【摘要】随着我国经济的快速发展和铁路建设步伐的不断加快，全国铁路的运输体量快速增长，尤其是各铁路局多元经营规模发展迅猛，屡创新高，房地产业作为铁路多元经营的重要部分，正面临着内在的发展动力和外在的增长需求，本文针对影响铁路房地产开发建设的问题和发展进行探讨。
【关键词】铁路建设；房地产；管理
1 铁路房地产企业现状
目前全国各铁路局房地产企业众多，但房地产资质较低，除少部分房地产开发公司涉足商业地产开发外，其余均只参与经济适用住房建设。近几年随着铁路经济适用住房建设高潮的推进，由于铁路建设的快速发展，新增职工不断增加，对房屋的需求大量增加。可以预见，在今后很长的一段时间内，各铁路局房屋紧缺状况不会改变。房地产企业应加大利用政府大力建设房地产的优惠政策的优势，抓住机遇对铁路沿线地区危旧住房改造，为房地产企业今后的发展奠定基础。铁路房地产现存以下几种发展模式：自主开发、委托开发、合作开发等模式。铁路房地产开发的模式只有紧紧的围绕着铁路经济适用住房建设为重点，积极争取城市住房建设用地，商住结合，统筹兼顾，分步实施，量力而行。
2 房地产企业存在的问题
随着铁路生产力布局调整和多元化经营深入推进，对房地产企业提出了更加严峻的要求和挑战，所面临的经营发展形式不容乐观。
2.1 房地产企业有待整合。目前各铁路局内房地产开发公司较多，资质较低，资金不足，各自为阵，不能形成合力。由于受资质、资金、设备、人员等方面因素的影响，各房地产开发公司争相分割内部市场，造成同业竞争，增加管理成本，严重制约了铁路房地产企业的发展壮大。
2.2 资金运作遭遇瓶颈。房地产开发企业是典型的资本运作型企业，具有投资大，周期长、资金回笼慢等特点，因此回款过程受诸多影响，致使房地产公司资金运作和还贷压力巨大。
2.3 土地储备不足。随着近几年的开发建设，各铁路局内可开发利用的土地资源逐步减少，企业发展的后劲不足。
2.4 物业管理市场化难形成。近几年来房地产企业开发的小区相继投入使用，由于大部分小区软硬件配套设施不完善，物业管理未能完全走向市场化，物业管理费用负担也越来越重。
3 铁路房地产业发展的措施
随着近年来生产经营状况的改善，特别是在铁路局运力布局调整和新一轮经济适用住房建设高潮到来的背景下，房地产企业，面临着极好的发展机遇，具有做强做大房地产业的能力，为构筑企业科学持续发展的健康平台，打造品牌的房地产开发公司，建议重点做好以下五项工作。
3.1 加速房企资源整合
目前国家出台的房地产调控政策与按揭贷款进行衔接，使房地产门槛提高。竞争力小的中小企业将会被淘汰。在房地产市场竞争日趋激烈、土地控制日趋严格、房地产市场管理日趋完善的今天，房地产企业应该通过强化资金、信誉优势，改善经营管理机制和应对市场变化能力差的弱势，抓住现阶段良好机遇，尽快把铁路房地产企业做大。各铁路局房地产企业虽多，但是资质较低，只有合并重组后成立房地产集团公司，减少法人企业，提升企业资质，做大做强，做成品牌才有利于房地产业的良性发展。
3.2 打造铁路房产品牌
随着房地产的日趋发展，逐渐成熟，购房者也会日趋理性，对于房地产的认识也会逐渐深入，随着品牌和品质的提高，他们对于地产项目综合品质要求也会越来越高。房地产企业有铁路局做坚强后后盾、良好的商业信用、企业文化以及高素质的员工队伍，成功地开发了商业区和住宅项目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用铁路国有企业品牌效应及公众的信任度，突出国有企业信用和企业文化，全力打造出房地产精品。
3.3 采取措施增加储备
土地储备作为房地产业的核心，随着铁路运输的快速增长，铁路房地产企业根据自身业务范围和背景,充分利用新建铁路线路、专运线及物流基地均在全国各地快速扩张的发展机遇，房地产企业应及时与铁路局土地管理部门联系提前介入到征地的过程中，扩大征地范围，低成本获取土地储备，为将来做铁路沿线职工经济适用住房和商业地产做准备。例如：中铁二局主营业务是修建铁路,很多铁路周边的土地在征地的过程中划入中铁二局，旗下房地产公司以强大的土地资源储备及低成本获取优势，打造了渝经济区中的地王地位。各铁路房地产公司完全可以借鉴此方案，增加土地储备。
3.4 多渠道筹集建设资金
房地产作为资金密集型产业,资金链安全和融资渠道的畅通对于企业的发展至关重要。针对职工住房建设前期启动资金量大的实际情况，铁路局可为承担职工住房的铁路房地产企业增加注册资本金，提高融资能力。在加强资金管理、确保资金安全的条件下，铁路局资金结算所可以为铁路房地产企业建设职工住房提供周转资金。房地产企业有铁路局的支持再加上全面拓宽融资渠道，推行市场化运作，充分运用招商引资、项目融资、联合开发、合作经营等方式，有的放矢地寻求战略合作伙伴，努力增加公司新的增长点，有效的解决资金不足的问题，为企业的发展提供源源不断的动力。
3.5 逐步实现市场运作
3.5.1 房地产企业应加强联系各铁路局土地房产管理部门，全面了解铁路局土地使用情况，制定土地资源开发利用规划，让闲置和有开发价值的土地充分利用起来。
3.5.2 选择目前位置相对较差，但是远景规划有发展的二三类地块，开发经济适用住房，把小区周边临街地段开发成商业房或拿出部分房屋作为商品房出售，出售的资金补充到开发建设费用里，摊薄建设成本。
3.5.3 适当提高商业地产的开发比例，将建好的商业房出售，可以适当留置部分位置好的商业房出租。租金和物业管理费可以长期作为房地产公司收入的手段之一。
3.5.4 在规划设计、项目建设、租赁销售等方面加强成本控制，制定各项管理制度，落实搞好事前计划、事中控制、事后分析等措施。千方百计把职工经济适用住房造价降至最低，最大程度让利于铁路职工。
3.5.5 在建设开发房地产和物业管理条件成熟的时候，完全实行市场化运作。
3.6 提高物业管理水平
实施由房地产开发为主向房地产开发与物业管理均衡发展过渡的战略构想。大力发展物业管理可以将部分铁路职工分流到物业公司，既可以为职工解决后顾之忧，也可以为铁路局减员增效做出贡献。具体对物业管理的建议：
3.6.1 物业公司要做出品牌，才能在市场站住脚，并且实行集团化管理，可以把铁路住宅小区、车站、宾馆及各单位办公楼等铁路产业一并纳入物业管理，统一核算。
3.6.2 物业管理公司要为业主提供周到的服务。应提供保洁、保安、小区绿化维护、小区内的房屋维护、休闲健身场所和设施等这些基本的服务，在此基础上还要开展一些特色服务，如代购车票、代缴各项费用、保姆服务等。
3.6.3 物业管理应引入先进的智能化设施，以利于更有效地进行管理。物业管理公司应开展24小时热线服务，制定从接听电话到信息反馈，处理结果的程序化、标准化要求，从而规范售后服务的工作程序和制度。用满腔的热情面对业主，用心与心的交流与业主沟通，用真诚服务赢得业主信赖，努力实现“一切为了业主满意” 的服务宗旨。
4 结束语
综上所述，铁路快速发展，迎来了房地产开发的机遇，铁路房地产企业只有努力推进“四化”建设，即是要资源市场化，业务专业化，运作规范化，产品标准化。才能实现做专、做精、做优、做强、做大的五大目标。让铁路职工住上满意、低价、高质的住房，为铁路运输主业的发展做出积极贡献。