土地是有限的，也是居民日常生活所必须的，所以房地产不仅是生活品，同时也是投资品，具有特殊地位。房地产市场的发展状况对一国经济社会影响巨大。世界范围内，日本和德国是具有典型特色的两种体制，他们的房产市场发展值得我们关注。
一、日本的历史
日本平地资源贫乏，国土中只有24%是平地。二战后，日本大力发展工业和城镇化，城镇化率达到75%。日本土地中只有5%为城镇用地，年均增速仅为0.87%。土地的稀缺使得土地资产功能过强，产生“土地本位”。
土地通常在取得、保有、买卖三阶段课税，日本税制主要问题是“保有”阶段税负过低。从需求角度，低地产保有税刺激人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手成常态，大片空置待建的土地成为城市景观，加剧了供给短缺。此外，继承房地产的遗产税率低于其他资产遗产税率，导致了富有老年人将其他资产转换为房地产，进一步推动了需求。
转让所得税也是调节市场重要手段。为限制短期转手投机，日本从1988年10月开始，对保有期不超过2年的土地转让收益征收96%的重税，但效果适得其反。在价格持续上涨阶段，高税率抑制了地产交易，迎合了投机者长期持有、静等价格上涨心理，供给更加短缺。
非理性预期和投机对泡沫的积聚起了推波助澜作用。由于价格一直上涨，人们对炒房利润的非理性预期被引导出来，直至参加到房地产投机。
日本政府政策上的两次失误造成流动性极度泛滥助推资产泡沫。70年代的“尼克松冲击”和80年代的“广场协议”给日本造成类似影响。日元升值，政府为避免经济衰退，采取扩张政策。当时，日本经济仍处于经济景气上升过程，不当的经济政策刺激了房地产等投资品价格的不断上涨。原本应紧缩的信贷不仅未紧缩，相反进一步扩张，推波助澜。为减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了泡沫的不断膨胀。1990年危机已经一触即发，但银行继续大规模贷款。这一年12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达50万亿日元，占贷款总额1/4，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了利用杠杆增加利润，日本银行违巴塞尔协议，将未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年银行总贷款额达到当年GNP的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接贷款总额高达40万亿日元。日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
自1989年5月，日本央行3次上调贴现率，启动抑制泡沫经济的宏观调控。1990年初股指开始回落。为防止海湾战争带来的油价上涨冲击，1990年8月，日本银行将贴现率从4.25%上调到6.0%，至此，股市崩盘和大银行、大证券公司违法经营的丑闻劲曝，彼此推动，股市崩溃一发不可收拾。1991年，日本不动产市场继股市暴跌之后开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京破裂，迅速蔓延至日本全境。东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的房地产价格下降了15%～20%，此后连续14年呈下跌趋势。日本至今未走出泡沫破灭的阴影。
二、德国的历程
与很多国家不同，德国特别重视房屋的居住功能。德国《宪法》规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。这是政府制定所有房地产政策的核心出发点。
德国有充足的住房供给。据德国联邦统计局数据，德国现有人口8200万，保持了近4000万套住房，2007年人均住房面积达41.9平方米，为欧洲最高水平国家之一。这得益于德国多元化的住房供给。德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。政府通过减免税收和其它奖励措施对私人建房予以鼓励，经申请还可得到私人建房贷款；对合作社建房给予多方面的政策帮助：提供长期低息贷款；给予借款保证；提供合理价格的土地；减少税收；补贴租金。
从税收角度看，德国房地产税在欧洲非常重，具体可分为地产税、地产购置税、房产税。在德国，所有与房地产拥有有关的税率设置均考虑人均拥有水平，超过该水平则税负加重。
特色的住房租金管制体系也为市场健康发展提供了保障，其最大特色体现在租金价格管制与租客住房权利保护高度结合。在租金管制方面，租金价格由房主和房客协商决定，随后租金上涨的幅度则由通胀程度或固定租金房产早些年前(一般为4年)的规定水平而决定，不是市场交易价格决定。另外，政策规定三年内房租上涨幅度不得超过20%，租金的上涨较为缓和。在租客权利保护方面，根据德国法律，大体只有两种情况下房东才能解除租房合同：一是租房者违反合同，二是房东能够证明自己由于客观原因需要收回住房。此外，德国租房者协会一直是非常强势的政治团体，通过各种游说活动保护租房者的利益，同时还通过对话博弈使住房租金支出长期保持在收入的25%左右，使其成为一种社会习俗约定。
德国对住房投机进行强力的控制。各类地产出让与交易价格不是由开发商定价或政府定价，而由独立的地产评估师负责，注册评估师对自己的评估结果负责30年，并负法律责任。除私人评估师外，德国还按照《联邦建筑法》成立了各地的“房地产公共评估委员会”，职责之一就是负责制定当地的“基准价”或“指导价”，这类指导价具有法律效力，所有开发商有义务参照执行。
对房地产投机控制方面，德国法律规定，对于房价、房租超高，乃至暴利者，地产商、房东要承担刑事责任；如果开发商所定房价超过“合理房价”20%，根据德国《经济犯罪法》就已经构成违法行为，购房者可向法院起诉，违法者可能面临最高5万欧元的罚款；如果开发商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，触犯德国《刑法》而构成犯罪，出售者可能面临三年徒刑。在德国，独立的地产评估制度与严厉的刑法结合，使得对住房的投机面临巨大的风险。
在这样的房地产制度下，德国经济一直保持健康发展。德国坚决否定房地产“支柱产业”说，将其作为社会福利机制的重要一环。德国的经济支柱是工业（汽车、电子、机械制造和化工），雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起，维系了德国的经济繁荣。在金融危机环境下，德国经济呈现出与欧洲其他国家非常不一样的表现。
三、中国的发展
我国的房地产市场化改革始于1998年，标志是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布，目标定位是：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”但在实际执行中，各级地方政府并未把重点放在对经济适用房的供给上，被政府控制和批租的土地大批流到一般商品房上，原计划的经济适用房应当在60%以上，但实际上一些城市不到1%。2003年，国务院颁发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，使市场的定位从“以经济适用房为主”变成了“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，房地产市场向完全市场化推进。
中国房地产泡沫之路一步步重蹈日本覆辙。作为土地的垄断供给方，中国地方政府主导土地出让的规模、结构和方式。在完全市场化背景下，供给方的理性选择是限制供给、提高价格。根据国土资源部公布的数据，2009年之前，中国住宅用土地的供应稳定在5万公顷左右，基本没有增长。住宅用土地的有限供给直接限制了房屋供给的增长。但需求并没有受到控制。随着经济快速发展、城镇化快速推进，中国城镇人口在上世纪90年代后期快速增长。近10年，中国的城镇化率每年提高1.4%，城镇人口年均增加2112万。“次贷危机”后，受近十万亿的信贷刺激，包括股市和房市在内的资产价格都出现了大幅的上升，泡沫化越来越严重。
价格上升背景下，金融机构助长泡沫。中国的住房按揭贷款与中国住房体制改革同时起步。随着福利分房制度退出历史舞台，居民的居住需求只能从市场得到满足，而消费能力不足，住房消费信贷被大力倡导，各家银行纷纷开展个人住房贷款按揭业务。10年间，中国商业性房贷增长了240倍，从1998年的400多亿元，飙升到2010年末的9.35万亿元左右，其中个人住房按揭贷款达到6.2万亿元，个人住房按揭贷款占整个个人消费类贷款的82%。
货币政策极度宽松助推泡沫迅速膨胀。“次贷危机”之后，伴随 “四万亿”投资的推进，银行信贷进入到极度宽松时期，2009年的新增信贷接近10万亿。
中国房地产市场应该走向何方，国情决定中国不可能走向德国之路，但是也不能步日本后尘。房地产市场必须承担起产业发展与社会服务的双重功能，未来房地产行业的市场化程度应该降低，应该走向“有限市场化”，甚至“半政府化”，“有限市场化”应首先体现为房地产价格的非市场化。
四、韩国的经验
有限市场化在历史上并非没有出现，韩国房地产市场的发展可以为中国所参考。
韩国80年代初出口导向型的发展，使其制造业部门劳动生产率快速提升。1986年前后进入刘易斯拐点后，出口部门劳动力成本上升，企业竞争力减弱，贸易逆差开始扩张。政府于是采取宽松的货币政策，资金大量流入房地产，从1987年到1991年之间，韩国房价指数暴涨78.12%。这一切都与中国当前所面临的困境极其相似。
80年代末期，韩国政府着手控制房价上涨，包括紧缩货币、增加住房供给、抑制投机等。通过住房五年计划，在1988-1992年期间，新建了200万套住房，住房供给大幅增加，货币增速下降，房价在91年4月开始回落，至93年10月整体房价水平回落约10%，此后直到97年亚洲金融危机之前都保持平稳。在此期间，韩国完成了制造业的二次升级，由80年代的“重化工”主导逐步转为由“电子、交运行业”主导。
除了短期的抑制房价政策，房地产市场的“半市场化”是韩国房价在90年代初期回落却未崩盘的重要原因之一。国家管制土地及新屋价格，限制了开发商的利润空间，使得资金能够有效地流入政府支持行业；较高的公共建造比例保证住房市场供给；国有化的抵押贷款市场、严格的新屋分配制度；特殊的租房市场――大部分租房合同为“押租”合同，租客向房东缴纳约为房屋价值的50%的押租，在租约到期（一般为2年）时房东无息返还，房东出租收益来自于押租在期间的投资收益，使得部分中低收入居民（50%左右）稳定在租房市场，与房价稳定形成正反馈。
作为世界上人口最多的国家，中国具有特殊国情，同时，多年的文化传统使中国人对房屋有特别的感情。中国的房地产市场作用应该更多体现在房产的居住功能，有限市场化也许是中国的房产市场最好的方向，更好的服务于中国的发展。
参考文献：
[1]兴业证券.《无源之水退去时》，2012年中国宏观经济年度报告
[2]张江涛.《韩国住房调控的经验及启示》，中国经贸导刊，2011;6