【摘 要】住房制度是指包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、法规及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范，是社会为居民提供满足其基本生活所需住房的制度安排，关系到一国的国计民生和社会发展。考察澳大利亚的住房制度有助于为我国住房产业更好发展和人民居住权的保障提供参考。本文从住房产业的发展理念和属性开始，将澳大利亚与我国的住房制度进行比较，提出对我国住房制度未来发展的相关建议。
【关键词】住房制度；保障性住房；澳大利亚
Abstract：Housing system is the overall laws, regulations and policies of construction, distribution, exchange, management and many other aspects of housing, with intent of satisfying the basic residential need of people. It is a system of great importance to people’s welfare and social development. Looking into the advanced housing systems of Australia can provide essential reference about how to further develop China’s housing industry and to fully guarantee people’s residency right. Beginning with the basic concept of housing, the paper provides related policy suggestions for the future development of China’s housing system.
Keywords：housing system；housing support；Australia
1.绪论
1.1 本论文的背景和意义
住房问题是人类生存最基本的问题，也是促进社会稳定和发展的重要条件。
住房制度是指包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、法规及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范，是社会为居民提供满足其基本生活所需住房的制度安排。住房制度具有以下属性：
效率性。政府的住房制度必须提高住房的使用效率以保证政策目标的实现。
公平性。住房是保障社会成员生存的必需品，是一项重要的人权。
社会性。住房问题关系到社会安定、政治稳定和人们的社会权利。
1.2 本论文的主要方法和结构安排
本文主要采取横向比较的方法，将澳大利亚的相对完善的住房制度与我国的住房制度相比较，从而为我国住房保障的制度的完善提出建设性意见，促进我国住房产业发展。本文希望通过改善我国的住房保障制度促进社会和谐，提高国民生活质量和幸福度。
本文从住房制度的理念和属性开始，明确基本概念。然后详细剖析澳大利亚的相对完善的住房制度，接着分析我国住房保障制度的现状和以及存在的问题，提出建设性意见。
2.澳大利亚住房制度
2.1 基本情况介绍
澳大利亚国土面积达7692000平方公里，人口数量为2250万人，人口密度仅为2.9人/平方公里，是一个地广人稀的国家。由于该国政府坚持不懈的努力，如今澳大利亚已发展成全球住房条件最好的国家之一，人均住房达1.67间。
住房在澳大利亚属于准公共产品 ，具有有限的非竞争性或有限的非排他性，介于纯公共产品和私人产品之间。在澳大利亚，住房的供给采取政府和市场共同分担的原则。
澳大利亚居民的住房分3种，自主私房、私人出租和公房出租。各自占比分别为70%， 20%和10%。
2.2 普通居民住房制度
2.2.1 住房补贴政策和税收政策
凡是澳大利亚公民或者在澳有居留权的居民在2001～2002年构建新房这，政府对每一次购房者一次性补贴14000澳元，购买旧房者，补贴7000澳元，有力地促进了居民的住房投资和消费。
税收方面，政府特别规定，住房抵押贷款利息可以从年收入中扣除，减少个人所得税的纳税基数；租金收入扣除房屋维修费、管理费、利息、地价税等各种成本后的净收入，可以在扣除房屋折旧之后，再加入到所得收入。
2.2.2 房地产金融体系与住房抵押贷款
除了一般商业银行，各地还有专门运用政府退休金和其他基金的私人财物公司提供住房抵押贷款。在澳大利亚，首次购房时抵押贷款最多可贷到房价的95%。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的110%（包括律师费、印花税），而且购房者还可以用首次购的房再抵押。抵押贷款的还贷期限一般为20～25年。另外，在不影响房屋买卖交易且办理好了抵押物更换手续的前提下，购房者还可以追加贷款数额。
2.2.3 购买土地自行建造
澳大利亚的土地分为国有和私有两种，通过拍卖的形式，任何企业或个人都可以购得国有或私有的土地。澳大利亚政府规定，购买土地不能贷款，必须使用自有资金。土地出售给个人以后，政府收取一定的地价税和服务费，用于公共服务。开发商要将拟建造房屋的设计图、施工图等相关资料送交当地区政府批准。批准之后，还需征求邻居意见才能开始建造。
2.3 保障性住房制度
针对不同的社会阶层，澳大利亚政府制定了一系列不同的住房资助计划。根据住房资助法案，联邦政府与各州签订住房协议，并借此实施住房资助是澳大利亚住房资助的一个重要特征。
2.3.1 公共住房计划
政府住房资助主要采用公共住房计划的方式。这些由政府兴建和管理的公共住房受联邦与州住房协议的资助，用于为无力承担私人市场买房费用的中低收入者提供住房。这项计划的资助者是国家、州和区，管理者是州和区政府。
2.3.2 社区住房计划
社区住房计划旨在为低收入者和有特殊要求的住户提供出租住宅，它的管理者是包括地方政府、教会和慈善机构在内的社区的非盈利性组织来管理。能够得到社区住宅的人是那些符合公共住宅要求但又需要社区管理组织提供一些优惠照顾的人群。
社区出租住宅与公共出租住宅的区别在于基金和所有权。社区出租住宅的租用分和管理不仅仅只是政府的责任。相比较于仅受联邦与州住房协议的资助的公共出租住宅，社区住宅资助的来源更加广泛，它通过一系列计划来提供。
2.3.3 土著住房计划
联邦与州住房协议规定的公共住房、社区住房、私人租用资助计划、自购住宅资助计划、紧急收容计划、自购住宅资助计划以及一些州和区的计划等都为澳大利亚的土著居民和托雷斯海峡岛民提供了住房保障和补贴。除了上述计划外，还有一些专项计划（如社区管理的土著住宅，土著居民和托雷斯海峡岛民委员会资助计划，土著居民租用住房计划）用于满足澳大利亚土著居民们的需求。
2.3.4 自购住宅或住宅所有权资助计划
储蓄存款资助和抵押贷款减免构成了自购住宅或住宅所有权资助计划，这一计划极大的促成了居民购买的交易行为的实现。1998到1999年的一年时间里，澳大利亚的新住户共获得19000例自购住宅资助。
2.3.5 私人租金资助计划
私人租金资助旨在为在私人租赁市场租住住宅的居民提供帮助，该计划主要采用两方式：
联邦租金资助计划。这是一个补充性的资助计划，旨在为在私人租赁市场上支付的租金超过一定额度的居民提供帮助。
私人租用资助计划。该计划由州政府提供，具体实现方式包括以下三种租金资助，证券资助和其他资助方式。
3.我国住房制度存在的问题及澳大利亚经验带来的启示
3.1 我国住房制度改革中存在的问题
我国缺少完善的住房消费市场，缺少充分发展的住房租赁市场。我国住房买卖市场异常繁荣，而住房租赁市场的发展却明显缓慢。除了对极少数最低收入家庭提供住房租金补贴，政府没有采取措施来帮助大多数居民进行租房消费。另外租赁市场的租金和租期易变，我国并没有形成稳定的长期租赁市场。另外中介市场的不规范又使得租赁市场的摩擦成本大大增加。
我国的住房供给存在结构性不足。如何才能有效的满足多层次、多样化的居民住房需求是解决我国住房问题的核心。我国的住房供给不合理，中低收入者买不到房的同时又存在着大量高档住房闲置的情况。
我国的房价增长幅度过于快，远远超出了居民收入的增长水平。1998年至今，我国房价就踏上了高速增长的道路。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般介于1.8:1到5.5:1之间；而发展中国家合理的房价收入比应介于3:1和6:1之间。而在我国，房价收入比已经达到了10:1到15:1的水平，房价明显超出了居民的承受范围。
维持中低收入者基本生存保障是经济适用房的政策目的。而我国的经济适用房却违背了经济适用房的初衷，使经济适用房变得不经济，且受益人群发生了转变。我国许多经济适用住房的面积越来越大，违背了经济适用房的本来目的――公平。许多高收入的家庭通过走关系、送红包等不正当途径购买提供给中低收入家庭的经济适用住房，侵占了他们的利益，出现了“福利倒置”现象。
3.2 澳大利亚的经验给我国带来的启示
政府干预应将强制性与灵活性相结合。政府的适当干预当然是必要的，同时随着社会和经济的发展，政府也要灵活多变的地采取干预策略，因时制宜因地制宜。在住房严重短缺供不应求的时期，国家应采取租房补贴、建房补贴、购房贴息、奖励等干预政策对供求双方给予直接的帮助和扶持。在住房最供不应求的时期，政府甚至可以极直接投资建房、用行政命令控制租金。在住房供求趋于平衡的时期，人们的可支配收入也开始增加。这个时候，政府逐步减少干预，逐步从住房领域中退出。
政府干预不能不遵循市场机制的规律。作为一个不完全市场，住房市场无法充分实现帕累托最优。由于市场机制的有限性的制约，单纯依靠市场机制是不够的，政府干预是必须的。政府干预不是要取代市场机制，而是对市场失灵的状况和市场不能调节的领域的弥补和修正。就我国来说，我国应该把有形手和无形手相结合，在尊重市场机制的前提下，大力完善住房市场体系的建设、调控住房市场供求，对住房投资和消费给以金融支持，分层次保障社会成员住房权。
我国政府应大力发展保障性住房供应，建立规范的经济适用房供应体系。同时应加强对住房保障制度的监管。经济适用房的建造要严格按照《经济适用住房管理办法》的要求建造，不能有超过规定面积的经济适用放出现。同时，我国还应加强法律治理，构建完备的相关法律制度体系。
引导居民建立合理的住房消费观念。租房和买房都是住房消费的合理形式，并没有孰好孰坏，只要适合自己就好。在我国住房制度改革过程中，我们要进行大力的舆论宣传，使居民改变住房消费观念，选择适合自己的形式。
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作者简介：王雨奇，现就读于中央财经大学金融学专业。