摘要：现阶段我国的住房市场中，由于国家政策倾斜和制度优势使保障性住房成为城市住房的热点，保障性住房在住房市场中的比例越来越大。在国家“十二五”长期规划中，提出保障性住房对城市重要性。这些保障性住房大规模的投入使用。在实际使用过程中，保障性住房的配套设施管理是重要前提。保障性住房有其特殊性，对我国城市管理中如何管理这类建筑需要解决一系列问题，保障房相对其它商品房或者其他建筑物，它的配套设施管理中费用问题尤为重要。本文对我国保障性住房的现状和发展趋势及管理机制进行一点分析。确保保障性住房在使用过程中配套设施的有效管理。
关键词：保障房 配套设施 管理
一、我国保障性住房的现状和保障房的趋势发展
我国的保障性住房始于二十世纪九十年代中期，1995年开始实施“安居工程”，这是保障性住房的雏形。1998年住房制度改革,正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房,中低收入家庭购买经济适用住房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。2011年，国家发展和改革委员会副主任徐宪平在就“十二五”规划纲要答记者问时明确表示，未来五年，我国将建设城镇保障性安居房3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%；今明两年将各建1000万套，后三年完成剩余的1600万套保障性住房的建设。
随着我国住房政策的出台和不断完善，国家对保障性住房的力度越来越大，保障性住房的建设规模也越来越大。在未来的住房市场中，保障性住房所占的份额也会越来越大。
二、保障房配套设施及物业管理的费用包括
住宅社区配套设施是指对住宅社区公共设施，而物业管理是物业使用人、产权人委托物业管理企业对社区内各类设施、房屋、和对居住环境进行修缮、维护的一种管理工作。所以，同例；保障房的物业管理是指政府或住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对保障性住房小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，包括管理、经营与服务三方面的工作。这主要包括：（1）管理、服务人员的工资和相关的福利费；（2）配套设施日常运行维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）卫生清洁费；（5）小区安保费；（6）物业管理办公费；（7）物业管理企业固定资产折旧率；（8）国家法定税务。
三、保障房物业管理的资金来源
（一）保障性住房物业管理资金来源
1、政府补贴
从保障性住房物业管理的目前状况看来，单纯靠物业管理企业收取的收缴率底下的物业管理费，无疑不能满足保障性住房标准的物业管理水平。因此，政府作为保障性住房的直接倡导者和引入者，理应解决保障性住房在使用过程中遇到的困难和问题。而且保障性住房在使用过程中，物业管理收不抵支的情况有部分原因是政府造成的，政府有责任进行补贴，帮助物业管理企业解决保障性住房物业管理中遇到的资金来源困难问题。
2、有偿服务收入
物业管理企业可以在保障性住房社区内进行商业经营服务项目，开展物业管理企业的商业经营行为，这样可以弥补物业管理企业在物业管理过程中的资金短缺；对特定物业服务实施有偿服务的收入。虽然个别保障性住房的家庭消费能力不强，但对于较大的保障性住户数量和生活必须消费项目，依然可以产生一定量的消费需求，这就可以增加保障性住房物业管理企业在物业管理过程中的资金来源。
3、居民劳动力入股
保障性住房居民以劳动力的形式参与保障性住房的物业管理。物业管理企业可以对保障性住房对象的失业劳动力进行招募，在专门的培训后，让他们直接参与物业管理过程，他们的劳动力的付出就按照一定优惠比例转化为他们的物业管理费。尽管作为物业管理者，这些保障性住房居民不一定是最合适的，但是以这种劳动力入股的制度，可以使保障性住户的工作与他们的社区质量产生直接联系，他们的劳动付出将促进保障性住房社区的和谐。因此，居民劳动力入股是保障性住房物业管理资金来源的一个新颖有效的办法。
4、新业务的拓展
物业管理企业作为服务的中介，在为保障性住房家庭提供综合信息服务的同时，可以从中得到商机并拓展新的业务，从而获得利润。这一利润并非从住户那里获得，而是从商家那里获取。商家以广告费或其他资金投入的形式资助物业管理企业对信息平台的构建和运作。更重要的是，对于物业管理企业来说，通过这种方式可以高效地整合各种社会资源和资讯，一来，能够为保障性住户家庭提供更多个性化的服务，满足保障性住户多方面的要求；另一方面也可以有效地缓解了物业管理企业从事物业管理的资金压力，并在一定程度上，产生客观的盈利潜力，形成一个信息和资金的良性循环。
（二）保障性住房物业管理的资金来源与运用机制设计
保障性住房是在政府保障政策和保障制度下产生的，因此在保障性住房物业管理资金来源设想的基础上，设计保障性住房物业管理资金来源与运用机制，有助于保障性住房物业管理的透明化，使保障性住房物业管理的资金使用更加合理有效，真正解决在保障性住房物业管理中遇到的困难和问题。
仅仅提出保障性住房物业管理的资金来源设想，并不能有效地解决物业管理过程中的资金问题。因为不能具体的设计出有效的资金来源与运用机制，资金来源设想只是空想，只有把不同途径的来源资金运用到具体的物业管理费用中，才能更有效地进行保障性住房的物业管理工作。
在资金来源途径中，除了物业管理企业的直接收入（有偿服务和新业务拓展）之外，物业管理费、政府补贴和居民劳动力入股的资金来源可以委托社区居委会或政府部门相关人员对资金进行监管，与物业管理企业的直接收入共同运用到保障性住房的物业管理中。
四、结语
保障性住房物业管理的最大问题就是资金问题，解决好了物业管理过程中的资金来源和运用问题，就能把保障性住房的物业管理有效合理的进行下去，真正做到保障性住房的“保障”初衷。
参考文献：
[1]李佳.经济适用房物业管理的问题与对策[J].产业论坛,2010
[2]张宏斌.经济适用房物业管理经验谈[J].住宅产业,2011