摘要：善意取得制度是物权法是物权上的一项重要制度，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍确立的一项民事制度。传统善意取得制度，将标的物限定为动产。《中华人民共和国物权法》则对善意取得制度作了最为完整的规定，其中将不动产及所有物权载体纳入善意取得，是立法上的重要突破，但其利弊仍然是值得探讨。
关键词：善意取得；物权法；不动产
一、善意取得制度的历史沿革及概况
（一）善意取得制度的历史渊源
罗马法时期在《十二表法》中规定了善意受让人得主张时效取得，而且其取得时效期间较短。至日耳曼法时期，出现"以手护手"原则，任意与他人占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请示损害赔偿。比较两种原则日耳曼法有利于保护交易安全，使交易更加便捷。因此为近代各国民法所继承并加以改造，成为目前通行的善意取得制度。随着世界市场经济的发展制度的不断完善，现代善意取得制度与日耳曼法相去甚远。
（二）国外善意取得制度的立法概况
近现代各国民法典，如《法国民法典》以及英美法系国家的民法都规定了善意取得制度。1804年的《法国民法典》第2279条规定"对于动产，占有具有与权利证书相等的效力"。《美国统一商法典》改变了传统立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上。该法第2403条规定："购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。"
（三）善意取得的含义
善意取得又称即使取得，是指无处分权人转让所有权或其他物权给善意第三人时,善意第三人依法律规定取得该标的物的所有权或其他物权,所有权人不得请求善意第三人返还的制度。这一制度的目的在于建立交易秩序，并使之制度化,维护和促进商业信用,从而使交易活跃、商业繁荣,使得一连串的交易得到维护，从总体上看达到了使交易成本最低化的目标。善意取得的性质其实是对占有效力的确认，在善意取得情况下，善意受让人以所有者的意思公开持续地管理其所取得之物，其占有权应受法律保护。
二、我国物权法中的善意取得制度的发展创新
（一）不动产善意取得制度的必要性及其特点
善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在市场经济日臻发展完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，应给予交易安全和秩序及善意第三人充分保护。我国的市场经济建设刚起步，为保护不动产交易的安全，在立法中确立不动产善意取得制度十分必要。我国善意取得制度的特点：第一，适用于动产和不动产。将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序的发展。第二，规定了动产和不动产善意取得的要件。第三，《物权法》从反面规定了不适用善意取得的情况。
（二）不动产善意取得的理论基础
1、物权公示原则
所谓物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。物权公示的效力有：（1）物权转让效力。在依法律行为发生的物权变动中，即不登记物权变动不生效，物权公示对物权变动起决定性作用。（2）权利正确性推定效力。法律以登记的权利人为正确的权利人，以登记的权利为正确的权利。（3）善意取得效力。不动产登记是以国家信誉作担保，第三人因信赖登记而能发生不动产物权的善意取得。
2、不动产登记的公信力
所谓公信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。
（三）不动产善意取得适用的几种情形
1、瑕疵登记
（1）登记机关的错误登记。于不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。如误将甲登记为乙。
（2）当事人隐瞒实情。如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。共有房屋，由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人同意，或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。
（3）当事人非真实意思表示。物权人将物权转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力，就应消除物权变动的后果，进行更正登记，恢复原物权人所应有的法律地位，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。
2、登记部门的违法行为
由于登记部门的单方或与当事人一方串通而侵害其他权利人的权益而故意将原登记没有错误的不动产非法地转让给第三人。这种情况应当由登记部门承担责任，但对善意第三人应当保护其所有权。 对于不动产虽转移占有，但没有办理产权变更登记的，不能以占有作为其公信力的标志。
（四）不动产善意取得的法律后果
1、让与人与受让人之间发生实质的不动产转移
受让人取得让与人通过交易转让的不动产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务。受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。
2、原所有人与受让人不存在法律上的纠纷
不动产善意取得一旦具备前述的构成要件，受让人即取得不动产所有权受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的，因此也不构成侵权行为，故原所有权不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。
3、原所有权人与让与人构成债权纠纷
由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。
三、不动产善意取得制度存在的缺陷
1、夫妻共同财产处分问题
按照该条的规定，如婚姻关系存续期间，配偶之一方未经对方同意，处分了不动产或者是大宗的动产，有可能出现处分有效的法律后果。这样，侵害对方利益就难以得到法律的保护。 比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。
2、对非法财产的追缴问题
如果非法财产已经被第三人"善意取得"，则不得追缴；只有在第三人是"恶意取得"时，才可以追缴。比如，被不法分子通过贪污、挪用、侵占等手段而非法占有的财产，一旦进入市场流通领域，被第三人善意取得，则司法机关在办理该类案件时，就不能再像以前那样一律追缴，而应区别对待，但对于已经被第三人善意取得的，则不得向第三人追缴该非法财产自身，只能向不法分子追缴转让该非法财产所得的价款。
3、不动产善意取得制度的实践操作
第一，第三人在交易时是否已经知道转让人为无权处分人，如果第三人明知道或者应当知道转让人对交易的财产不具有处分权，不能认定其为善意。
第二，要考虑转让的价格。人民法院应以交易当地一般经营者的判断并参考交易当时交易地的物价部门指导价综合考虑确认。第三，受让人取得财产是法律允许流通的。因此受让人取得的财产必须是通过有偿的法律行为来实现。
四、结语
物权法实施后不动产善意取得制度带来的问题，必然会给当事人带来较大的风险。因此建议在立法上对此作出防范性的规定。善意取得制度具有"双面刃"的构造，如过于注重保护第三人的利益，就可能使得真实权利人得不到保障，执法过程中应平衡真实权利人和第三人的利益。
参考文献：
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[2]李建伟.民法60讲[M].北京:人民法院出版社,2007.
[3]尹田.法国物权法上动产的即时取得制度[J].现代法学,1997,(1).
作者简介：贺晓萍（1985.12-），女，汉族，山西忻州人，山西财经大学2009级经济法研究生，研究方向：经济法。