摘要：近年来，我国商品房市场一度过热，某些一线城市的房价一度飙升，此种现象引起社会广泛的关注，虽然国家通过了一系列的措施调控了房价，也收到了一定的成效，但是目前看来，商品房的价格依旧是很高的，这种高房价也由此带了一定的社会人的心理波动，大家均在思考房价为何如此之高，商品房作为社会主义市场经济的产物之一，其利润背后是否涉及到暴利，那么政府应该如何应对商品房暴利这种市场扭曲的现象，如何有效地进行合法合理的监管，是值得探讨的问题。
关键词：商品房暴利根源 法律问题
据各类新闻显示，在过去的一年中，大部分一线城市的房价虽然略有下浮，但总体而言，房价相对还是比较高，特别是北京、上海、深圳等城市，房价依旧在万元以上(每平米)。另据2011 年福布斯发布的全球华人富豪榜单显示，近三成华人富豪主要涉及房地产业，远远超于其他行业。其中，前三甲中的李嘉诚、新鸿基郭炳江兄弟均为房地产富豪；内地女富豪当中，吴亚军、陈丽华亦是靠地产起家。①房地产造就"富豪"，也似乎告知世人商品房暗藏暴利。
一、商品房暴利根源分析
1、各地政府过度依靠"土地财政"
商品房缘何会被认为存在暴利，势必是对商品房的成本和销售价格进行比较而得出的结论，商品房的价格过高，这是在各种报纸新闻报道的事实，那么商品房的成本构成结构为土地使用成本与建筑材料的成本所构成，建筑材料的价格是由建筑市场所决定，因此一段时间内不会出现暴利的情形，而土地市场却很难说，因为土地所有权在我国属于国家和集体所有，土地市场为政府主导，因此土地使用成本存在一定的不合理性。土地使用权市场并非完全由市场主导，价格与供求关系之间关系不明显，完全由地方政府来主导，必然导致土地使用权的价格不能真实的反应出土地的价值。
2、建设用地使用权取得易出现"权力寻租"
各地政府为了提高本区划内的GDP，过度开发土地资源，在国有土地有限的困境下，开发各个集体土地使用权，各部门大力征收集体土地，导致政府与农民关系过度紧张。在政府征地过程中，违规操作，随意压低被征地农民的补偿款，剥夺农民在被征地过程中的话语权，导致失地农民利益严重受损。而某些政府主管征地的官员"权力寻租"将征地与开发商进行不正当交易，开发商通过低价获得建设用地使用权，而又高价售出，因此就有大笔收益流入开发商口袋，此种利润已构成暴利甚至涉嫌非法取得。
3、商业银行对房地产开发商的优惠贷款
在众多开发商拿地的过程中，开发商获得土地使用权的出让金大部分并非其自身资金，而是从各个商业银行取得的贷款，且此种贷款的实际偿还利率很低，因此，在此种过程中，开发商由可以获得一笔可观的利润。出现以上情形，原因大致几种：一是商业银行为了迎合当地政府开发房地产的政策，而给予开发商的某些优惠待遇，二是商业银行为了自身的利益，为了在房地产形势一片大好的情形，自身获得更好的效益。因此，银行的作用也使得开发商能够更自如地获得暴利。
4、住房类型结构单一
我国城镇由早期的单位福利房过度到住房商品化的过程，跨度大，商品的类型过于单一，在经济学上，如果某种必需品(商品)类型结构单一，无其他可替代品，那么在市场过程中，单一的商品就会出现供不应求，价格自然会疯狂的上涨。商品房结构单一，而保障性住房以及廉租房等多种类型与结构的住房并未及时有效地出现在居民的生活中。此种类型结构单一的商品房市场是不合理不完善的。
5、居民购房理念造就市场扭曲
居民的购房理念是长期存在的，认为只有在某个城市有一套属于自己的住房，才能有归属感，有存在感，没有属于自己的住房，就没有安全感与稳定感。甚至很多谈婚论嫁的人，很多人没有房子就导致最后分手。因此这种社会风气，导致居民对商品房的需求过高，无疑造成了开发商市场操纵的地位，开发商作为追求利润最大化的企业，在处于市场操纵的绝对地位，必然操纵商品房的价格。
当然，商品房暴利的根源还有其他的一些原因，只有当一系列的原因综合在一起，共同发生作用导致在实践中商品房价格居高不下，开发商获得暴利。
二、反商品房暴利的相关制衡措施
商品房出现暴利，应该予以规制，这个问题不容置否，商品房作为必需品，作为商品，其价格应该由价值来确定，但是合理的政府宏观调控也是需要的，当商品房的价格不能有效客观的反应出其价值的时候，就需要国家及政府及时有效的干预。笔者认为，反商品房暴利的制衡措施主要包括如下几个方面：
1、地方政府应逐步放弃依靠"土地财政"的思路
地方政府放弃"土地财政"必然导致地方政府阵痛，但这是在经济转型过程中必须作出的选择，"土地财政"的弊端不用赘叙，正是由于地方政府过分的依靠"土地财政"，因此对中央的"限购令"的置若罔闻，也因此是房价居高不下的最重要的原因之一。
地方政府应该建立全新的增长地方GDP的新理念，告别低端的增加地方财政的思路，应该更好的调整好经济结构和转换模式，建立起健康的经济发展之路，才能够有利的有效的解决商品房暴利的首要手段。
2、国家及时有效的宏观调控
对于商品房存在的暴利及商品房市场的扭曲，国家等有关部门应该积极的着手宏观调控，控制商品房市场积极健康的发展。"政府看不见的手"应该主要从如下几个方面去宏观调控：
(1)严格审批土地出让环节，杜绝"寻租"
审查土地出让环节，主要包括几个方面，一是对开发商的资历进行合理的调查，开发商是否具有一定的能力，诚信是否存在问题，开发商以前拿地的情况，开发商拿地是否全部投入开发，是否有空置土地的现象存在，此目的是为了对开发商进行合理有效的限制，限制其在以前土地没完全投入开发的情况下，再拿地闲置。二是要求地方政府严格批准土地出让，严把土地出让这道门槛，严格控制土地流行市场，过度的开发虽然增加了地方政府的财政收入，但是长期而言，可能会带了一系列的社会问题。三是对于政府征地过程中要严格按照法律程序和法律规定的条件进行合理的征收，要积极地满足被征地农民的利益和诉求，防止在征收过程中部分的官员"寻租"。
(2)对银行利率进行合理有效的调整
文章前部分已经说到银行对开发商提供的贷款实际利率是很低的，因此也早就了房地产市场的扭曲，因此，国家有关部门应该对银行利率进行合理的提高，以规制开发商拿着银行的钱去投资，去套利的现状。
(3)对目前存在的"炒房团"进行规制
在房价居高不下的情况下，各地房地产市场出现了大量的"炒房团"，这些投资的一群人，也对房价的高价作出了一定的推动作用，因此，国家也应该严格对炒房团的行为进行合理的规则，如限制多套购房等。
3、将住房的类型结构多元化
住房市场结构单一，地方政府只关注商品房市场的建设，而忽略了其他住房类型，要想合理的规避商品房的，就必须建立起合理的住房市场，合理的住房市场应该是以商品房为主的，包括保障性住房与廉租房共存的"一主两翼"的市场。因此，地方政府应该切实的做好保障性住房与廉租房的建设。
注释:
①谢静：《揭秘商品房真相》[N]，《证?日报》2011年4月28日，第D01版。
参考文献：
[1]徐宗.浅议影响房价的几个因素[J].科技咨询导报,2007(9)
[2]李华罡.土地制度不能承受之重[J].经济学消息报,2005(1).
[3]赵颖.政府产权与农村土地制度变迁[J].地方财政研究,2008(10).
作者简介:王正丹， (1981.5 )，男 ，管理学学士，法律硕士，中共成都市委办公厅综合四处副处长。