20万。则所征房产税分别为3万、1.8万和0.6万。退税时，每人所得的退税额均为1.8万。那么，在这一过程中，中等收入者就相当于“未交”房产税，而高收入者则被征收了1.2%的税，并且这部分税收用于了“补贴”低收入者。这样一来，一定可以起到平抑房价的目的，使房价回落到符合我国国民收入情况的正常范围内来。
这样的退税政策也达到了重新分配收入的目的，使低收入者受惠。既然我们的社会是要达到共同富裕，那么，这样的退税政策，也是达到此目标的一个有效手段。当然，对每套商品房征税的时限不应过长，五年足以。不然，高收入者所“缴纳”的税就太多了，低收入者从中得到的“补贴”，就太大了，而这是不公平的。此外，这样做，还可以起到鼓励未买房的低收入者买房的作用，因为在对他们进行退税之后，他们得到的退税额是高于其缴纳的房产税的，相当于对低收入者进行了购房补贴。这样，这部分人会更敢于且乐于买房，也就能推动房地产行业的发展。而这样，是不足以让低收入者所在地区的房价因商品房需求量的增大，而价格过分上涨的。
如此征收房产税并退税，在抑制房价过快增长甚至降低过高的房价的同时，又能实现收入的再分配、促进人们购买商品房，这样一举多得的事情，政府何乐而不为呢。
王清川（1989.2―）男，汉族，四川广安人，四川大学经济学院金融工程本科在读，研究方向：企业债券融资。