内容提要：近年来住房价格不断飙升，住房调控政策收效甚微，住房问题积聚了诸多的社会矛盾。本文从蛛网理论角度，通过对住房的需求价格弹性和供给价格弹性的对比分析，解释住房市场供求运行的本身规律，以此解读住房调控政策。
关键词：蛛网理论；需求弹性；供给弹性；调控方向
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2012)01-0064-05
一、 引言
住房作为生活的必需品，是人们满足正常生活的最基本条件。它与广大民众的切身利益密切相关。但近十年来，中国住房市场中的城市商品房价一路攀升，远远超过一般民众的承受能力，据统计，我国城镇居民中真正具有置房能力的高收入户和最高收入户总共仅占19.6%［1］。过高的房价已经成为社会财富逆向再分配的工具，这必然会引发十分尖锐的社会矛盾，也必然会侵蚀并恶化经济持续发展的宏观环境。高房价对宏观经济环境产生的负面作用主要体现在以下几个方面：
（一）高房价导致整个社会的消费能力下降
有研究表明，占据全社会人群50%左右的中等收入群体，其住房消费对收入高敏感，高弹性。这说明50%左右群体的住房消费是建立在其拼命挤压除住房消费以外生存空间基础上的［2］。这50%左右的群体如果一旦购买商品房，未来的日子必将大幅压缩其他生活消费品的消费，使普通消费品的社会需求下降。高房价必然会导致租金上升，这会使低收入租房群体生活更加贫困，同时通过市场传导机制，租金以商品物价上升的形式转嫁到普通消费者身上，这进一步抑制社会需求。近年来政府出台很多刺激消费的政策，中国的最终消费率却不断刷新历史最低纪录，居民消费需求对经济增长的贡献持续下降，2008年的最终消费率已经下降到48.6%，其中居民消费支出占GDP的比重仅为35.3%，与发达国家超过70%相差甚巨［3］。由此可见，高房价通过多种渠道抑制整个社会的需求，进而影响消费品行业的健康发展。
（二）高房价不利于经济结构的调整和经济质量的改善，恶化金融环境
资本的趋利性，决定了房地产业的高利润会吸纳大量社会资金流向房地产业，高技术产业得不到资金的有力支持，使整个社会的技术创新能力下降，不利于产业结构优化，产业升级困难，经济质量难以改善。同时，许多实体产业纷纷将资金投向房地产业，导致资金链紧张，民间借贷利率很高，像温州地区民间利率至少12%，而且每月付息，这么高的利率积累了大量的金融风险，一旦房价下降将会导致多米诺效应。因此房价越高，政府被绑得越牢。
（三）高房价造成的财富分配不公还会导致整个社会浮躁投机的心理，影响人们的价值取向，进而损害整个社会健康价值观体系的构建
房地产投资带来的部分人群的财富快速增长，动摇了人们劳动致富的观念。依靠劳动收入的缓慢提高与快速飙升的房价之间的强烈反差使诚实劳动的人们产生前所未有的无力感，人们纷纷寻找获得财富的捷径，梦想通过投机取巧一夜暴富，无视财富来自劳动的基本事实。一些实体生产企业产业空心化严重，它们无心经营自己的产业，或通过圈地、或从银行套取资金投向房地产业达到使自身财富快速积累的目的。
因此，住房既是中国不同利益阶层矛盾集聚的焦点行业，也是关系到其他行业健康发展，进而影响社会和谐稳定的重大问题。党中央对此高度重视，从2003年4月中国人民银行下发121号文件《关于进一步加强住房信贷业务管理的通知》开始，我国对住房市场出台了多轮调控政策，2005年的“旧国八条”“新国八条”、 2006年的“国六条”、2007年的“国四条”、2008年的“国十三条”、2009年的“新四条”直至2010年的“国十一条”， 2011年1月“新国八条”，调控政策紧锣密鼓，那么为何调控不见成效，住房价格却越调越高？房产调控背后的经济学依据是什么？一些学者建议政府加大力度调控住房市场，一些专家建议住房由市场调节，政府不要干预，我们似乎雾里看花。本文试图从蛛网理论的角度，对此做一番梳理。
二、蛛网理论
蛛网理论是20世纪30年代由第一届诺贝尔经济学奖得主、荷兰经济学家丁伯根提出的，它通过引进时间变化因素，连续考察属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用，用动态分析的方法论述诸如农产品、畜牧产品等生产周期较长的商品的产量和价格在偏离均衡价格状态以后的实际波动过程及其结果。下面以需求和供给的线性函数为例加以讨论。
蛛网理论有三个基本假设：
第一，产品从生产到上市需要较长的周期，而且在这段时间内生产规模很难改变。
第二，本期需求量决定本期价格，以P?t和Q?d?t分别表示本期的价格和需求量，则需求函数为：Q?d?t=α-βP?t
第三，上期的价格决定本期的产量，以P??t-1代表上期的价格，则供给函数为：Q?s?t= -θ+δP??t-1。
蛛网理论将市场均衡理论与弹性理论结合起来，来考察市场价格与产量的变动状况。在
我们再来看价格弹性的情况，价格弹性分为需求价格弹性和供给价格弹性。需求的价格弹性通常被简称为需求弹性，它是用来表示一定时期内一种商品的需求量相对变动对于该商品的价格的相对变动的反应程度。用E?d表示需求弹性，则需求弹性公式可表示为：
E?d=（dQ/Q）/(dP/P)=(dQ/dP)(P/Q)=- β(P/Q)
而供给的价格弹性通常简称为供给弹性，它表示在一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动的反应程度。用E?s表示供给弹性，则供给弹性公式表示为：
分析（6）式，可以得到以下三种情况：
第一种情况：当t→∞时，若E?s/E?d1，则P?t→∞。这说明，随着时间t的增加，如果E?s>E?d，则实际价格P?t将以越来越大的幅度围绕着均衡价格P?e上下波动，最后无穷大的偏离均衡价格。
第三种情况：当t→∞时，若E?s/E?d=1，则P?t为常数。这说明，随着时间t的增加，如果E?s=E?d，则实际价格P?t将以相同的幅度围绕着均衡价格P?e上下波动，既不进一步偏离，也不逐步逼近均衡价格。
以上这三种情况就是蛛网理论的三种模型：收敛型蛛网、发散型蛛网和封闭型蛛网，如图：
蛛网理论告诉我们，当一个均衡价格体系受到外力的干扰而偏离均衡点时，如果商品的供给弹性小于需求弹性，这个体系在市场机制的作用下就能够回到原有的均衡点，也就是说市场机制作用能够使价格达到稳定均衡，对于这些商品，不需要政府干预，市场就能高效地实现资源配置的作用；如果商品的供给弹性大于需求弹性，则这个体系在市场机制的作用下不再回到原有的均衡点，这时，市场机制不能使价格达到稳定均衡，只会使价格越来越偏离均衡价格，对这些商品政府必须采取必要的措施，稳定商品价格。因此，政府要不要对商品的价格进行干预，是由商品本身的需求弹性和供给弹性的特点决定的，当商品的供给弹性大于需求弹性时，往往需要政府制定有关政策对市场进行干预，农产品市场如大米、蔬菜等的价格控制政策就是蛛网理论的具体运用。
三、住房市场价格弹性分析
住房具有开发周期长，项目一旦开工，中途很难改变规模；房价也是由同期市场上房子的数量来决定的；市场情况决定开发商下一期的开工情况。住房市场的这些特点符合蛛网理论的基本假设条件，我们可以用蛛网理论对住房市场的价格运行规律，尝试讨论住房市场如何通过市场本身力量恢复均衡？如果市场失效，政府该如何进行干预等等问题。
蛛网理论的核心是需求价格弹性和供给价格弹性大小的比较。如果住房的需求价格弹性大于供给价格弹性，那么住房市场通过市场力量会自行恢复平衡，无需政府干预；如果住房市场的需求弹性小于供给价格弹性，则市场力量对资源配置失效，必须通过政府干预使市场恢复平衡。因此，政府该不该对住房市场进行干预，以及政府如何干预，主要是由住房市场的需求价格弹性和供给价格弹性的比较来决定的，因此我们有必要对住房市场的价格弹性进行分析。
对住房市场的价格弹性研究能够查到的资料还很少，从国外的实证研究成果来看，美国Hunushek等对美国菲尼克斯584户和匹兹堡799户屋主调查研究显示，短期（1年）来看价格对需求的影响是不显著的，两地需求价格弹性分别为-0.12和?-0.16，但长期看，需求价格弹性为-0.45和-0.64。Polinsky等利用美国联邦署31个大城市的10 054份数据研究结果，表明房地产的需求价格弹性为-0.67， Tong Hun Lee和Chang Min Kong利用1968―1972年美国一些代表性家庭的面板数据分析显示，房屋所有者的价格弹性为-0.57［4］，从这些实证资料来看，住房的需求价格弹性为负值，与一般的正常商品一样，住房市场的综合性需求价格弹性绝对值小于1，是属于缺乏弹性的商品，尤其是短期内住房价格弹性非常小。这符合住房作为生活乃至生存必需品的特点。
国内也有一些学者对我国的住房价格弹性作了些实证研究。李松、綦群高通过1998年至2007年的数据统计结果显示，住房供给市场对价格的平均敏感程度小，需求市场对价格的弹性为4.00［5］，这说明住房的需求富有弹性，供给缺乏弹性。高波、王斌研究结果表明，我国东部、中部、西部地区房地产需求价格弹性分别为：0.743、1.412和4.913，收入弹性分别为3.1、?1.727和2.746［6］，研究表明我国的住房需求价格也是富有弹性。一般商品的需求量与价格呈反方向变动，需求价格弹性系数为负值，但有趣的是，上述两组学者研究的结果住房的需求价格弹性系数都是正的。为什么国内的实证结果与国外的实证结果相差那么大呢？
影响需求弹性的主要因素有：商品的可替代性；商品对消费者生活的重要程度；商品用途的广泛性；商品的消费支出在消费者预算支出中所占的比重；消费者调节需求量的时间等。可替代的商品越多，这种商品的需求弹性越大；生活必需品的需求弹性小，非必需品的弹性大；商品用途多，弹性大，用途狭窄，弹性小；商品支出在预算中所占的比重大，弹性大，比重小弹性小；消费者调节需求量的时间就是消费者寻找替代品的时间，时间长，寻找的替代品的可能性大，弹性也大。
从目前我国国内情况来看，住房需求市场至少可以分为两个市场，一是解决居住需要的住房市场，一是改善住房条件或投资的住房市场。
解决居住需要的住房市场弹性很小。这主要表现在：第一，住房是生活乃至生存的必需品，人人都需要。第二，个人住房市场上的商品房没有足够的替代品。城镇人口解决住房问题有两个渠道：一是购买住房，一是租赁住房。购买自有住房的替代品是租赁住房。对于这一点，崔裴、严乐乐进行过详尽研究。研究表明，由于中国住房租赁市场上的供给主体以非企业、非职业化的个人为主，无法在出租单元层面上保证住房服务供给的持续性以及配套服务的品质，中国住房市场上租赁住房所提供的住房服务与居民自有住房所提供的住房服务不可完全替代，导致住房租买选择机制在中国缺失［7］。租买选择机制的缺失使得租住市场替代性很小。第三，对于居民满足居住需要的第一套住房，其用途也狭窄，只能是居住。第四，虽然购买住房支出在整个预算中所占的比重很大，但由于住房租买选择机制的缺失，以及住房的刚性需求，只要能买得起房子的人都会选择购买住房。有研究指出我国住房消费能力对收入具有高弹性，说明决定是否买房的主要因素是收入，也就是说只要收入条件许可，一般人都会压缩其他消费而去购买住房。因此从影响弹性的因素来看，说明满足居住需求的住房市场弹性非常小。美国有非常完善的住房租赁市场，并且私有财产保护机制完善，也没有像中国这样凶猛的城市化进程，在不区分住房需求类型的情况下，其短期需求价格弹性在?-0.12至-0.67之间，中国国内满足居住的住房市场的需求弹性远比这个数据小，所以个人判断其短期弹性系数绝对值应该小于0.12和0.16，长期的需求价格弹性系数绝对值应小于0.45。
改善型或投资型的住房市场，因为用途相对比较广，改善型的住房在当前的房价下是属于奢侈品，投资型的则与预期有关，投资的替代品较多，因此其需求价格弹性绝对值应该比较大，且价格弹性系数为负值。
但国内学者们实证研究的弹性接近4.00，需求价格弹性系数大于零，需求量与价格同方向变动，价格越高，需求量越大，说明我国的住房市场已经是一个非理性的投机市场。我国的快速经济发展与大规模的城市化进程催生了庞大的住房刚性需求市场，在住房供给受到限制的条件下，住房价格必然上升。2003年以来多次的房价调控由于各种原因没有取得预期的效果，这改变了人们对调控政策的预期，结果是住房价格上升，导致人们恐慌性购房，住房市场投机者囤货居奇，使得住房供需矛盾进一步恶化，房价越调控越报复性上涨，越报复性上涨越恐慌性购房，住房市场进入恶性循环中，这就是我国学者实证研究中发现我国住房市场需求价格弹性绝对值大而且弹性系数大于零的原因。如果刚性居住住房市场能够稳定住房供给，消费者对房价有一个理性的预期，投资性住房市场在价格机制作用下会趋于平衡。
影响供给价格弹性的因素主要有：生产的难易程度；生产成本；生产周期；预期价格等。目前中国住房生产技术含量普遍很低，生产相对比较容易，且由于住房供应短缺，预期价格上涨使预售机制在住房销售中充分发挥作用，开发商成本低利润高，所以相对于满足居住需要的住房市场，供给弹性要大于需求弹性。但由于国家的土地限制、预期价格上升使开发商囤地及勾结垄断经营等因素，使得我国的实证研究中住房的供给弹性也很小。但自住需要的住房需求远比住房供给更为刚性。
综合以上分析，在住房的两个市场中，为满足居住需求的市场，需求弹性小于供给弹性；而改善型或投资型的住房市场，需求弹性会大于供给弹性。
四、住房市场的调控方向
根据蛛网理论，改善型或投资型的住房市场，需求弹性大于供给弹性，这个市场无需政府干预，通过市场机制就能够自行恢复平衡；满足居住需求的市场，需求弹性小于供给弹性，一旦价格偏离均衡价格，市场机制无法使市场价格回到均衡价格，而只能使价格越来越偏离均衡价格，这个市场必须需要政府干预以稳定价格。因此，必须区分两个不同的住房市场，政府干预的市场为居住需要的住房市场，政府干预这个市场的基本方向为：
（一）从供给方面要稳定供给
由于居住需要的住房需求弹性非常小，即住房需求刚性难以改变，要解决住房供需矛盾，最为可行的方法是稳定住房供给。历年来房价暴涨的根本原因是供给不足，供给不足的根本原因：一是地方政府的土地财政和GDP政绩考核制度。地方政府财政收入对土地的高度依赖，使地方政府完全没有动力建造经济适用房和廉租房、公租房，这直接将居住需要的住房市场逼向改善住房条件和投机型住房市场，促使住房市场成为社会财富逆向再分配工具；同时廉租房和公租房的缺乏也使住房租赁市场难以规范，住房的租买无法替代。GDP政绩考核制度使地方政府成了高房价的推手，高房价导致的商品价格全面上涨使得名义GDP快速上升，政府政绩赫然，但实际的GDP无人关注，人们生活日益艰难，幸福感下降。历次中央对住房市场的调控政策被地方政府化解而达不到调控预期目标，与此密切相关。因此，要使地方政府在控制房价过快上涨上有所作为，必须打破地方政府财政对土地的过分依赖，打破GDP政绩考核制度。二是住房供给的垄断经营。经济学原理告诉我们，需求弹性小的商品，可以通过垄断，控制产量，大幅度增加利润。由于住房需求弹性很小，因此目前国内的寡头垄断经营者通过联合、囤地控制生产数量以获得高利润，同时利用信息不对称，通过利用媒体发布虚假信息、饥饿营销等手段诱导人们预期。所以要增加供给，就需要打破住房市场的垄断经营，公布住房信息，使人们对住房市场有一个理性预期，同时增加住房供给渠道，比如可以民间集资联建、政府建经济适用房、商业开发建设等。
（二）从需求方面要抑制住房需求和提高需求弹性
住房需求有很大部分是由于城市建设中的拆迁等推动的，在住房供求不平衡时，要尽量减少拆迁等被动型的住房需求。要满足一般城镇居民的基本居住需求，在不能有效划分居住需要的住房市场与改善投资需要的住房市场的情况下，要通过信贷、税收、法律等手段抑制投资性住房市场需求。从需求弹性影响因素看，增加购买住房的替代品从而增加需求弹性比较可行。为此要规范现有的住房租赁市场、政府建造大量公租房廉租房等方式增加租房市场供给和增加租房与住房可替代性。也可以仿造农产品市场建立住房储备制度，公租房、廉租房与经济适用房之间进行转换，当经济适用房有剩余的，政府收购作为公租房和廉租房用，公租房、廉租房住户经济条件许可，以经济适用房价格可以购买廉租房和公租房。如果有规范稳定可以预期的租房市场，就可以大大减轻住房买卖市场的压力，经济条件不许可的，参加工作年限不长的人都可以租房住，而不必非买房不可。
（三）改变住房消费观念
人口庞大和土地资源的不可再生性决定了住房以满足基本居住需要为主，为此要改变住房享受的观念，通过房产税等法律措施和构造健康的消费理念等文化建设，抑制享受型的住房消费。满足基本居住需要的住房以够住适用为原则，以小户型住房为主，倡导小户型住房消费观念。
五、小结
由蛛网理论分析可知，住房调控的关键是要区分两个不同的住房市场，居住需要的住房市场最重要的是要稳定供给。这几年中国住房市场节节攀升的原因是没有将居住需要与改善投资需要的住房市场区分开来，将居住需要的住房市场逼向改善型和投资型的住房市场，造成整个住房市场一片混乱。投资性住房以追求利润最大化为目标，在住房供给严格控制的情况下，住房市场的垄断经营很容易使住房价格上升。在庞大的居住刚性需求情况下，居住需求者不得不接受难以承受的高房价，使得投资者获得高利润的风险极小，在预期的可观的利润驱动下，投资型购房的规模日益扩大，投资需求的日益扩大和居住需求的恐慌性购买，使得住房价格越来越高。如果居住需要的住房都得到保障和满足，投资型购买者没有可承接的对象，投资风险随着房价上涨而上升，投资规模自然会得到控制，那么改善型的、投资型的住房市场将在市场机制作用下自行恢复平衡。
从住房调控政策历史看，国家2007年前的住房调控政策没有很好区分两个不同的市场需求，调控的重点在控制需求，在增加住房供给方面只有指导性意见没有具体可操作的调控措施，比较宏观空泛。因为没有有效可行的增加住房供给政策，因此调控很难见效。2009年开始，调控政策开始区分两个不同的住房市场并对两个不同的住房市场采取不同的调控方法，基本居住需要的市场增加供给，投机需要的住房市场抑制需求，因此2009年的调控政策基本抓住住房市场的问题要点。2010年的调控政策是对2009年调控政策的执行加强量化监督，以防地方政府消极懈怠。2011年1月出台“新国八条”，在供给方面要求保障性住房用地不低于住房用地供给的70%，要求多渠道筹集保障型住房房源；从需求方面，严格控制投资投机性住房购买，实行严格的限购政策，增加公租房供应，提高住房购买需求弹性；同时引导大众理性消费。这些调控点非常精准，如果这次能严格监督政策实施，想必住房市场必定有一个理性的回落。但要从根本上解决住房市场问题，还要彻底解决地方政府财政对土地的依赖，解决GDP政绩考核制度的负面作用。
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［7］崔裴,严乐乐.住房租买选择机制缺失对中国房地产市场运行的影响［J］华东师范大学学报（哲学社会科学版）,2010,(01).
［作者简介］陈兰芬(1967―)，女，经济学硕士，温州职业技术学院讲师。
［收稿日期］2011-12-14
责编：翟超；校对：一丁