摘要：土地增值税是对房地产开发商盈利能力直接影响最大的税收政策，根据《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）及其相关规定的要求，各地方税务机关结合当地的实际情况都制定了相关土地增值税清算政策。土地增值税代表了新一轮地产调控的开始，紧随其后的限购、限价、限贷等一系列有针对性的宏观调控政策体系仍将以鼓励合理的自住消费、合理的开发定价和利润率为导向。
关键词：土地增值税 查账征收 房地产行业
一、实行土地增值税查帐征收后，在一定毛利率下，项目净利率的变化情况
土地增值税的税基为收入减去扣除项目后的增值额部分，按增值率不同采取累进税率制(增值率=增值额/扣除额)，税率详见图表一。
这一税制的计算主要复杂在扣除项目部分，根据《条例》规定，扣除部分包括：
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、开发土地的成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
3、开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。如企业不能给予合理开支证明，将按上述（1+2）的10%简易方式计算；
4、旧房及建筑物的评估价格；
5、与转让房地产有关的税金；营业税、城市维护建设税、印花税；因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；
6、其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
在一定项目毛利率下，分别采用土地增值税查账征收和核定征收对项目净利润的影响见图表二。
上述表格中的测算假设：
1） 假设销售额为100；
2） 建设成本=前期工程费用+基础设施建设费用+建筑安装工程费用+公共配套设施建设费用+开发间接费用；
3） 期间费用：假设为（土地成本+建设成本）的10%；
4） 假设核定征收方式下，土地增值税预缴率2%。
从上表可以看到，上述政策对毛利润率较高的地产项目负面影响相当显著，项目毛利率越高，税收的影响越大。毛利率在50%以上的高端项目净利润下降比例约为18%以上。但30%以下毛利率的项目将由核定征收改为查账征收而受益，低毛利率项目净利润率反而会提高。
目前主要上市开发商的毛利率大多落在30-40%的区间内，像万科、保利中国、绿城中国等公司因毛利率在30%以下而能享受到该政策的变化带来的收益，其它毛利率在30%以上的公司因增值收益将较多地上缴而导致净利率降低的风险。
二、土地增值税查账征收对地产开发企业定价的影响
开征土地增值税促进开发商在土地增值税和毛利率之间寻找平衡点，土地增值税政策有助于抑制开发商按高毛利率定价，对抑制房价上涨，消除过高定价有一定正面影响，负面影响也可能将增值税成本通过提高房价转嫁给消费者。但在国家对房地产行业宏观调控作为常态的中长期手段来看，地产企业面临加速调整，市场天平正在向买方倾斜的情况下，房价趋于合理回归，迫于资金需求压力，追求高周转快速回笼资金模式，将是未来地产企业的发展方向，大多企业会考虑采用低价快速周转的发展模式而在竞争中获得优势。
总体而言，30%的合理毛利率水平在未来可以被更广泛接受。国家这一政策的调控方向也十分明确，即：鼓励低毛利率的项目开发，抑制高端项目开发，抑制土地囤积现象。
三、土地增值税查账征收对地产开发商行为的影响
对高毛利率项目来说，土地增值税将大幅提升其成本，缩窄利润空间。目前开发商的高毛利率通常来源于以下几个部分：土地出让过程中低价获取土地，包括协议收购，挂牌；较长时间持有土地带来增值；母公司低价注入；高端地产项目的溢价。
随着近年来土地政策的密集颁布执行，国有土地公开出让过程越来越市场化，企业盲目屯地行为也逐步降低，通过上述1、2种方式获得的溢价空间在逐步减少。对很多正在重组或资产注入的开发商而言，母公司以低成本地价注入情况在未来将有所减少，注入土地成本价可能上升，毕竟上市公司财务活动相对透明，规避增值税难度更大，由资产注入产生的溢价将逐步减少，但持有物业类的资产注入不受影响；高端地产商利润空间挤压的幅度将大于中低端项目：中国高端住宅地产开发将不受鼓励，开发商的相关优势难以得到发挥，导致部分开发商可能逐步加大中端物业的开发和受鼓励的自住消费。