摘要：房地产企业在实施具体工程项目的时候，就是为了获得更大的经济利益，追求经济效益的最大化，当然，要在追求经济效益最大化的同时，满足工程质量方面的要求。在这样的情况下，利益的最大化与整个项目实施过程中的成本控制有着非常紧密的联系。如果在此过程中对成本控制得好，房地产企业的经济利益就会得到更好地保障，获得最佳的经济效果，反之，企业就会在经济方面遭受严重的损失，因此，本文就如何加强房地产企业在项目施工过程中的成本控制进行简要的探讨。
关键词：房地产 成本控制 分析
随着房地产价格调控力度的不断增强，房地产企业追求暴利的时代已经过去了，房地产的利润正在逐步趋于一个正常化的范围，销售方面由于受到相对比较透明的价格体系的影响，利润的增长空间非常有限，在这样的情况下，采取切实有效的策略减少材料损耗和资源浪费，做好房地产开发项目全过程的成本控制显得尤为重要。
一、项目前期的成本控制分析
前期成本控制主要是在项目购置地块阶段的成本控制，要合理地控制在土地购置方面的成本，详细调查，科学选址。具体的做法是，在选址以前，要对于项目将要选定的地块周边环境进行详细的调查，并对土地价格进行市场调查，给决策者提供准确的信息和详实的调研材料，为做出科学理性的决策创造条件，防止房地产企业在投资的决策方面出现失误，进而提高项目的运营成本。如果企业内部的人员对市场的调查和策划方面力量比较薄弱或者对市场情况不容易搞清楚，就要借助一些权威的机构或者一些知名的、专业的策划公司，协助做好调查和策划工作。如果房地产项目在前期成本控制方面没有做好，就会增加工程成本，直接影响到企业的经济效益。比如：上海东方实业有限公司，2009年10月在浦东购置一块土地，准备进行房地产开发，由于前期调查不够，没有发现这块土地的周围环境不很适合房地产开发，临近有一化工厂，并且地下地质条件也不适合开发高层建筑，为此，该公司付出了1个多亿经济损失的沉痛代价。因此，在进行项目设计的时候要进行深入的、广泛的论证，以便增加项目方案的合理性、可行性，为严格控制项目成本奠定基础。
二、施工阶段的成本控制分析
房地产项目的投资重点是项目的实施阶段，这个阶段的投资量是整个项目的投资重头，在施工阶段是否能够确保精心组织施工，充分挖掘各方面的潜力，真正做到节约资源和原材料的消耗，是进行项目成本控制的关键。为了做好项目施工阶段的成本控制，我们应该重点做好三个方面的工作：
一是采取有力措施，加强施工现场管理。目前，比较常用的就是现场签证管理这种方式。在房地产项目的施工过程中，发生现场签证时，要能够坚持先算账然后再实施，在签证之前，要进行详细的工程量计算，并依据有关信息做好成本增减方面的评估和分析，牢牢把握工程成本控制的主动权，防患于未然，同时，要求有关监督管理人要切实理性职责，加强现场签证管理，确保签证资料真是，如果发现不实之处，应该会同有关人员，进行理性地分析判断，对有关资料进行严格审查，在此基础上判定工程量的多少，同时，要根据定额、合同等相关工程文件，对签证调整或者变更的必要性做出正确地判断。
二是尽量避免不必要的工程变更。在房地产项目的建设过程中，由于项目周期比较长、技术比较复杂、涉及的面比较大，因此时常会出现大大小小的变更，在确需变更的情况下，工程管理人员、施工人员和造价人员应紧密联合，从从成本控制的角度可以将变更分为一般变更、重要变更、重大变更等几种。对于项目施工过程中的重大变更，要请专业技术人员做好详细的技术经济方面的分析，充分利用设计和监理单位的技术资源，对因为变更而引起的成本变化问题进行科学地评价，然后，在充分讨论的基础上，慎重做出决策。变更项目的设计必须在相关合同条款的约束下慎重进行，任何变更都应该在合同有效的前提下进行，决不能造成合同失效。在变更中涉及到单价的，应该在变更后的方案中仍然执行原来的合同中已经确定的单价，如原来的合同中没有涉及到相关的单价，应该根据合同的具体要求，科学地进行评估，进而确定单价。然后，由承包商提供详细的分析数据，经监理工程和业主审定、认可后，才能执行，最终要依据大家认可的单价进行。
三是工程造价管理人员要及时深入到项目施工现场，了解工程进度与项目实施情况，深入了解房地产项目工程变更的主要内容和具体的做法，对变更的数据做出准确的计量，同时要了解各种材料的市场行情，了解价格的波动情况，对未来建材市场的行情做出科学的分析和评估，为将来工程竣工时的工程结算做好准备。
三、工程结算阶段成本控制分析
工程结算工作是整个项目实施过程的皆为阶段，在这个阶段工作量比较大，而且需要核算的工作比较集中，涉及到多个方面，关系比较复杂，为了避免遗漏或者疏忽，应该制定切实有效的机制，确保工程结算的准确性、科学性和全面性。主要的机制有以下几个方面：
一是建立健全重大问题会议确认制。工程结算的时候对于重大事项要严格执行会议确认制，在结算会议上要重点确认在结算的时候所采用的方法，有哪些人员负责工程结算的具体工作，结算的具体时间，并且要妥善解决正常结算以外的一些问题，特别是合同中没有约束的特殊问题和存在着较大分歧、意见不统一的问题。
二是建立和完善切实可行的二次复核制度和审计制度。整个结算工作必须在可控的范围内进行，要对结算的整个过程进行严格的监督，为此我们必须建立和完善切实可行的二次复核制度和审计机制，并且在结算的过程中严格执行。重点要做到加强企业内部制约机制的落实，同时，尽量减少结算工作中的失误。在这里应该特别提出的是要用好人，优先选用经验丰富、素质较高、能够切实负起责任的人员具体负责工程结算工作，也可以聘请专门的中介机构进行工程结算，或者平请有关专家现场进行指导。
三是建立严格的奖惩制度。工程结算工作完成后，工程管理部门要会同甲方和承建单位，认真参照成本目标对核算的结果进行分析，全面进行整理，如果在招标阶段是按照工程量清单发包给施工企业的，应该按照工程清单逐一核对实际工程量，如果实际工作量超出了工程量清单上面的工程量，要按照合同的约定，采用合适的方法进行结算。最后，依据设计部门设计的情况，对工程质量进行综合评价，对工程监理的现场签证管理情况进行评价，从成本控制的角度对参与工程项目实施的各方面人员进行综合考评，对表现比较突出的单位或者人员要给与一定的精神和物质奖励。
四、房地产企业要加强人才管理和培养
房地产企业要进行成本控制，就应该在高素质造价管理人才的培养方面下大工夫。房地产项目的实施是一个长期的、复杂的、涉及到多个方面的过程，就工程造价来说，也涉及到投资分析、规划与设计、招标与投标、合同管理、预结算管理等多个方面的专业，任何一个专业都需要专业的技术人才，这些人员的成本控制意识和能力直接关系到整个项目的成本控制问题。高素质的人才能够高标准、高质量、认真负责地完成职责范围内的各项工作，减少工作中的失误，为房地产项目进行成本控制奠定良好的基础。因此，房地产企业应该在人才管理和培养方面做到以下几点：一是积极培养现有员工，对于基础较好的工作人员，要督促其加强学习，并尽可能地为他们创造学习深造的机会，以便更好地为企业服务；二是要从一些专业院校招聘专业人才，并在具体工作实践中让他们迅速积累工作经验，逐渐成长为企业的骨干力量；三是高薪聘请行业内知名的专业人才，让他们带着丰富的经验和较高水平的专业技术为企业服务，减少人员培训方面的投入。
五、结束语
房地产开发成本控制是一项庞大的系统工程，需要我们在具体实践过程中对整个过程进行全方位的把握和控制，做到提前预防，并在施工过程中进行严格的检查和监督，在事后也就是工程结算阶段，也要进行严格的成本控制和管理，使投资的资金能够发挥最大价值，减少浪费，控制不必要的开支，进而达到成本控制的目的。
参考文献：
[1]张蓉.业主现场管理的成本控制分析.China"s Foreign Trade.2011年10期
[2]董?.从招标阶段论述房地产开发企业的成本控制.中国校外教育.2011年10期
[3]季良玉.我国房地产开发项目的成本控制.企业导报.2011年06期